【正文】 ,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風險,保證資金合理運作。企業(yè)通過財務分析可以及時了解企業(yè)資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。最后,企業(yè)的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務預測。企業(yè)在財務分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調整產業(yè)結構、進行科學的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標制度，減少“父子”企業(yè)，強化前期物業(yè)管理責任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務外，對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設遺留問題，應當及時向全體業(yè)主公開并說明有關情況。業(yè)主因開發(fā)建設遺留問題與開發(fā)建設單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應當予以協(xié)調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業(yè)，應有嚴厲的處罰措施。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展階段，物業(yè)管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質是企業(yè)素質的基礎，是服務于業(yè)主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。每一個物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機遇和挑戰(zhàn)，員工素質的高低將決定其在競爭中的地位。關系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經(jīng)驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情。首先，要轉變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓，專業(yè)知識的培訓，職業(yè)專業(yè)學校需要加強物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。針對業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費意識淡薄的思路成立區(qū)房產局指導下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務質量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業(yè)公司應在自己所管轄的小區(qū)內設立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務質量，業(yè)主又能夠明明白白消費。三、結束語獨山子的小區(qū)物業(yè)管理目前存在的一些問題，在全國其它地方也同相存在，通過對獨山子小區(qū)物業(yè)管理問題的分析，相信不僅對獨山子本地小區(qū)物業(yè)管理帶來幫助，對于全國其它地方的小區(qū)物業(yè)管理同樣具有很大的參考性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。參考文獻：[1] 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》[2] [M].電子工業(yè)出版,2006.第三篇：關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議關于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。一、當前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務水平差、服務不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務，并另引進其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅使等原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產權未明確，小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理用房產權屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認為物業(yè)管理用房產權屬開發(fā)商所有，雙方就產權歸屬問題產生分歧，進而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費用等諸多問題。（三）車庫管理收費問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費用，業(yè)主認為費用過高或小區(qū)車庫產權屬于業(yè)主等不愿意繳納相關費用，導致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩(wěn)定。（四）大修基金動用問題。物業(yè)管理公司進行小區(qū)基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。二、主要原因分析（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業(yè)管理公司資質、準入條件、物業(yè)公司引進程序、規(guī)范服務標準等政策不完善，導致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質，又無管理服務經(jīng)驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領導，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。（三）業(yè)主及業(yè)主委員會內部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。三、工作建議（一）完善準入及資質管理機制。進一步完善物業(yè)管理資質分級管理機制，并嚴格以資質作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。（二）建立物業(yè)管理責任清單。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責任清單，進一步明確國土房管、規(guī)劃、建設、物價、市政、工商、質監(jiān)等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。（三）引入調解機制。成立行業(yè)調解協(xié)會。由國土房管局牽頭，推選轄區(qū)內有資質的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調解協(xié)會，負責對物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務等現(xiàn)象予以糾正，對發(fā)生的糾紛問題進行調解處理。建立“四級三方”調解機制，四級：即區(qū)級領導小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進行調解，調解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管局等部門和區(qū)級領導小組逐級協(xié)調。（四）建立懲戒機制。成立專門的物業(yè)管理服務監(jiān)管部門，受理處理關于物業(yè)管理的投訴事項。建立物業(yè)管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務問題，監(jiān)管部門有權對當保證金進行罰沒并降低物管公司資質等級，從而促進物業(yè)管理公司規(guī)范服務。第四篇：淺談小區(qū)物業(yè)管理存在問題及建議淺談小區(qū)物業(yè)管理存在問題及建議[摘要]伴隨著嘉善房地產市場的快速發(fā)展，原來獨門獨戶的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產經(jīng)營管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問題的對策，有著重要的現(xiàn)實意義。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對問題，對完善物業(yè)管理提出了若干建議。[關鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議1引言隨著嘉善經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開發(fā)進程的加快，房地產市場已成為嘉善縣的主導經(jīng)濟之一，不管是資歷深久的同心房地產公司還是新成立的幾家房產公司，都頗具實力，同時由房地產行業(yè)帶動的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個，涉及住戶五萬余戶，物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，取得了很大的進展。但是，也應該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關注的焦點。從物業(yè)公司亂收費、擅自停水停電到公共設施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會成立難，大量物業(yè)糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而，研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題一般來說，物業(yè)管理費除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費已成為一種常見的現(xiàn)象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；小區(qū)內存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內配套設施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報道過這樣一則新聞，嘉善縣的多個小區(qū)面臨著物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區(qū),由于所能收到的管理費不到四成，物業(yè)公司不得不作出了退出小區(qū)的決定。物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一，服務面狹窄。目前，我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務，而對居民住宅小區(qū),包括風澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區(qū)，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，其他一些特需服務項目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務等等。一般的物業(yè)公司認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定。致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質低。例如，2006年嘉善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動性達到60%。保安工作形式大于實質，作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防患，輕對物的安全監(jiān)護。目前，嘉善絕大部分小區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務質量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來；對物業(yè)服務與公共財務的收支疏于監(jiān)督。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。從嘉善的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)的醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據(jù)等，但對物業(yè)服務收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。”侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)管權。例如小區(qū)內停車收費問題，此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖