【正文】 )、(8)禁止行為，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自的職責(zé)和相關(guān)的法律、法規(guī)處罰。1改變住宅使用性質(zhì)有什么規(guī)定？答：住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)區(qū)、縣地產(chǎn)管理部門(mén)審批。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。違反上述第一款規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。違反上述第二款規(guī)定，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。1占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，有什么規(guī)定？答：任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛外，機(jī)動(dòng)車(chē)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放極其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施的維修、更新。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其期限改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。1利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，有什么規(guī)定？答：利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽定協(xié)議，并支付設(shè)置費(fèi)用。按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。利用物業(yè)設(shè)置的公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督？答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)有違反法律禁止的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？答：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：(1)按照國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；(3)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；(5)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；(6)做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；(7)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；(8)定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；(9)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；(10)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。2物業(yè)維修基金如何設(shè)立和使用？答：商品住宅出售時(shí)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。物業(yè)維修基金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法由各地人民政府規(guī)定。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2物業(yè)維修、更新費(fèi)用的承擔(dān)有什么規(guī)定？答：物業(yè)維修、更新費(fèi)用根據(jù)不同的維修 、更新內(nèi)容或責(zé)任按下列規(guī)定承擔(dān)：(1)住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；(2)住宅共用部位和共同設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支；(3)公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支。住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促限期維修。物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。2住宅的共有部位、共有設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)如何配合？答：住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。2物業(yè)管理服務(wù)具體事項(xiàng)包括哪些？答：各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)包括的具體內(nèi)容是：(1)房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)是指電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對(duì)講系統(tǒng)、電視接受系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、方式、時(shí)間和要求進(jìn)行服務(wù)，定期對(duì)房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備的完好和正常運(yùn)行。電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)保證每幢房屋有一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。(2)保潔服務(wù)是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和公共場(chǎng)、綠地的整潔而進(jìn)行的管理服務(wù)。一般包括樓道、走道、門(mén)廳、屋頂、天臺(tái)等部位的定時(shí)清掃，內(nèi)墻壁的除塵，公共門(mén)窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。合同中的保潔服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內(nèi)容、要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(3)保安服務(wù)是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班。物業(yè)管理服務(wù)合同中的保安服務(wù)應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的保安要求，明確保安的內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(4)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理，是指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所涉及的物業(yè)維修、更新費(fèi)用按幢立帳、按戶(hù)核算的帳務(wù)管理。(5)物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)物業(yè)、設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案（圖、卡、冊(cè)），物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，租賃清冊(cè)，業(yè)主、使用人情況表，共用設(shè)備、公共設(shè)施運(yùn)行、保養(yǎng)、維修記錄，帳務(wù)等資料的保管。2物業(yè)服務(wù)的范圍有哪些 小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車(chē)管理服務(wù)等內(nèi)容。2物業(yè)可以要求業(yè)主預(yù)交物業(yè)費(fèi)嗎？按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月，對(duì)此，若是物業(yè)公司沒(méi)有出示政府行政部門(mén)批準(zhǔn)文件，可以拒交。2物業(yè)公司可以為任何小區(qū)提供服務(wù)嗎？ 不可以，看等級(jí)。物業(yè)公司分三個(gè)等級(jí)，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目。2業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的收支進(jìn)行監(jiān)管碼？ 沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。2業(yè)主能基于房屋質(zhì)量問(wèn)題而拒交物業(yè)費(fèi)嗎？在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人；而在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題負(fù)責(zé)。因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消前述遺留問(wèn)題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。 至于前期出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。交房后未裝修，可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？在物業(yè)公司書(shū)面通知業(yè)主交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋?zhuān)蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可以停水停電嗎？ 供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對(duì)性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。3物業(yè)公司可以對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款嗎？ 不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)等行為，物業(yè)公司都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。3不能罰款，物業(yè)對(duì)于不守約的業(yè)主該做如何處理？物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。同理，業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。3業(yè)主家被盜，物業(yè)公司有賠償責(zé)任嗎這個(gè)事情得分情況討論?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！钡?，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。3住在低層的業(yè)主也需要交電梯費(fèi)嗎？全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。高層住宅中的首層住?hù)在沒(méi)有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶(hù)一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專(zhuān)有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?業(yè)主不在家，物業(yè)有義務(wù)代收快遞嗎？ 一般情況下，如果業(yè)主沒(méi)有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用，物管人員或保安并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過(guò)程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 整理分享