【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 集分類(lèi)建檔，以便查考。 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 建立服務(wù)的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)。 前期物業(yè)管理委托合同已經(jīng)簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)該物業(yè)落實(shí)管理機(jī)構(gòu)以及人員配備。機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外，還要考慮操作層人員 的招聘，以及與社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)部門(mén)（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)、戶(hù)內(nèi)維修、清潔服務(wù)、郵遞等代辦服務(wù)的項(xiàng)目。管理人員和操作人員一經(jīng)確定就必須根據(jù)各自的職責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)，以便他們清楚地了解所管理物業(yè)的基本情況以及服務(wù)對(duì)象、職責(zé)等有關(guān)情況。 規(guī)章制度的制定 完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實(shí)施管理運(yùn)作的必要保障。在正式實(shí)施管理之前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)根據(jù)國(guó)家和政府有關(guān)部門(mén)的法律、法規(guī)，結(jié)合新接物業(yè)的特點(diǎn)和要求 ，制定必要的使用制度和管理細(xì)則，以保證物業(yè)管理順利運(yùn)行。這項(xiàng)工作也是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。只有完善的規(guī)章制度作保障， 7 才能促使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化方向發(fā)展。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及日后在使用過(guò)程中若出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任能否分清的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管理企業(yè)正式對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。在驗(yàn)收中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，及時(shí)反饋給開(kāi)發(fā)商，以便督促 施工單位整修。在物業(yè)的接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、管理責(zé)任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。此外。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保修實(shí)施合同，明確保修的有關(guān)事項(xiàng)（包括保修項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、進(jìn)度、責(zé)任和方式等） 入住管理 入住是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面通知書(shū)后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實(shí)際入住。它標(biāo)志著物業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性管理運(yùn)作的開(kāi)始，是受托物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)具體工作。此項(xiàng)工作不僅僅是業(yè)主領(lǐng)鑰匙后入住，實(shí)現(xiàn)房屋完好移交，而且涉及首期收費(fèi)和法律文件的簽署問(wèn)題。這些問(wèn)題將對(duì)今后管理與服務(wù)的順利開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。一般的入主程序如下： （ 1）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書(shū)。 （ 2）購(gòu)房者按照要求交清剩余房款及其他費(fèi)用。 （ 3）業(yè)主或使用人在通知書(shū)指定的時(shí)間與物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。 （ 4）對(duì)不合格項(xiàng)目提出整改意見(jiàn)并限期整改。 (5)對(duì)物業(yè)驗(yàn)收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。 （ 6）業(yè)主或使用人信息登記 ，如實(shí)填寫(xiě)登記卡。 （ 7）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶(hù)手冊(cè)》或《辦事指南》。 （ 8）簽字領(lǐng)鑰匙。 ． 5 裝修管理 8 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的消費(fèi)觀(guān)念也有所改變。買(mǎi)房已不僅僅是為了滿(mǎn)足工作和居住的基本需要。而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的居住條件。為了實(shí)現(xiàn)人們對(duì)生活品質(zhì)的要求，裝修已成為物業(yè)實(shí)際使用前的必要步驟。而裝修在實(shí)際操作過(guò)程中也暴露出許多的問(wèn)題。比如：為使房屋結(jié)構(gòu)更方便使用，隨意改動(dòng)建筑結(jié)構(gòu)、破壞承重墻、改變管線(xiàn)走向，影響了物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量；在外墻立面任意添裝附屬設(shè)備設(shè)施，既影響他 人又影響物業(yè)的整體美觀(guān)有些裝修公司的施工隊(duì)伍隨意傾倒建筑垃圾堵塞管道，以及不規(guī)范作業(yè)使樓板墻體嚴(yán)重受損，更普遍的是施工不注意作息時(shí)間，機(jī)器噪音、振動(dòng)影響周?chē)従诱Ｉ?。以上的?wèn)題說(shuō)明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重。為搞好裝修管理必須做好以下三點(diǎn)工作： （ 1）大力宣傳裝修規(guī)定。 （ 2）加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。 （ 3）嚴(yán)格執(zhí)行裝修管理程序 。 1裝修申報(bào)。業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修前，必須向物業(yè)管理企業(yè)工程部提出申請(qǐng)，并將裝修設(shè)計(jì)方案及選擇的裝修單位基本情況交給工程部。 2裝修審批。由物業(yè)管理企業(yè)批準(zhǔn)后的 裝修方案才可以辦理裝修許可手續(xù)，開(kāi)始裝修。 3裝修監(jiān)督。在裝修過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)將派工程部人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工人員規(guī)范作業(yè)。 4裝修驗(yàn)收。在裝修完成后，業(yè)主或使用人要通知物業(yè)管理企業(yè)，由工程部組織人員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。 ． 6 建立檔案資料 物業(yè)管理企業(yè)要建立兩份檔案資料。一份是關(guān)于物業(yè)的檔案資料，另一份是關(guān)于業(yè)主或使用人的檔案資料。物業(yè)的檔案資料是在前期接管驗(yàn)收中獲得的技術(shù)資料和產(chǎn)權(quán)資料，是今后實(shí)施管理的依據(jù)。業(yè)主或使用人的檔案資料是在進(jìn)戶(hù)后獲得的，包括：業(yè)主或使用人及家庭成員基本情況、聯(lián)系方式以及繳費(fèi)情況等。建立檔案資料主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。要做到：收集要完整（包括時(shí)間和空間兩個(gè)方面）；整理要去偽存真，保留有用的資料；歸檔要分類(lèi)科學(xué)，便于存取；利用要方便、安全 9 早期介入的概念 物業(yè)管理的早期介入是指物 業(yè)管理企業(yè)在接管午夜之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便建成后的物業(yè)能滿(mǎn)足業(yè)主或使用人的需求。 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 發(fā)生的時(shí)間段不同 。 前期物業(yè)管理發(fā)生在物業(yè)竣工驗(yàn)收以后到業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同生效日起；而早期介入發(fā)生在竣工驗(yàn)收之前。 主要的工作內(nèi)容不同 前期物業(yè)管理有明確的管理對(duì)象，主要的工作是進(jìn)戶(hù)管理，裝修管理以及日常的管理等實(shí)際的管理工作；而早期介入一般還未確定具體的管理對(duì)象，主要的工作內(nèi)容是 給予咨詢(xún)、提供建議以及施工階段的質(zhì)量督察。 3． 5． 3 法律關(guān)系不同 前期物業(yè)管理必須由物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同才能實(shí)施，此時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)擁有了對(duì)該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；而早期介入不一定與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確立管理合同委托關(guān)系。而是以咨詢(xún)顧問(wèn)的角色提出意見(jiàn)和建議，真正的決策權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。 3． 5． 4 企業(yè)地位不同 在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)處于管理的主導(dǎo)地位；而在早期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)只起輔助作用。 4 前期物業(yè)管理的意義 1） 減少使用中 的后遺癥 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè) 管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、 設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑 商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限 制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī) 10 劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或 交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管 理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減 少后遺癥。 2） 物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿(mǎn)意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解 。 如果物業(yè)管理 企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向 設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能 對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此， 物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 3）物業(yè)前期管理 是為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系 ，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之 前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備 成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均 應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì) 物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 5 前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題 及對(duì)策 前期物業(yè)管 理存在的問(wèn)題 對(duì)前期物業(yè)和前期介入的區(qū)別不能正確認(rèn)識(shí) 前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè)，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面，這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介