【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使A小區(qū)物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的不能正常開(kāi)展。 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)欠缺在A住宅小區(qū)中，廣大業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知度不是很高，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無(wú)償服務(wù)界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。例如物業(yè)維修工作，多數(shù)業(yè)主繼承了過(guò)去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門(mén)就要對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對(duì)物業(yè)管理所要求的管理體 制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，思想上還未確立起真正的管理觀念。大部分人視物業(yè)管理僅是搞一些綠化、衛(wèi)生、保安、代收水電費(fèi)、房屋維修或簡(jiǎn)單的商品房售后服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，更有甚者認(rèn)為物業(yè)管理就是物管企業(yè)想法設(shè)法通過(guò)巧立名目的手段從業(yè)主身上來(lái)獲取企業(yè)利潤(rùn)等等。盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，開(kāi)始接受物業(yè)管理。由于過(guò)去在長(zhǎng)期實(shí)行公房低租金的體制下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理是不收費(fèi)的，人們還是習(xí)慣于過(guò)去的“免費(fèi)午餐”。作為一種長(zhǎng)期的消費(fèi)，從心理上還沒(méi)有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。另一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)意識(shí)的缺少還體現(xiàn)在無(wú)法維護(hù)自己的合法權(quán)益上，許多業(yè)主缺乏相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)等自身的權(quán)益認(rèn)識(shí)不足，對(duì)一些物業(yè)管理收費(fèi)不合理、損害業(yè)主利益的行為沒(méi)有進(jìn)行質(zhì)疑和維權(quán)，使得自身利益受到損害。比如小區(qū)建筑新建和維修必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決，但由于大多數(shù)業(yè)主缺少認(rèn)識(shí)，使A小區(qū)的業(yè)主也不知物管部門(mén)的行為是否合法，這對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展是極為不利的。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和推進(jìn)，很大程度上取決于業(yè)主自我管理和自我約束機(jī)制的建立，國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，作為業(yè)主自治管理實(shí)現(xiàn)的基本保障機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)與物來(lái)管理的發(fā)展相輔相成，現(xiàn)在建立業(yè)主委員會(huì)的還不足30%，既使已成立業(yè)主委員會(huì)，作用發(fā)揮也不很理想，人們對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的小憲法“業(yè)主公約”重要作用的認(rèn)識(shí)不夠，在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織的參加管理，委托管理與受托管理的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。 小區(qū)物業(yè)管理缺乏先進(jìn)技術(shù)隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，在大城市中，越來(lái)越多的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C(即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。A小區(qū)未能啟動(dòng)智能化以及一些先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因不外乎于住宅小區(qū)智能化需要投入不小的資金，維護(hù)麻煩等因素，其實(shí)這是以一種短淺的目光來(lái)看待小區(qū)智能化。真正實(shí)施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費(fèi)用，比如監(jiān)視器的存在，可以大大節(jié)約了保安人員的花費(fèi)，而且提供了強(qiáng)有力的保證。一套完善的小區(qū)智能化系統(tǒng)能大大提高物業(yè)管理企業(yè)的水平和能力，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。 現(xiàn)階段物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化及其現(xiàn)代化的新型建筑物大多數(shù)配有先進(jìn)的設(shè)施或高科技設(shè)備，如自動(dòng)扶梯、衛(wèi)星天線、自動(dòng)消防系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)等高科技配套設(shè)施。物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面。服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營(yíng)是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴(kuò)在到人，要通過(guò)企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理及社會(huì)化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價(jià)值上得到保證，價(jià)值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)生產(chǎn)品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪，真正體現(xiàn) 一種擁有“家”的感受。但大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工管理階段。因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。4 A小區(qū)物業(yè)管理所存問(wèn)題的對(duì)策 制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的體制物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，對(duì)易出現(xiàn)問(wèn)題之處要有相關(guān)規(guī)定，但不得與法律法規(guī)相抵觸，如《物權(quán)法》中 “當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商和各個(gè)業(yè)主兩者，其可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定其歸屬。而對(duì)于在業(yè)主共有土地之上建造的車(chē)庫(kù)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸所有業(yè)主共同擁有”但是并沒(méi)有明確停車(chē)費(fèi)是否應(yīng)收取、收取的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)等細(xì)節(jié)問(wèn)題要制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，要給業(yè)主一個(gè)合理的解釋?zhuān)⑼晟频墓芾矸?wù)章程、崗位責(zé)任和各項(xiàng)規(guī)章制度。加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，設(shè)立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各部門(mén)的權(quán)利和義務(wù)要清晰，重視基礎(chǔ)管理工作，明晰行政管理主體。首先是要協(xié)調(diào)解決好政府有關(guān)職能部門(mén)的物質(zhì)利益關(guān)系,而協(xié)調(diào)解決的原則是依法辦事,依照如何才能更好地指導(dǎo)與推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展來(lái)辦事.。物業(yè)公司在地方政府制定的物業(yè)條例、配套細(xì)則、辦法未出臺(tái)前,應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取一定的物業(yè)管理啟動(dòng)資金和辦公用房、管理設(shè)備,并建立物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金,使物業(yè)管理有良好的基礎(chǔ)條件。為避免建管脫節(jié),物業(yè)公司應(yīng)提前介入,在建筑施工前期就與開(kāi)發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則,使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)有效,應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收,保證建筑質(zhì)量,保證使用功能,并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán),也是與業(yè)主和住戶(hù)建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件良的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)調(diào)好與街道辦事處、公安派出所等部門(mén)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶(hù)及管委會(huì)等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處，派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理爭(zhēng)取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。 提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)　　 為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，主管部門(mén)、媒體和物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳?！　恼矫婵?，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。充分利用媒體加大市場(chǎng)宣傳和公益宣傳力度、使民眾認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，使全社會(huì)人人都認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分?！　纳鐣?huì)方面看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可低估的積極作用，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入有著積極的貢獻(xiàn)，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動(dòng)城市的整體管理水平?！　奈飿I(yè)管理企業(yè)方面看，應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，