【正文】 ，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。統(tǒng)計數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。 以 深圳為例，在深圳 18家首批國家一級物業(yè)管理企業(yè)中， 17家是國有或國有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)），1 家是民營上市股份公司；而且 18家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有 2家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。 我國物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以 看到立法滯后帶來的消極影響。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營活動遵循著名的“四不接原則”，其中之一就是不接由業(yè)主委員會委托管理的二手項目，這是深有苦衷的無奈選擇。 政府職能的問題 政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn) 作。 市場化程度不高 8 我國物業(yè)管理雖然是適應(yīng)房地產(chǎn)管理體制改革而產(chǎn)生的，但它仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場化的運(yùn)作。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。其基本做法是政府定價或制定指導(dǎo)價，建設(shè)單位補(bǔ)貼 ,多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。就拿我國物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來說，各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有 1200 多家，其中21家成規(guī)模的企業(yè)合起來，管 理面積也不過 7000 萬平方米，小的不足 10 萬平方米 ,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個物業(yè)管理公司。 物管企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險問題 物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保 安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡單，那么風(fēng)平浪靜。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險境地。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 政府方面： (1)由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善； (2) 由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識； (3) 對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿，都沒有一個明確的法規(guī)政策規(guī) (4) 物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨(dú)立出來 。 社會方面： (1)由于 大多數(shù)消費(fèi)者剛從計劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費(fèi)意識，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”； (2)業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)； (3)社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報道的社會責(zé)任； (4)行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。 據(jù)悉，由建設(shè)部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理條例》已經(jīng)國務(wù)院法制辦三 14 審，有望在年內(nèi)出臺。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。市場經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件： ① 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。直接參與指物管企業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)具有資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)、管理人員參與。 ④ 具有一支熱愛物業(yè)管理工作，作風(fēng)好，業(yè)務(wù)精，技術(shù)熟練的員工隊伍。 ⑤ 從事物業(yè)管理管理人員應(yīng)具備的知識 從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)具有專業(yè) 知識，經(jīng)營頭腦，管理才能。為了提高管理水平還應(yīng)具備與之相應(yīng)的計算機(jī)方面的知識。 企業(yè)方面 物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入 WTO 后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。使物管企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場主體?；谝陨显?，現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實(shí)，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空間。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的 優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會得到很好的回報。 c 為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。所以首先要進(jìn)行 認(rèn)真的可行性分析，籌措資 19 金，制定經(jīng)營管理方案。 (2) 物業(yè)管理的“戰(zhàn)國時代” — 規(guī)?；?jīng)營和兼并重組 的興起 隨著物業(yè)管理市場的進(jìn)一步放開、各項法律法規(guī)的完善、廣大業(yè)主對物業(yè)管理消費(fèi)意識的增強(qiáng)，市場主體相關(guān)各方權(quán)利責(zé)任的明確，如物業(yè)公司在樓頂設(shè)置廣告牌、利用公用場地和公共設(shè)施進(jìn)行營利的行為將會受到限制。 20 物業(yè)管理的另一種擴(kuò)張方式表現(xiàn)為： ① 專業(yè)技術(shù)的對外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對內(nèi)保障的同時，對外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)； ② 提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等。 從某種 意義上講，物業(yè)管理重組的過程也就是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；倪^程，這從近年來幾次大的重組案例就可以說明。以規(guī)模化經(jīng)營和行業(yè)重組為主要特征和內(nèi)容的發(fā)展實(shí)則是物業(yè)管理“量的積累”，它為未來物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 研究西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理體制和現(xiàn)狀，對我國未來新型的物業(yè)管理模式有著重要的借鑒作用。新加坡采用的是市鎮(zhèn)理事會制度（ Town Council），在全國按區(qū)域劃分形成幾個理事會為中心的物業(yè)管理體系。 通過以上對西方現(xiàn)代物業(yè)管理幾種模式的分析研究，結(jié)合我國的國情，以及 20 年來的物業(yè)管理實(shí)踐，我國的物業(yè)管理必將發(fā)生根本性變化，并將出現(xiàn)新型的管理模式：首先，物業(yè)管理日常事務(wù)從物業(yè)管理企業(yè)自管向社會各專業(yè)化公司過渡。例如物業(yè)管理資源的組織、物業(yè)租賃、中介、咨詢顧問等，今后都將成為物業(yè)公司的主要工作。 (1)要明確物業(yè)管理委托合同。 (2)完善內(nèi)部管理 ,防患于未然。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么 24 即使不能杜絕事故，也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承擔(dān)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營風(fēng)險降到最低。 (3)購買商業(yè)保險 ,保障多方利益。 社會方面 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用，物業(yè)管理協(xié)會是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng) 人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。另一方面要抓好學(xué)歷教育。 社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。同時廣大業(yè)主還應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)約束自己的行為，避免由于主觀意識上的落后造成自身與企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為不相協(xié)調(diào)，從而使雙方的利益受到不必要的損失。 27 政府職能的問題：政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立 運(yùn)作；政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)；管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題：物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到 物業(yè)管理的對策 政府方面 ：物業(yè)管理重在立法；政府職能的轉(zhuǎn)變；加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。作為一個國民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)，作為一個涉及到我們廣大業(yè)主自身利益的行業(yè)，真切希望能得到社會的理解與支持