【文章內(nèi)容簡介】 括地價(jià)，不無疑問。房地產(chǎn)商不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金，由市國土房管局責(zé)令限期履行，逾期不履行的，業(yè)主委員會可依法向人民法院起訴。按照“誰使用，誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理的維修基金應(yīng)由業(yè)主委員會自行管理。但立法時(shí)為了保障資金的及時(shí)到位，維護(hù)基金的安全性，因此決定該款項(xiàng)設(shè)立專戶由國土房管局代為保管。發(fā)展商移交管理權(quán)時(shí)，一次性劃給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。但根據(jù)建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，房管部門應(yīng)將維修基金移交給物業(yè)管理公司代管。這一規(guī)定以及財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)生沖突，由于國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未出臺，按照地方性法規(guī)的法律效力高于部門規(guī)章的原則，當(dāng)然應(yīng)以《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)。五、小區(qū)治安的法律問題物業(yè)管理公司在其經(jīng)營服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切聯(lián)系。范圍涉及街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用、商業(yè)及文化娛樂等部門。這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理公司發(fā)展中的突出問題。業(yè)主洪女士自1997年7月初將汽車停放在文華花園內(nèi)起，直到1997年8月17日汽車被盜，洪女士在汽車被盜前既沒有向物業(yè)公司交納汽車保管費(fèi)，也沒有將汽車停放在文華花園指定的停車場內(nèi)。洪女士在汽車失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車費(fèi)，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。但是，在汽車被盜后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出納繳交了停車費(fèi)，取得停車費(fèi)收據(jù)。東蕪市中級人民法院判決認(rèn)為：作為文華花園業(yè)主洪女士將車停在文華花園內(nèi)，物業(yè)管理公司未表示異議，洪的小汽車已置于物業(yè)管理公司的管理之下，應(yīng)視為該小汽車已交付管理公司保管。一、二審判決將洪女士的汽車失竊歸結(jié)為物業(yè)管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂適用《中華人民共和國民法通則》第55106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車被盜的損失。物業(yè)管理公司為保證車輛的安全，派人24小時(shí)看守專門的停車場，以提供特別服務(wù)。而洪女士將汽車停放在文華花園停車場以外的地方，并未將汽車交付保管人保管，物業(yè)管理公司亦從未接收該標(biāo)的物。雙方實(shí)際上沒有達(dá)成意思表示一致的保管汽車的協(xié)議，保管合同自然沒有成立。但法院判決既沒有分清“文華花園”和“文華花園停車場”的不同范圍，也沒有將“車輛保管”和“物業(yè)管理”分開來看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過錯，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。這個(gè)案件引人深思，由于物業(yè)管理公司管理上的一些漏洞，導(dǎo)致法院判決承擔(dān)賠償責(zé)任，教訓(xùn)可謂深刻。根據(jù)《廣州市企業(yè)治安保衛(wèi)條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司僅是協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好小區(qū)的治安工作，只要作好了治安保衛(wèi)目標(biāo)管理責(zé)任制，履行了治安保衛(wèi)工作的相應(yīng)職責(zé)，沒有過錯，就可以免資。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司終究不是公安機(jī)關(guān)，沒有行政權(quán)，更沒有司法權(quán)。對于業(yè)主之間爭吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無濟(jì)于事。對于那些開放式的小區(qū)，治安差、車輛亂停亂放、違章搭建等問題不僅困擾業(yè)主，也使物業(yè)管理公司一籌莫展。因?yàn)闆]有任何文件賦予物業(yè)管理公司行政司法權(quán)力，管理公司的措施除了教育、警告，還是教育、警告，根本沒有實(shí)質(zhì)性的制約作用，幻想“企業(yè)管社會”，自然力不從心，只有與有關(guān)行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系、密切配合，并加強(qiáng)自身的組織管理，才能預(yù)防惡性事件的發(fā)生。物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是基于物業(yè)所產(chǎn)生的物權(quán)，即物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)的管理權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，屬于民事權(quán)利范疇。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃生育、治安管理等事項(xiàng)，屬于政府行政管理部門的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。第三篇：物業(yè)管理中存在的問題物業(yè)管理中存在的問題——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識，提出個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識。山東大學(xué)老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，并非是某個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計(jì)約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。一、物業(yè)管理中存在的問題物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系我國現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來,管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,需要專業(yè)的人員進(jìn)行管理和服務(wù)。然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨(dú)立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個(gè)很有效的方式，通過競爭來督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標(biāo)而是通過其他方式選擇物業(yè)，則缺少競爭優(yōu)勢，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個(gè)組成部分，其管理的職能大大超過了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識薄弱。物業(yè)公司與住戶脫節(jié)業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建不及時(shí)，有的未按規(guī)定程序通過民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問題時(shí)也無從知道該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會形同虛設(shè)。物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策積極開展招投標(biāo)機(jī)制在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動，進(jìn)行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)一支責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊(duì)伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加強(qiáng)對業(yè)主委員會監(jiān)管業(yè)主委員會作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)闃I(yè)主委員會同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，也只有這樣，業(yè)主委員會才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作目前我國物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。第四篇：如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)目:程:名:業(yè):級:號: : 課 程 論 文如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理092 095205613 徐沖職稱: 200 年 12 月 16 日題課 姓 專班學(xué)指導(dǎo)教師居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；Residents residential property management exist infire safety problemsAuthor: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the , it is necessary to perfect in the property management in fi