前期物業(yè)管理存在的問題及對策和解決方案(編輯修改稿)
2025-05-28 06:01 本頁面
【文章內容簡介】 的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 ，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。 ，不得使用物業(yè)維修基金,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。4管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。 ,用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止[5]。一是有利于實現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設與使用維護的“全過程”物業(yè)管理服務。過去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開始，物業(yè)如果存在功能與質量問題，難有回天之術，最多在已有基礎上修修補補。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質量上的問題，及時進行調整，使產(chǎn)品設計、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。二是有利于在物業(yè)建設期間實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結合。沒有前期物業(yè)管理時，建房者只顧自己建房，不會充分顧及用房者與管房者的利益，結果房子交到用房者與管房者手中的時候，往往因物業(yè)使用功能與使用質量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會從用房者與管房者的立場，憑借對物業(yè)的專業(yè)知識，認真審視物業(yè)建設的功能與質量問題，向建房者提出合理化的意見與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢省力，用房者舒適滿意，管房者專心服務。三開拓經(jīng)營管理業(yè)務，物管企業(yè)要洞察市場先機，搶占更多市場份額，積極介入目前尚由開發(fā)公司負責的那個時間段的管理活動，盡早接觸并進入項目的施工現(xiàn)場和其他操作過程，取得開發(fā)公司及其有關單位和部門的好感，信任與支持。四熟悉項目工程的情況，物業(yè)管理3個基礎職能保安，保潔，保修工作中，因為保修既工程維修方面人員的技術性和工程人員的技術方案本身的可變性中讓人不得不多關照的事情。五提前接觸業(yè)主，業(yè)主的想法和需求就是物業(yè)管理的服務的內容和目標。[6]建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確，物業(yè)承接驗收制度不完善，業(yè)服務和收費質量和價格不符。前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。 目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關系，“老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高[13]。 物業(yè)維修資金管理制度未建立開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。 物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理
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