物業(yè)公司管理中常見(jiàn)法律問(wèn)題及對(duì)策(參考版)
2024-09-13 08:41本頁(yè)面
【正文】 參考文獻(xiàn) : .我國(guó)物業(yè)管理法律問(wèn)題研究 [d].安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文 ,2020 ，路艷娜 .淺議物業(yè)管理公司如何規(guī)避治安風(fēng)險(xiǎn) [j].東京文學(xué) ,2020(10) .民法物權(quán)論（上冊(cè)） [m].中國(guó)政法大學(xué)出版社 ,1999 .試論物業(yè)管理的若干法律問(wèn)題 .吉林大學(xué)碩士論文， 2020 。但如果雙方在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)滯納金或違約金沒(méi)有任何約定，在一 般情況下，法院對(duì)物業(yè)公司提出的滯納金或違約金請(qǐng)求是不予支持的。在實(shí)踐中，物業(yè)公司在向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟時(shí)，會(huì)要求欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)逾期付費(fèi)的滯納金，物業(yè)公司能否就業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)加收滯納金，應(yīng)完全依照物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定。實(shí)踐中物業(yè)公司常采取下發(fā)催款單、通知的方式催繳欠費(fèi)，在業(yè)主拒絕簽收的情況下，因催款行為無(wú)法得到證明，物業(yè)公司在業(yè)主欠費(fèi)超過(guò) 兩年后，提起訴訟時(shí)，將因難以舉證證明存在訴訟時(shí)效中斷的事由而喪失勝訴權(quán)。在案情較為復(fù)雜情況 下，啟用民事訴訟程序，是物業(yè)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要手段。啟用了督促程序，特別是在物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目特別明細(xì)的情況下啟動(dòng)，對(duì)業(yè)主無(wú)故拖欠的情況，訴求是比較容易得到法院的支持的。拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主收到支付令后 15 日內(nèi)不履行債務(wù)又沒(méi)有提出書(shū)面異議，物業(yè)公司可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從而使債務(wù)糾紛方便快捷地得到解決。督促程序，是指人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，以支付令的方式，催促債務(wù)人在法定期間內(nèi)向債權(quán)人履行給付金錢(qián)和有價(jià)證券的義務(wù)，如果債務(wù)人在法定期間內(nèi)未履行義務(wù)且又不提 出書(shū)面異議，債權(quán)人可以根據(jù)支付令向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行?；蛞笱惨暼藛T每次巡視時(shí)特意在攝相探頭前經(jīng)過(guò)，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時(shí)在圖像上顯示時(shí)間，以證明按時(shí)履行了義務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員進(jìn)行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。例如，如果物業(yè)管理合同約定對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)行每小時(shí)一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能 夠固定下來(lái)，將來(lái)作為證據(jù)使用。因此，在實(shí)際訴訟中，如果物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有證據(jù)證明自己已經(jīng)履行義務(wù)，法官會(huì)認(rèn)定其沒(méi)有履行義務(wù)。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)公司已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要妥善保留記錄。物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)公司必須嚴(yán)格按規(guī)定履行自身義務(wù)。合同訂立后，物 業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過(guò)程中不存在過(guò)失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了人身和財(cái)產(chǎn)安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險(xiǎn)排除條款，如“物業(yè)公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主或使用人的人身安全及
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1