物業(yè)公司管理中常見法律問題及對策(更新版)
【正文】 ，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當承擔責任。物業(yè)公司在面臨這種法律問題時，一定要立足于自己是提供服務(wù)的合同一方當事人，即認識到物業(yè)公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)收取服務(wù)費用生存的 ，必須創(chuàng)建服務(wù)品牌、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)體系才能贏得市場；同時自己和小區(qū)業(yè)主是合同的平等主體，雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。共有部分的糾紛，首先要明晰權(quán)屬。延遲繳納物業(yè)服務(wù)費是指業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的期限違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納期限的規(guī)定，在繳納物 業(yè)服務(wù)費期限到來時，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務(wù)費的情形。業(yè)主人身受到侵害，財產(chǎn)被盜，物業(yè)公司當然負安保過失之責任，否則就相當于免除了物業(yè)公司的安全保障服務(wù)約定，不能實現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的對等。 。物業(yè)公司工作內(nèi)容的顯著特點是具有公共性和綜合性。 關(guān)鍵詞：共有部分 安全保障 物業(yè)管理條例 物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。廣告的出現(xiàn)并未經(jīng)業(yè)主委員會的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會，而是全部被物業(yè)公司留下了，這些收益被物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。業(yè)主認為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收 取物業(yè)管理費，承擔清潔、綠化、安保等專項服務(wù)。 。 四、對策建議 （一）共有部分問題的解決對策 ?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項’”，即由業(yè)主共同決定。 業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！备鶕?jù)該規(guī)定，物業(yè)公司承擔相應(yīng)法律責任的要件是：一是物業(yè)公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；二是物業(yè)公司的違約行為 導致了損害結(jié)果的發(fā)生。按合同履行義務(wù)是物業(yè)服 務(wù)企業(yè)規(guī)避風險的前提。 （三）拖欠物業(yè)服務(wù)費的解決對策 。根據(jù)《民法通則》一百三十五條，物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)費的訴訟實效為兩年，從費用交納期限屆滿的第二天開始計算，若中間物業(yè)公司曾向業(yè)主追繳過欠費或業(yè)主同意交納欠費，則可適用訴訟時效中斷，從物業(yè)公司與業(yè)主約定的交納欠費期間屆滿的第二天起，訴訟時效重新
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