【正文】 益。同時應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營模式 物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場化程度不高、物管利潤較低的情況下，作為一個新興的行業(yè)，物業(yè)管理將走向何方？又該怎么走呢？這些都是我們特別關(guān)注的問題。實(shí)行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法 17 人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé) 明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。 加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。用于經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財務(wù)管理等。比如管理一個住宅區(qū)猶如管理一個小城鎮(zhèn)。員工隊(duì)伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng) ,有良好的職業(yè)道德。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大，維護(hù)要求高 ,時刻會產(chǎn)生急、難、新問題。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。委托他人參與指以合同方式委托具有相應(yīng)能力的其它公司參與，物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。 ② 參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督的能力 直接參與或委托他人參與。這就要求成立物業(yè)管理企業(yè)具備辦公地點(diǎn)和條件，具有相當(dāng)數(shù)量的資金，依法建立章程和相應(yīng)的 機(jī)構(gòu)，擁有各類相當(dāng)數(shù)量和資格的技術(shù)、專業(yè)管理人才，建立健全會計(jì)制度等。 15 (3)要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價格由市場機(jī)制自行決定，政府不對市場行為進(jìn)行干預(yù)。 (1) 政府和企業(yè)一定要徹底分開。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)當(dāng)遵循服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則，服務(wù)價格由當(dāng)事人在合同中約定?！稐l例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務(wù)價格構(gòu)成做出了具體規(guī)定?！稐l例》（草案）第三條對業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理的概念作了明確界定，出臺后這三個概念可以在全國統(tǒng)一。 通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個方面： （ 1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看， ① 建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章； ② 建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章； ③ 建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章； ④ 建立保安保衛(wèi)、 消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。 政府方面， 物業(yè)管理重在立法 市場經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是完善法制下的經(jīng)濟(jì)，我國要建立完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，就必須建 立起一套完善的與之相適應(yīng)的法律制度。 (4)由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。 企業(yè)方面： (1)建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作； 12 (2)發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實(shí)情況，只能以副補(bǔ)主和靠開發(fā)商補(bǔ)貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計(jì)成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。 對問題的原因分析歸納 通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、使用人的位置，習(xí)慣于以主人自居，對產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。 根據(jù)對以上事實(shí)和案例分析，我們可以看出，出現(xiàn)這些情況，主要是由于法規(guī)不完善導(dǎo)致業(yè)主（業(yè)主委員會）、物業(yè)管理公司、開發(fā)商等各市場主體間權(quán)利責(zé)任不明確，業(yè)主素質(zhì)不高，對物業(yè)管理的消費(fèi)觀念不強(qiáng)以及物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量不夠等因素造成的。 10 我們在震驚之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。比如停車場收取 5元的車位使用費(fèi)，車丟了，二話不說就找物業(yè)管理公司賠，少則十幾萬，多則幾十萬；又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)的”政府”，凡事都找物業(yè)公司。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都有了很大變化。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。然而“麻雀雖小，五臟俱全” ,“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 9 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢 ,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差 ,虧損嚴(yán)重等問題。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。 市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體 制與運(yùn)行機(jī)制上。以北京市為例，北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位 之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。 物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī) 定的等級打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都強(qiáng)烈要求改制 ,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級管理部門。實(shí)際上，業(yè)主委員會不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時根本無法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益。由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理企業(yè)是為了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒有 賦予與此權(quán)利相對應(yīng)的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過程中，業(yè)主委員會的這個權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。首先，消費(fèi)者的利益無“法”保障。 因此，總的來看，目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。自 1994 年以來，建設(shè)部等國家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住 6 宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管 理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管