加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策(編輯修改稿)
2025-05-05 13:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個(gè)方面： ?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。 《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂?shí)際上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒有明確寫進(jìn)合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。 ?。ǘ┪飿I(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。 在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接 驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。 ?。ㄈ┕蚕碓O(shè)施設(shè)備不明確。 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所屬共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完整的劃分，并辦理驗(yàn)收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共享設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共享設(shè)施設(shè)備的不完整。共享設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。 ?。ㄋ模┣捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范?！ ∧壳?，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請(qǐng)外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)代理市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。 （五）業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定。 《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約，但條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。 ?。┪飿I(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”。 《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！薄 ?guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個(gè)原則就是人們常說的“質(zhì)價(jià)不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，一
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