【正文】 物管企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場主體。根據(jù)物業(yè)管理所處的現(xiàn)實(shí)及對未來發(fā)展的分析預(yù)測，我們可以看出物業(yè)管理從發(fā)展到成熟將經(jīng)歷三個階段： (1)物業(yè)管理的生存階段 由于受物業(yè)管理市場不 規(guī)范、法制法規(guī)不健全、物業(yè)管理消費(fèi)觀念不強(qiáng)、物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求生存階段，低利潤高風(fēng)險導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰?；谝陨显颍F(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實(shí)，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空間。開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的 優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報。 b 房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。 c 為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。 另外還有就是專項(xiàng)經(jīng)營活動，與上述經(jīng)營行為不同。所以首先要進(jìn)行 認(rèn)真的可行性分析，籌措資 19 金，制定經(jīng)營管理方案。具有代表性的此類經(jīng)營活動有： (a)開辦幼兒園、學(xué)校； (b)經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等； (c)會所及康體娛樂設(shè)施； (d)裝飾裝修； (e)搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。 (2) 物業(yè)管理的“戰(zhàn)國時代” — 規(guī)模化經(jīng)營和兼并重組 的興起 隨著物業(yè)管理市場的進(jìn)一步放開、各項(xiàng)法律法規(guī)的完善、廣大業(yè)主對物業(yè)管理消費(fèi)意識的增強(qiáng)，市場主體相關(guān)各方權(quán)利責(zé)任的明確，如物業(yè)公司在樓頂設(shè)置廣告牌、利用公用場地和公共設(shè)施進(jìn)行營利的行為將會受到限制。物業(yè)管理作為一個保本微利的行業(yè)，它的收入主要是靠管理面積的多少來決定的，更重要的是建設(shè)部對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的資質(zhì)管理中，對一、二、三、三個等級的物業(yè)管理企業(yè)在管理面積上都有明確的劃定。 20 物業(yè)管理的另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為： ① 專業(yè)技術(shù)的對外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對內(nèi)保障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)； ② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。 因此，對全行業(yè)來講，物業(yè)管理規(guī)模化經(jīng)營主要應(yīng)通過專業(yè)技術(shù)重組來實(shí)現(xiàn)。 從某種 意義上講，物業(yè)管理重組的過程也就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；倪^程，這從近年來幾次大的重組案例就可以說明。很明顯，它既改變過去多頭管理的局面，又提高了中標(biāo)單位“恒基物業(yè)公司”的管理規(guī)模和實(shí)力。以規(guī)模化經(jīng)營和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實(shí)則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我國物業(yè)管理現(xiàn)行體制在宏觀和微觀二個方面 都將發(fā)生根本性的變化，它將是一次物業(yè)管理行業(yè)的“大洗牌”，是物業(yè)管理與社會之間的“社會化再分工”。 研究西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理體制和現(xiàn)狀，對我國未來新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。美國采用的是注冊物業(yè)經(jīng)理制度（ Certied Property Manager），以職業(yè)注冊經(jīng)理（ CPM）為中心，在全國形成 360 多 家 注 冊 物 業(yè) 公 司(Accredited Management Organization)。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會制度（ Town Council），在全國按區(qū)域劃分形成幾個理事會為中心的物業(yè)管理體系。兩個國家的共同點(diǎn)就是社區(qū)的所有物業(yè)管理專項(xiàng)事務(wù)如清潔、綠化、機(jī)電 、房屋維修等均交社會專業(yè)化公司來做。 通過以上對西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結(jié)合我國的國情，以及 20 年來的物業(yè)管理實(shí)踐，我國的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會各專業(yè)化公司過渡。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物質(zhì)和精神文明的高度發(fā)達(dá)，治安狀況的好轉(zhuǎn)，住宅區(qū)內(nèi)本就屬于政府行為的治安、社 區(qū)文化、計(jì)劃生育、裝修稅收等工作將由物業(yè)管理企業(yè)回歸到政府，如確有特殊政府行為的工作需要企業(yè)來做，也完全采用“代理”等形式的企業(yè)化經(jīng)營；最終，物業(yè)管理企業(yè)將從物業(yè)管理具體實(shí)務(wù)向物業(yè)管理的資源組織、調(diào)度和監(jiān)督過渡。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。 企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險意識 23 雖然對風(fēng)險的防范屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險性使我們不得不把對風(fēng)險的防范專門列出重點(diǎn)探討。 (1)要明確物業(yè)管理委托合同。例如，物業(yè)管理的保安工作 ,應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承擔(dān)人身安全、財產(chǎn)保障責(zé)任。 (2)完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進(jìn)行培訓(xùn)，在員工的思想中樹立風(fēng)險意識。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么 24 即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，便對車身四周進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出 ，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場，車場進(jìn)出的登記一定要完整、齊備。 (3)購買商業(yè)保險 ,保障多方利益。但這需要支付一筆不菲的保險費(fèi)用，而且購買時一定要取得業(yè)主的同意。 社會方面 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。按 WTO 規(guī)則，政府不能單獨(dú)對本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許 25 的。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng) 人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)。另一方面要抓好學(xué)歷教育。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)；通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國 外和其他省市物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，取人之長，補(bǔ)己之短。 社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。 26 新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個深入地認(rèn)識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。同時廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識上的落后造成自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。得出如下研究結(jié)論： 物業(yè)管理存在的問題及原因分析 體制問題 ：以前“自建自管”的延續(xù)和開發(fā)商出于自身利益的考慮。 27 政府職能的問題：政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立 運(yùn)作；政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)；管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜。 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題：物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到 物業(yè)管理的對策 政府方面 ：物業(yè)管理重在立法；政府職能的轉(zhuǎn)變；加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。 社會方面：物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用；物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源；新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)；廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識 和對物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。作為一個國民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國計(jì)民生的重要行業(yè)，作為一個涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會的理解與支持。 感謝此次我指導(dǎo)老師的悉心指導(dǎo)，沒有你的大力幫助，僅靠我的一己之力是很難將這么復(fù)雜的問題討論清楚的