【正文】 但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè)，從目前來(lái)看，尚處在一個(gè)非常艱難的境地。 五是廣大業(yè)主應(yīng)更新觀(guān)念，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢(shì)，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。要按照建設(shè)部《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變，許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。 （三）社會(huì)方面 一是物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。 第三，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn),保障多方利益。如保安員在指引車(chē)輛停放時(shí)，便對(duì)車(chē)身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問(wèn)題及時(shí)向車(chē)主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車(chē)場(chǎng)，車(chē)場(chǎng)進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 其次，完善內(nèi)部管理,防患于未然。例如，物業(yè)管理的保安工作,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。 首先，要明確物業(yè)管理委托合同?！?企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 雖然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直存在的問(wèn)題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范專(zhuān)門(mén)列出重點(diǎn)探討。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢(xún)顧問(wèn)等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達(dá)，治安狀況的好轉(zhuǎn)，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社區(qū)文化、計(jì)劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業(yè)來(lái)做，也完全采用“代理”等形式的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實(shí)務(wù)向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過(guò)渡。 通過(guò)以上對(duì)西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，以及20年來(lái)的物業(yè)管理實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會(huì)各專(zhuān)業(yè)化公司過(guò)渡。兩個(gè)國(guó)家的共同點(diǎn)就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)事務(wù)如清潔、綠化、機(jī)電 、房屋維修等均交社會(huì)專(zhuān)業(yè)化公司來(lái)做。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會(huì)制度（Town Council），在全國(guó)按區(qū)域劃分形成幾個(gè)理事會(huì)為中心的物業(yè)管理體系。美國(guó)采用的是注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理制度（Certied Property Manager），以職業(yè)注冊(cè)經(jīng)理（CPM）為中心，在全國(guó)形成360多家注冊(cè)物業(yè)公司(Accredited Management Organization)。　 研究西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理體制和現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)未來(lái)新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)行體制在宏觀(guān)和微觀(guān)二個(gè)方面都將發(fā)生根本性的變化，它將是一次物業(yè)管理行業(yè)的“大洗牌”，是物業(yè)管理與社會(huì)之間的“社會(huì)化再分工”。以規(guī)?；?jīng)營(yíng)和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實(shí)則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來(lái)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。很明顯，它既改變過(guò)去多頭管理的局面，又提高了中標(biāo)單位“恒基物業(yè)公司”的管理規(guī)模和實(shí)力。 從某種意義上講，物業(yè)管理重組的過(guò)程也就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；倪^(guò)程，這從近年來(lái)幾次大的重組案例就可以說(shuō)明。因此，對(duì)全行業(yè)來(lái)講，物業(yè)管理規(guī)?；?jīng)營(yíng)主要應(yīng)通過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組來(lái)實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理的另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為：a、專(zhuān)業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專(zhuān)業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)；b、提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)、培訓(xùn)等。物業(yè)管理作為一個(gè)保本微利的行業(yè)，它的收入主要是靠管理面積的多少來(lái)決定的，更重要的是建設(shè)部對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的資質(zhì)管理中，對(duì)一二三三個(gè)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)在管理面積上都有明確的劃定。 第二階段，物業(yè)管理的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”——規(guī)?；?jīng)營(yíng)和兼并重組的興起 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步放開(kāi)、各項(xiàng)法律法規(guī)的完善、廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，市場(chǎng)主體相關(guān)各方權(quán)利責(zé)任的明確，如物業(yè)公司在樓頂設(shè)置廣告牌、利用公用場(chǎng)地和公共設(shè)施進(jìn)行營(yíng)利的行為將會(huì)受到限制。例如，2000年6月20日，建設(shè)銀行深圳分行舉行所屬住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)公開(kāi)招投標(biāo)會(huì)，大眾物業(yè)得標(biāo)，獲得建行8個(gè)住宅小區(qū)及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的物業(yè)管理權(quán)，總面積為8萬(wàn)多平方米。銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等類(lèi)型的公司，由于此類(lèi)公司商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，本身欠缺集約化經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理成本高，后勤改革進(jìn)程有望加快。 2000年5月13日，深圳振業(yè)集團(tuán)與第一軍醫(yī)大學(xué)簽訂后勤保障社會(huì)化合作協(xié)議，深圳振業(yè)集團(tuán)將成為第一軍醫(yī)大學(xué)的“管家” ，2001年1月1日，萬(wàn)科物業(yè)正式接管中國(guó)人民解放軍總后勤部機(jī)關(guān)事務(wù)后勤社會(huì)化的試點(diǎn)。 千年伊始，萬(wàn)科接管建設(shè)部大院。 以上從幾個(gè)方面簡(jiǎn)述了物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的一些內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營(yíng)，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶(hù)需求，把握商機(jī)，樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。為減少風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)以圍繞物業(yè)本身為主開(kāi)展。專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。 　　 對(duì)公共場(chǎng)地或場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，如戶(hù)外廣告、屋頂天線(xiàn)、公共場(chǎng)地的出租等。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。概括起來(lái)，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)主要有以下幾種： 　 針對(duì)業(yè)主和客戶(hù)而提供的有償服務(wù)，如家政服務(wù)和汽車(chē)美容服務(wù)等。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。 第一、由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過(guò)去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)范的補(bǔ)貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)久的依賴(lài)關(guān)系。首先，由于物業(yè)管理市場(chǎng)沒(méi)完全放開(kāi)，許多物業(yè)公司還受制于開(kāi)發(fā)商，只能依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的好，不斷開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，物業(yè)公司才可以不斷接管，逐步壯大；其次，由于政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下