【正文】 不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。土地的?yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復雜?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動服務(wù)行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 ?，F(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機 地結(jié)合在一起。 綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。 (二)物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。中國的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就 是國家對業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。但是，作為一個行業(yè)，還只出 現(xiàn)在沿海部分大中城市，只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，尚不具備全國性的規(guī)模。政府強化對物業(yè)管理的指導和監(jiān)督，物業(yè)管理和社 區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順； (6)物業(yè)管理業(yè)實現(xiàn)跨國經(jīng)營，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國內(nèi)的 著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業(yè)都來從事物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。也就是說，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長要依靠 整個行業(yè)的支持。 房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃開發(fā)建設(shè)營銷管理”一條龍經(jīng)營服務(wù)模式 ，就能使開發(fā)項目及時實現(xiàn)其使用價值和經(jīng)濟價值，取得全行業(yè)全過程的經(jīng)濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。 (三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用 在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園 林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設(shè) 投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來了困難。 還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管， 各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失。 (一)管理不到位的現(xiàn)象嚴重 由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯” 思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。 第三，營銷的支持。這種消費意 愿的轉(zhuǎn)換和提升，當然會對物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。 四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件 物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會條件，主要有： (一)社會經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理的推動 房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導和推動作 用。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧靜、優(yōu)美、典雅”的高層次水準提升； (3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場 等。 二、物業(yè)管理的歷程和前景 從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司成立，標志著物業(yè)管理在中國大地開始萌發(fā)，可以 說到本世紀末，物業(yè)管理總體上處于初創(chuàng)時期。全國范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。 (二)行業(yè)協(xié)會 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。 自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系，一般劃分為兩大類： (一)委托管理型 這是典型的，也是基本的管理方式。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會考慮“安居樂業(yè)”。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。物業(yè)管理使原來由政府對物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負責、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負其責。一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。 在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。但是，應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設(shè)定 目標的一系列工作。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認識。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)?！拔飿I(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀 60年代的英國。 第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它通過早期介入與后期跟進，突出了管理的重要性 ，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管 理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。隨著房屋商品化的逐步實施，各類住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著 幾個、幾十個甚至幾百個多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。 居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前 提。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，投資于中國大陸房地產(chǎn)的外商也正 在獨資組建物業(yè)管理公司，來管理自己在中國大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國大陸置業(yè)的一招。物業(yè)管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機制運作。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革不可缺少的配套工程。 (四)城市管理的基礎(chǔ)工作 現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)管理等等。這使原來以公房經(jīng)租為主的城 鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是 二權(quán)分離。 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 對業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合 國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟承受能力的限制，服務(wù)收費只能保本或難以保本。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房 管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況 解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。 第二，開發(fā)的支持。 (二)居民生活水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量兩 個方面。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國民經(jīng)濟增長的熱點。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。從最基本的物業(yè)本體和設(shè)備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)