【正文】 組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。自 1994 年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住 6 宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管 理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制訂法規(guī)的過程中，往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實中，可以 看到立法滯后帶來的消極影響。首先，消費者的利益無“法”保障。因缺乏法律依據(jù)，司法機關(guān)難以及時處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有 賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù)，致使在實際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。近年 7 來，業(yè)主委員會紛紛炒掉物業(yè)公司并成為社會矚目的新聞焦點即是例證之一，如重慶市新原興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。實際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責(zé)任的實際能力，當(dāng)其違約時根本無法保證物業(yè)公司實現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟利益。 政府職能的問題 政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運 作。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強烈要求改制 ,結(jié)合自身實際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。不予批復(fù)的原因何在 ?某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么 . 政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)； 管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付 20 多個部門的檢查管理。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī) 定的等級打分確定收費標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。 市場化程度不高 8 我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場化的運作。 物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主對物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識，業(yè)主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位 之間仍存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有。另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭奪市場。 市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體 制與運行機制上。其基本做法是政府定價或制定指導(dǎo)價，建設(shè)單位補貼 ,多種經(jīng)營、以副補主。物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。物業(yè)管理長期低成本運作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 9 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢 ,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差 ,虧損嚴(yán)重等問題。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機構(gòu)有 1200 多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管 理面積也不過 7000 萬平方米，小的不足 10 萬平方米 ,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。然而“麻雀雖小，五臟俱全” ,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬平方米 ,如按管理機構(gòu)平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保 安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風(fēng)平浪靜。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業(yè)管理又走向了另一個誤區(qū) :。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的”政府”，凡事都找物業(yè)公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。比如停車場收取 5元的車位使用費，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門“丟車案”及深圳筆 架山莊“索賠案”。 10 我們在震驚之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力都很有限。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。 根據(jù)對以上事實和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費觀念不強以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計劃經(jīng)濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。據(jù)有關(guān)資料顯示，業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)罪 11 不滿意的前三項是：房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi)，同時各種主要服務(wù)項目的投訴率均在 20%以上，可見我們的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提高。 對問題的原因分析歸納 通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。 政府方面： (1)由于以前物業(yè)管理