【正文】 [10] 張志國(guó)，[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2006:1~277在此表示由衷的敬意和感謝。我為這個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)并是其中的一員而感到十分高興和自豪。謝謝你們!我要感謝參考文獻(xiàn)的作者們，他們的出版的書(shū)籍、發(fā)表的刊物給了我很大幫助，使我能夠順利完成畢業(yè)論文的撰寫(xiě)。我要感謝周雅頌老師，他從選題到論文撰寫(xiě)的整個(gè)過(guò)程，自始至終給予了我精心的指導(dǎo)和教誨，傾注了大量的心血。謝 辭在桂林電子科技大學(xué)北海校區(qū)學(xué)習(xí)，本人在許多方面都獲益非淺，這得益于桂林電子科技大學(xué)給我這個(gè)寶貴的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和老師給予我的大力支持和幫助。在21世紀(jì)的今天，我們迎來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇，A住宅小區(qū)物業(yè)管理就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)還存在著種種的問(wèn)題與矛盾，針對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)存在的問(wèn)題及如何解決物業(yè)收費(fèi)，則需要落實(shí)完善落實(shí)物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)是關(guān)鍵的。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，如：委托上門(mén)清潔服務(wù)、上門(mén)維修服務(wù)、上門(mén)保安服務(wù)、照看病人、老人、兒童服務(wù)、委托裝潢監(jiān)理服務(wù)等，收費(fèi)由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。小區(qū)公共秩序維護(hù)：協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)本區(qū)域內(nèi)的公共秩序、檢查消防隱患和消防設(shè)施、搞好安全防范工作（小區(qū)安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤）和管理宣傳工作。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。 ，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。核。 物業(yè)管理收費(fèi)原則 收費(fèi)要公開(kāi)、公平、公正。負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪?，杜絕惡性事故的發(fā)生。 環(huán)境部依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀(guān)的布置等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀(guān)點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。達(dá)到管理有序化。其中環(huán)境管理部，案場(chǎng)服務(wù)部，保安部，工程維修部，服務(wù)部受經(jīng)理部管理。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬；提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀(guān)能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作；管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等；工資獎(jiǎng)金重在考核。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。 通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作；建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。；在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作；超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)；開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)。三、運(yùn)作程序，可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。啟動(dòng)CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。 一、管理方法，嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀(guān)念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段，通過(guò)高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。 （3）管理自動(dòng)化（MASmanagement automation system）包括水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、供水、供電設(shè)備管理系統(tǒng)、公共信息顯示系統(tǒng)。通常智能化大廈是“三A”系統(tǒng)，普遍認(rèn)為智能住宅也為“三A”系統(tǒng)，它們分別是： （1）安全自動(dòng)化（CAS safing automation system）包括室內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏系統(tǒng)、室外閉路電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室外的巡更簽到系統(tǒng)。利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自控技術(shù)和智能IC卡技術(shù)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的自動(dòng)化，構(gòu)筑安全、高效、快捷舒適的信息化居住空間，建成一個(gè)便于發(fā)揮人的主動(dòng)性和創(chuàng)造的現(xiàn)代化文明生活環(huán)境。真正實(shí)施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費(fèi)用，比如監(jiān)視器的存在，可以大大節(jié)約了保安人員的花費(fèi)，而且提供了強(qiáng)有力的保證。所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C(即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)能否采取各種行之有效的方式，動(dòng)員廣大業(yè)主接受符合時(shí)代發(fā)展的電子付費(fèi)方式，讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問(wèn)題的發(fā)生。采用電子付費(fèi)方法是簡(jiǎn)便程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。　　目前物業(yè)管理公司的收費(fèi)方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進(jìn)程。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。 改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。因此，居民的思想觀(guān)念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化?！薄　拿癖姺矫婵?，居民要不斷提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。再者，物業(yè)管理的健康發(fā)展，將在很大程度上推動(dòng)城市的整體管理水平。同時(shí)，使全社會(huì)人人都認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分?！　恼矫婵?，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)調(diào)好與街道辦事處、公安派出所等部門(mén)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶(hù)及管委會(huì)等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處，派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理爭(zhēng)取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。物業(yè)公司在地方政府制定的物業(yè)條例、配套細(xì)則、辦法未出臺(tái)前,應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取一定的物業(yè)管理啟動(dòng)資金和辦公用房、管理設(shè)備,并建立物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)基金,使物業(yè)管理有良好的基礎(chǔ)條件。加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，設(shè)立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各部門(mén)的權(quán)利和義務(wù)要清晰，重視基礎(chǔ)管理工作，明晰行政管理主體。4 A小區(qū)物業(yè)管理所存問(wèn)題的對(duì)策 制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的體制物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，對(duì)易出現(xiàn)問(wèn)題之處要有相關(guān)規(guī)定，但不得與法律法規(guī)相抵觸，如《物權(quán)法》中 “當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商和各個(gè)業(yè)主兩者，其可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定其歸屬。但大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工管理階段。服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營(yíng)是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理。 現(xiàn)階段物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化及其現(xiàn)