【正文】 管理單位的性質(zhì)。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定 目標(biāo)的一系列工作。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管理、服 務(wù)、經(jīng)營于一體。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨(dú)立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。第一章 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié) 物 業(yè) 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。沒有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無償?shù)?。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認(rèn)識。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是 關(guān)系到國計(jì)民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因?yàn)槲覈奈飿I(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (1)稱謂領(lǐng)域不同。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn) 、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。 物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與產(chǎn)權(quán) 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。在這樣的機(jī)制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財(cái)富和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。例如，機(jī)電 設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)模赐菩杏袃敺?wù)，合理收費(fèi)。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力。因 而，物業(yè)管理首先必須作出正確的決策。從這個意義上講，決策與計(jì)劃是物業(yè)管理的首要 職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實(shí)施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權(quán)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)。通過決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機(jī)器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計(jì)劃的 實(shí)施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。按程序 來說，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的落腳點(diǎn)。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變 城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識，為樹立城市形象、完善城市功能起積極推動作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。 (二)管理機(jī)制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。 (五)主導(dǎo)地位 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的 、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主(使用人)和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析： (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化 和管理社會化的新格局。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點(diǎn)和難點(diǎn)。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代 家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境。 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。因而 都十分關(guān)注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環(huán)境。 (五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇 物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、 園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供 勞務(wù)商品的管理行為。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立 的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、 權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)