【正文】 。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 28 : [1]《國家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理基礎(chǔ)》勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫組中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 60 [2]《國家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理員》 勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫組 中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》梁柱 中國經(jīng)濟(jì)出版社~187 ： 物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，從目前來看，尚處在一個(gè)非常艱難的 境地。 企業(yè)方面 ：物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 ；物業(yè)管理的“戰(zhàn)國時(shí)代” — 規(guī)?；?jīng)營和兼并重組的興起；物業(yè)管理的回歸 — 高度社會(huì)化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來。 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)問題。 市場化程度不高：仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場化的運(yùn)作。 法律法規(guī)滯后，體系不完善：立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。 ： 本 文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。 物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競爭。 政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。 雖然保險(xiǎn)可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟(jì)損失，但失職和管理不完善而造成的信譽(yù)損失是無法用金錢來衡量的，因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)，這才是 最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為和方法。 物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。 譬如在車場管理中，可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職，萬一發(fā)生事故，那時(shí)物業(yè)公司就有可能會(huì)承擔(dān)巨額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于企業(yè)來說 ,練好內(nèi)功是 根本所在。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。 在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是特約 服務(wù)；權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等，自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ,防范和化解潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。 預(yù)計(jì)在未來高度市場化、法治化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到 組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。物業(yè)管理的日常工作諸如清潔、綠化、房屋維修、機(jī)電等等均分包給社會(huì)各專業(yè)化公司去做，而物業(yè)公司要做的則是對(duì)這些工作的組織、調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；其次，社區(qū)事務(wù)由物業(yè)管理向政府或社會(huì)過渡。物業(yè)公司（理事會(huì)）的職能一方面是日 22 常專項(xiàng)事務(wù)的調(diào)度、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，另一方面則是物業(yè)經(jīng)營 和社區(qū)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的制定。與美國不同，理事會(huì)的每屆主席及領(lǐng)導(dǎo)成員由社區(qū)競選產(chǎn)生，均為兼職，但“ TC”內(nèi)的管理人員（一般在 20 人以內(nèi)）為有注冊(cè)資格的專職人員。這 360 多家物業(yè)公司小的3 到 5 人，大的也僅幾十個(gè)人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。這方面較為典型的是美國和新加坡的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理企業(yè)重新回歸到物業(yè)管理作為物業(yè)服務(wù)提供者這一角色上來。 21 (3) 物業(yè)管理的回歸 — 高度社會(huì)化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來 隨著改革的不斷深入，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系將更加完善，在充分完成國企體制改革和建立健全社會(huì)保障體系的前提下，住房體制將完全實(shí)現(xiàn)分房貨幣化和商品化。另外，這一階段成立的完全以物業(yè)公司為保障和服務(wù)對(duì)象的眾多專業(yè)技術(shù)公司（如電梯、消殺、綠化等），還有更多的“大魚吃小魚”的大物業(yè)公司兼并小物業(yè)企業(yè)的事件，均顯露出這樣一個(gè)信息：通過物業(yè)管理 規(guī)模化經(jīng)營和物業(yè)管理行業(yè)重組，一方面是全社會(huì)的物業(yè)管理向品牌化大規(guī)模的企業(yè)集中，另一方面物業(yè)管理中的專業(yè)技術(shù)又開始向?qū)I(yè)技術(shù)公司集中。 1999 年 4 月，深圳政府出面對(duì)蓮花一村的物業(yè)管理進(jìn)行公開招投標(biāo)，分屬 12 個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的管理單位進(jìn)行整合，這是一起典型的物業(yè)管理單位重組案例。當(dāng)然，這兩種方式不是決然分開的，從現(xiàn)實(shí)來看，這兩種擴(kuò)張方式將同時(shí)進(jìn)行。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性以及現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)技術(shù)分工程度，決定了第一種方式即管理面積的無限增加有較大的局限性。因此，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?jīng)營中，管理面積的對(duì)外擴(kuò)張必然是物業(yè)管理企業(yè)追 求的第一目標(biāo)，這也是物業(yè)管理企業(yè)的一種擴(kuò)張方式。物業(yè)管理必將回到物業(yè)管理服務(wù)及關(guān)聯(lián)度較高的業(yè)務(wù)上來。 以上從幾個(gè)方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主開展。專項(xiàng)經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動(dòng)，這種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。 d 對(duì)公共場地或場所的經(jīng)營，如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種： a 針針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。 由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補(bǔ)貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。 ① 由于物業(yè)管理市場沒完全放開，許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項(xiàng)目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大； ② 由于政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損； 18 ③ 由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之間權(quán)利責(zé)任不明確，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷，嚴(yán)重影響 物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效