【正文】 務(wù)水平的穩(wěn)定和提高，而單純依靠提高安全管理人員素質(zhì)的辦法，不能完全解決問題。事后的總結(jié)更有利于對(duì)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和反思，從而預(yù)防類似事件的發(fā)生，不斷提高管理服務(wù)水平。如大廈的消防監(jiān)控中心，平時(shí)是一個(gè)監(jiān)控和報(bào)警中心，收集、匯總、分析、處理和核實(shí)各種火災(zāi)報(bào)警信息，起到消防預(yù)警的作用。 誤區(qū)六、不能將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合 在現(xiàn)代大多數(shù)的物業(yè)管理項(xiàng)目中，單純依靠人的工作而搞好物業(yè)的安全管理已經(jīng)變的越來越困難或不經(jīng)濟(jì)，物防、技防手段已成為安全管理的必要，而將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，是搞好物業(yè)安全管理的有效方法。我們這樣說并不是不提倡學(xué)習(xí)和借鑒別人先進(jìn)的管理方法（事實(shí)上本書后面提 供了大量這樣的示范程序供學(xué)習(xí)和參考），而是學(xué)習(xí)的過程應(yīng)該進(jìn)行充分的理解和消化，看看是否適用于自己的情況，是否應(yīng)該進(jìn)行修改和調(diào)整等。要正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到物業(yè)的安全管理是一種契約委托服務(wù)，其職能和權(quán)利的基本來源是業(yè) 主的物業(yè)管理委托合同，不是國(guó)家授權(quán)。這本是非常簡(jiǎn)單的道理，但在現(xiàn)實(shí)工作中，我們經(jīng)常看到不切實(shí)際管理目標(biāo)和管理方案，有的企業(yè)將別人的管理目標(biāo)和管理方案原樣照般，不考慮企業(yè)和物業(yè)的實(shí)際情況；有的企業(yè)盲目追求高標(biāo)準(zhǔn)，而自身的資源情況和管理水平根本達(dá)不到，眼高手低等等，實(shí)際工作中要避免這種情況的發(fā)生。 充分發(fā)揮檢查、監(jiān)督和考評(píng)的有效作用 大量的實(shí)踐證明，對(duì)物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化的檢查、監(jiān)督和考評(píng)，堅(jiān)持客觀公正的進(jìn)行工作評(píng)價(jià)，將保安員的表現(xiàn)與收入及升職機(jī)會(huì)合理聯(lián)系起來，獎(jiǎng)罰分明，對(duì)搞好物業(yè)安全管理具有重要的作用。 物業(yè)安全管理人員的主要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員的素質(zhì)構(gòu)成是關(guān)鍵，保安員的基本任職條件主要包括： 思想端正，作風(fēng)正派； 無犯罪記錄； 身體健康，五 官端正； 熱愛本職工作，愿意為業(yè)主服務(wù)； 具有與任職崗位相適應(yīng)的文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。另一方面，很多情況下技術(shù)裝備的配備可以大幅度的提高管理效率，在降低管理成本的同時(shí)提高安防水平， 如配備無線對(duì)講系統(tǒng)能提高巡邏的效能，使夜間單人巡邏成為可能，同時(shí)快速反映和增援使應(yīng)對(duì)緊急情況的能力大大提高。 服務(wù)性：安全管理的目的是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具 有較強(qiáng)的服務(wù)特征。 167。通常情況下有下列幾種類型： 對(duì)大型住宅小區(qū)的半封閉式管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選擇 性限制（選擇性限制是指保安員根據(jù)目測(cè)、觀察和經(jīng)驗(yàn)，有選擇性的對(duì)可疑的人員和物品進(jìn)行查驗(yàn)放行），而對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。 全封閉式管理，安 防效果好，但成本較高，較高檔次的住宅物業(yè)，尤其是高層住宅樓宇較多采用這種管理方法。因此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才能制定出好的管理辦法。 敞開式管理和封閉式管理 敞開 式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來進(jìn)行劃分的，是物業(yè)安全管理重要的，也是必須涉及到的概念。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范圍進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場(chǎng)、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多的物業(yè)。 安全和消防知識(shí)宣傳教育 物業(yè)安全管理 需要業(yè)主和使用人的理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教育工作可以使業(yè)主 及使用人了解所在物業(yè)安全管理的具體內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處進(jìn)行配合，尤其是業(yè)主對(duì)有些知識(shí)相對(duì)缺乏，宣傳教育往往會(huì)達(dá)到良好的效果，如某大廈請(qǐng)消防專家對(duì)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識(shí)的講座，結(jié)果使業(yè)主對(duì)消防工作的重要性和家庭防火知識(shí)有了一定的了解，有超過六成的業(yè)主主動(dòng)購買了滅火器，對(duì)大廈消防工作和措施也給予了積極的支持，該大廈的消防安全管理水平明顯提高。災(zāi)害事故的預(yù)防處理是指對(duì)事故、自然災(zāi)害、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)急處理。 物業(yè)公共設(shè)施安全管理 物業(yè)公共設(shè)施安全管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的安全和正常使用，包括： 物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉庫等； 生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、兒童游樂場(chǎng)地等； 物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。 交通管理：交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車（包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車分流，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。 治安安全管理主要通過門衛(wèi)、守護(hù)、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式進(jìn)行。∑調(diào)查總?cè)藬?shù) 100% 推薦標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)安全管理客戶滿意度 ≥95% 物業(yè)安全管理的基本內(nèi)容 一般來講，物業(yè)的安全管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容： 物業(yè)治安安全管理 物業(yè)消防安全管理 物業(yè)交通和車輛管理 物業(yè)公共設(shè)施安全管理 物業(yè)公共秩序綜合管理 災(zāi)害事故的預(yù)防和處理 安全和消防知識(shí)宣傳教育 物業(yè)治安安全管理 通常意義上的治安安全管理，是指 對(duì)擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權(quán)利，侵害公、私（他人）財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，進(jìn)行強(qiáng)行管理的過程 。∑物業(yè)總?cè)藬?shù) 1000‰ 推薦標(biāo)準(zhǔn)：刑事案件發(fā)生率 ≤1‰ 名稱：火災(zāi)發(fā)生率 計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)： ∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù) 247。 上一節(jié)我們已經(jīng)對(duì)物業(yè)安全管理的需求進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上制定安全管理目標(biāo)應(yīng)重 點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 應(yīng)達(dá)到國(guó)家和地方相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)安全（包括消防） 的基本要求； 應(yīng)滿足客戶對(duì)安全的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)的安全； 根據(jù)物業(yè)和業(yè)主及使用人的實(shí)際情況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消除安全隱患； 以物業(yè)管理行業(yè)安全管理優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。 訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻。 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。 組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊，場(chǎng)地清潔。 結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范措施，對(duì)貨物（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實(shí)行憑證通行制度。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記。 依據(jù)全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理（保安、車輛管理、消防）的具體要求如下： 一、住宅小區(qū)： 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。 物業(yè)安全的社會(huì)需求具有強(qiáng)制性，無論業(yè)主或使用人是否愿意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必須達(dá)到的基本目標(biāo)，如禁止賭博的規(guī)定或消防的有關(guān)規(guī)定等。 對(duì)安全進(jìn)一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè) 主和使用人歡迎的安全管理方案。 但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的做法是不可行的，不同物業(yè)的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么？在具體的物業(yè)管理中又依據(jù)什么來鑒別物業(yè)安全管理的有效需求，從而制定物業(yè)安全管理的目標(biāo)并具體設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案 ？需要我們對(duì)物業(yè)的安全進(jìn)行更細(xì)致的分析。房屋的業(yè)主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對(duì)良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同時(shí)，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件、以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。 “安全概念 ”是建立在 “安全狀況 ”基礎(chǔ)之上的，是人們心理上對(duì)安全的 “感覺 ”包括： 由 “安全狀況 ”和安全防范措施的落實(shí)，使人們有安全感和信心；公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態(tài)；個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得 到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾； 廣義上講 ,物業(yè)的安全應(yīng)該包括房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全，以及各類災(zāi)害的防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋的安全和設(shè)備設(shè)施的安全責(zé)任主要?jiǎng)澯晒こ滩块T負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害的防護(hù)則由各個(gè)部門相互協(xié)調(diào)完成，如對(duì)火災(zāi)的防護(hù)就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備的維護(hù)和正常運(yùn)行，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)的主要責(zé)任。2 、保安拳術(shù)訓(xùn)練 第十章 消防技能基本訓(xùn)練 167。2 、消防組織、宣傳和檢查 167。2 、刑事法律 167。2 、保安員的考核及管理 167。4 、消防管理制度 第五章 物業(yè)安全管理的工作程序和技巧 167。3 、物業(yè)公共安全管理責(zé)任約定 第四章 物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度 167。3 、物質(zhì)和技術(shù)裝備 167。2 、物業(yè)安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容 167。1 、物業(yè)的安全需求 167。2 、組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé) 167。2 、物業(yè)公共安全管理規(guī)定 167。3 、保安員工作管理制度 167。1 、安全管理分類檢查項(xiàng)目、方法和標(biāo)準(zhǔn) 167。1 、法律的基本概念 167。1 、防火的基本知識(shí) 167。1 、保安隊(duì)列訓(xùn)練 167。1 、物業(yè)的安全需求 安全的含義： 物業(yè)安全管理中的 “安全 ”是一個(gè)抽象的概念 ,包括 “安全狀態(tài) ”和 “安全概念 ”,其中 “安全狀態(tài) ”是指 : 人的生命得到保障，人身免受傷害；物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒有受到損失；不發(fā)生違背人的意志的情況。 物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量的最基本、最重要內(nèi)容之一。 隨著時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)安全的需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用現(xiàn)代科技手段來增強(qiáng)安全設(shè)施的同時(shí)，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上充分考慮安全的需求。在保障人的生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同的業(yè)主和使用人的要求沒有差異。如對(duì)訪客的管理采取登記和業(yè)主確認(rèn)后放行的制度，有的樓宇的業(yè)主認(rèn)為很有必要，而有的樓宇的業(yè)主則認(rèn)為麻煩或有傷親友的自尊。物業(yè)安全的社會(huì)需求主要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)提出的安全要求方式來體現(xiàn)，以遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)為具體表現(xiàn)形式，以國(guó)家相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。 安全 管理的行業(yè)需求 物業(yè)安全管理的行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全管理的要求，是物業(yè)管理行業(yè)樹立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的形式出現(xiàn)，是物業(yè)管理企業(yè)努力達(dá)到的目標(biāo)。消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。 室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。 消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法并能及時(shí)處理各種問題。 區(qū)內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與消防管理部門簽定消防責(zé)任書。 結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范措施。 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地清潔。 組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。 物業(yè)安全管理的目標(biāo)應(yīng)依據(jù)物業(yè)安全管理的需求來制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的基本要求，只有建立在對(duì)客戶需求取得正確認(rèn)識(shí)和了解的基礎(chǔ)上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目標(biāo)才能得到市場(chǎng)的認(rèn)可?！莆飿I(yè)總?cè)藬?shù) 1000‰ 推薦標(biāo)準(zhǔn)：治安案件發(fā)生率 ≤5‰ 名稱：刑事案件發(fā)生率 計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)： ∑刑事案件發(fā)生次數(shù) 247?！朴行对V次數(shù) 100% 推薦標(biāo)準(zhǔn)：安全管理有效投訴處理率 =100% 名稱：物業(yè)安全管理客戶滿意度 計(jì)算測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)： ∑調(diào)查中客戶滿意人數(shù) 247。作為物業(yè)的治安安全管理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。 物業(yè)交通和車輛管理 物業(yè)交通和車輛管理包括交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理三方面的內(nèi)容，其各項(xiàng)工作的主要內(nèi)容介紹如下。車輛管理的主要內(nèi)容是： 根據(jù)具體情況設(shè)定各類車輛或具體車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放； 采取各種手段和措施，防止車 輛丟失或損壞； 停車場(chǎng)管理：停車場(chǎng)有露天停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、機(jī)械式立體車庫、路邊停車等類型，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題有不同的情況，應(yīng)根據(jù)具體停車場(chǎng)的實(shí)際情況制定管 理辦法，一般停車場(chǎng)的管理包括以下內(nèi)容： 停車場(chǎng)的標(biāo)識(shí)、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置； 建立停車場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中公開制度應(yīng)明示； 建立并實(shí)施停車登記發(fā)卡制度； 停車時(shí)對(duì)車輛駕駛的要求和停車引導(dǎo)； 停放車輛的安全管理； 室內(nèi)停車場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運(yùn)行管理； 依據(jù)相關(guān)法規(guī)和約定收取相關(guān)的費(fèi)用。 災(zāi)害事故的預(yù)防處理 好物業(yè)的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容： 災(zāi)害事故的鑒別； 災(zāi)害事故的預(yù)防（包括措施和資源）； 應(yīng)急處理程序或工作方案； 培訓(xùn)及演練； 事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)； 事件發(fā)生后的處理。 集約式管理和分解式管理 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下一般不