【正文】 興桃花園小區(qū)和銀鑫花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)擅自決定炒掉物業(yè)管理公司，使生活環(huán)境急劇惡化，后經(jīng)全體業(yè)主和住戶(hù)共同商議，決定再選聘原物業(yè)管理公司回去參與管理。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。但由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門(mén)在制訂法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 法律法規(guī)滯后，體系不完善 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后： 27年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問(wèn)題和不足。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和 居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù) 資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò) 2 萬(wàn)家，從業(yè)人員突破 200 萬(wàn)人。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周?chē)沫h(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。建設(shè)部早在 1996 年就規(guī)定，全國(guó)新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。 中國(guó)某某信息學(xué)校 學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 題 目： 物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題及對(duì)策 姓 名 ： 0000 班級(jí)、學(xué)號(hào) ： 0000 班、 000 號(hào) 系 (部 ) ： 經(jīng)濟(jì)管理系 專(zhuān) 業(yè) ： 物業(yè)管理 指導(dǎo)教師 ： 0000 開(kāi)題時(shí)間： 20210311 完成時(shí)間： 20211112 2021 年 11 月 12 日 目 錄 畢業(yè)設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)………………………………………………… 1 畢業(yè)設(shè)計(jì)成績(jī)?cè)u(píng)定表 …………………………………………… 2 答辯申請(qǐng)書(shū) …………………………………………………… 35 正文 …………………………………………………………… 631 答辯委員會(huì)表決意見(jiàn) …………………………………………… 32 答辯過(guò)程記錄表 ………… ……………………………………… 33 1 課 題 物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題及其對(duì)策 一、 課題 (論文 )提綱 體制問(wèn)題 法律法規(guī)滯后，體系不完善 政府職能的問(wèn)題 市場(chǎng)化程度不高 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì) 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問(wèn)題 對(duì)問(wèn)題的原因分 析歸納 政府方面 企業(yè)方面 社會(huì)方面 二、內(nèi)容摘要 本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達(dá) 15 萬(wàn)，年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑 4 面積 735459 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見(jiàn)下表： 全國(guó)實(shí)房屋建設(shè)面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 住宅建筑面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 全國(guó) 735459 8 13% 417331 5 20% 甘肅 9647 % 5151 % 陜西 14328 % 7624 % 北京 27430 % 14211 % 深圳 7119 3387 48% 3768 2540 67% 上海 31802 20744 65% 19310 16661 86% 從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推 進(jìn)的較慢。 5 體制問(wèn)題 從體制上考察我國(guó)兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國(guó)有 70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。在退而求其次的情況下，國(guó) 內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是 1994 年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是 1981 年，中間有 13年是法規(guī)空白期。 因此，總的來(lái)看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問(wèn)題。沒(méi)有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒(méi)有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無(wú)法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門(mén)的資質(zhì)檢查證書(shū)；又要按照物價(jià)部門(mén)規(guī) 定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門(mén)、物價(jià)部門(mén)到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位 之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴(lài)關(guān)系，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒(méi)有完全改變。 市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體 制與運(yùn)行機(jī)制上。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì) 9 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì) ,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差 ,虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開(kāi)發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的”政府”，凡事都找物業(yè)公司。 10 我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。 對(duì)問(wèn)題的原因分析歸納 通過(guò)對(duì)以上七個(gè)問(wèn)題的分析，我們可以把問(wèn)題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即政府、企業(yè)和社會(huì)。 (4)由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律