物業(yè)行業(yè)存在的問題與對策(編輯修改稿)
2025-04-22 02:41 本頁面
【文章內容簡介】 目前，我市物業(yè)管理企業(yè)收取酬金的方式主要有兩種：一種是包干制，企業(yè)按照約定收取物業(yè)服務費用，盈余或虧損由企業(yè)享有或承擔；一種是酬金制，企業(yè)預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構成，實際操作中物業(yè)服務支出的節(jié)余部分轉到來年繼續(xù)使用。從酬金制的構成來看，物業(yè)服務支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費不能全額作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應計稅。同時，物業(yè)服務支出的節(jié)余部分不是物業(yè)管理企業(yè)的利潤，而是為業(yè)主代收代付費用的余額，企業(yè)只是承擔代為保管之責任，所以不應作為企業(yè)的利潤計繳企業(yè)所得稅。而現(xiàn)狀是全部收入均按營業(yè)稅計繳企業(yè)所得稅。 ?。ㄆ撸┱_發(fā)停車場、商鋪等物業(yè)租賃費調整時機不當、方法欠妥 去年以來，深圳政府開發(fā)物業(yè)的停車場、商鋪等經(jīng)營性收費進行了大幅調整，但未考慮過去政府開發(fā)的微福利房是市政府針對中低收入市民開發(fā)的住宅，該政策性住房承擔著社會保障、社會福利的功能，管理費價格未市場化，停車場、商鋪等經(jīng)營性收費作為彌補物業(yè)管理費不足的歷史。多年來，一直用停車場、商鋪租金的差價收入補給不足，勉強維持正常運營。而就在政府開發(fā)物業(yè)物業(yè)管理費還未與市場接軌的情況下，去年開始就大幅調整停車場、商鋪等配套設施的租賃收費，使物業(yè)管理企業(yè)迅即陷入經(jīng)營困境。 2006年底，微福利房物業(yè)管理服務企業(yè)接到通知，自2007年，停車場租金由規(guī)劃車位租金6%的計提標準提高到30%，上漲幅度達到了500%，有的企業(yè)一年就此需要多向租賃中心繳納租賃費200多萬元，而這些企業(yè)全年的利潤也僅有200至300萬元左右。這一政策罔顧過去彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足的歷史現(xiàn)實?！ 〗?jīng)過測算，停車場管理成本主要有停車場標示、道閘系統(tǒng)及設備（移交物業(yè)公司時均為毛胚）、車輛管理人員費用、水電費、停車場設施維護及老化更新費用、清潔消殺費、停車場行政管理事業(yè)性收費、各種稅費、保險費等各類責任風險費用，合計占到每個車位實際收入的58%（未計算折舊費及土建維護、裝修、翻新費用）；因規(guī)劃設計等原因，微福利房住宅區(qū)露天停車位確實非常緊張，但地下停車庫和多層停車庫實際空置率較高，地下停車庫空置率平均達到30%，有的高達60%，多層停車庫幾乎閑置，停車庫收益較差，但貴局現(xiàn)停車場租金計提車位是按照規(guī)劃數(shù)量，未考慮該批空置車位沒有收入的實際情況。如今，再加上貴局收取的停車場租金，該項收入已經(jīng)入不敷出，不僅不能彌補管理費的不足，還加重了企業(yè)的負擔。另外，微福利房小區(qū)涉及政府部門辦事車輛較多，各物業(yè)管理服務企業(yè)均存在較多的免費或打折車輛，此項費用占到上繳貴局租金的30%到50%左右。 目前，由于強行地大幅調整租賃費，已嚴重影響了政府開發(fā)建設物業(yè)的管理服務運作，導致這些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營陷入困境，管理項目出現(xiàn)虧損，管理服務質量下降，物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主怨聲載道，在物業(yè)管理費已嚴重虧損的情況下，企業(yè)本身已沒有能力上繳停車場等配套設施租金?！ 〈送?，隨著物業(yè)管理市場競爭加劇和市場的不斷細分，以及業(yè)主時代來臨后業(yè)主維權運動的縱深發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略性調整而主動有選擇地退出，或企業(yè)被動地被市場淘汰退出，物業(yè)管理的“進”與“退”已經(jīng)成為行業(yè)的常態(tài)。然而，目前針對物業(yè)管理的“進”與“退”的法規(guī)、機制還十分缺乏，特別是物業(yè)管理的退出機制還處于“真空”狀態(tài)。一方面?zhèn)€別缺乏企業(yè)誠信和公民責任的物業(yè)管理公司“閃電”式退出，有的還卷走小區(qū)的本體維修基金，突然撤走常常使得小區(qū)業(yè)主措手不及，給業(yè)主生活工作造成嚴重影響，有的還給業(yè)主造成不可估量的經(jīng)濟損失，甚而影響社區(qū)、社會和諧穩(wěn)定；一方面物業(yè)管理公司因市場細分戰(zhàn)略性調整或項目持續(xù)虧損，正常地退出物業(yè)管理卻因業(yè)主、業(yè)主委員會、政府相關部門等各種原因，將正常的退出變成了剪不斷、理還亂的“馬拉松”，致使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟損失及相關利益得不到合法保障，并且在這種拉鋸戰(zhàn)中使物業(yè)管理的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府主管部門等各方主體都成為“輸家”。 w w w. p m o n e . c o m. c n 還有就是物業(yè)管理負面宣傳導致輿論環(huán)境惡化。綜觀深圳的媒體可以發(fā)現(xiàn)，很難看到對物業(yè)管理企業(yè)進行正面報道，而負面報道卻屢見不鮮。只要物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生矛盾或糾紛，不論性質如何，不論誰對誰錯，新聞媒體往往站在業(yè)主一邊，對物業(yè)管理企業(yè)進行批評指責。由于物業(yè)管理是個弱勢行業(yè)，譬如與房地產企業(yè)相比物業(yè)管理企業(yè)不能與媒體建立商業(yè)廣告客戶關系，現(xiàn)行的物業(yè)管理法律制度尚不健全，很多問題還缺乏誰對誰錯的判別準則，還有就是物業(yè)管理的負擔太繁重，特別是承擔了諸如社會治安、計劃生育、乃至維穩(wěn)等許多“份外”工作，背了許多“黑鍋”，包括背了地產開發(fā)商的“黑鍋”。還譬如，有的開發(fā)商為了促進房屋銷售，有的物業(yè)管理企業(yè)為了得到項目管理權，把物業(yè)管理說成包打天下、包治百病，造成社會和業(yè)主把一些應當由政府承擔的社會治安職能，應由社區(qū)承擔的社會保障職能，應由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能，應由開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認是物業(yè)管理的責任，出了問題，板子都打在物業(yè)管理身上。 三、物業(yè)管理行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的對策與建議 2007年3月，國務院辦公廳下發(fā)了《國務院關于加快發(fā)展服務企業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號），2005年1月，廣東省人民政府公布了1號文件——《關于加快我省服務業(yè)發(fā)展和改革的意見》，2008年6月，廣東省人民政府又公布了66號文件《關于加快發(fā)展廣東省服務業(yè)的實施意見》，2007年1月，深圳市
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