【導(dǎo)讀】我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。年就有70%出售給個(gè)人。建設(shè)部早在1996年就規(guī)。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。北京市規(guī)定，舊住宅。小區(qū)必須在2021年前全部實(shí)行物業(yè)管理。達(dá)330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)。管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人。業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2021年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑。物業(yè)管理率僅為13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積417331萬(wàn)平方米，統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，以深圳為例，在深圳18家首批國(guó)家一級(jí)。物業(yè)管理企業(yè)中，17家是國(guó)有或國(guó)有參股，據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前。質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）

　　

【正文】 化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到 組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來(lái)。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 23 雖然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直存在的問(wèn)題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范專門(mén)列出重點(diǎn)探討。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ,防范和化解潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問(wèn)題。 (1)要明確物業(yè)管理委托合同。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約 服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù)等等。例如，物業(yè)管理的保安工作 ,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來(lái)訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭(zhēng)議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。 (2)完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō) ,練好內(nèi)功是 根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬(wàn)一發(fā)生事故，那時(shí)物業(yè)公司就有可能會(huì)承擔(dān)巨額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么 24 即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 譬如在車場(chǎng)管理中，可以通過(guò)采取一些有效的手段，來(lái)降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。如保安員在指引車輛停放時(shí)，便對(duì)車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問(wèn)題及時(shí)向車主指出 ，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場(chǎng)，車場(chǎng)進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。 (3)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn) ,保障多方利益。 物業(yè)管理公司要做到萬(wàn)無(wú)一失，最好是購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。 雖然保險(xiǎn)可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟(jì)損失，但失職和管理不完善而造成的信譽(yù)損失是無(wú)法用金錢(qián)來(lái)衡量的，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)，這才是 最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為和方法。 社會(huì)方面 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。按 WTO 規(guī)則，政府不能單獨(dú)對(duì)本國(guó)企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許 25 的。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng) 人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門(mén)人才。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。另外還可以通過(guò)理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過(guò)組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó) 外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。 社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。 物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。 26 新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。 廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。同時(shí)廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識(shí)上的落后造成自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。 ： 本 文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。得出如下研究結(jié)論： 物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因分析 體制問(wèn)題 ：以前“自建自管”的延續(xù)和開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮。 法律法規(guī)滯后，體系不完善：立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。 27 政府職能的問(wèn)題：政企沒(méi)有完全分開(kāi)，企業(yè)無(wú)法獨(dú)立 運(yùn)作；政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接干預(yù)；管理層、管理部門(mén)過(guò)多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜。 市場(chǎng)化程度不高：仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)。 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問(wèn)題：物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到 物業(yè)管理的對(duì)策 政府方面 ：物業(yè)管理重在立法；政府職能的轉(zhuǎn)變；加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。 企業(yè)方面 ：物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展 ；物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代” — 規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和兼并重組的興起；物業(yè)管理的回歸 — 高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來(lái)。 社會(huì)方面：物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用；物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源；新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)；廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí) 和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。 28 : [1]《國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理基礎(chǔ)》勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 60 [2]《國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理員》 勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組 中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》梁柱 中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社~187 ： 物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè)，從目前來(lái)看，尚處在一個(gè)非常艱難的 境地。作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，作為一個(gè)涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會(huì)的理解與支持。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 感謝此次我指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)，沒(méi)有你的大力幫助，僅靠我的一己之力是很難將這么復(fù)雜的問(wèn)題討論清楚的。