【正文】 社區(qū)服務(wù)部 負(fù)責(zé)公司直屬會所的日常經(jīng)營與管理工作； 負(fù)責(zé)新接管物業(yè)管理項(xiàng)目中會所的功能配置、設(shè)施選購、人員培訓(xùn)與招聘、管理方案編制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、成本費(fèi)用與經(jīng)營測算等工作。 指導(dǎo)管理處抓好護(hù)衛(wèi)、綠化隊(duì)伍的管理和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)對管理處的裝修管理進(jìn)行檢查督導(dǎo)。會計(jì)部 負(fù)責(zé)編制公司中、長期經(jīng)營計(jì)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，審定管理處年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，并對計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行分析和檢查； 負(fù)責(zé)組織公司范圍內(nèi)的日常會計(jì)核算工作，編制財(cái)務(wù)報(bào)告； 負(fù)責(zé)匯總公司月、季、年度會計(jì)報(bào)表，定期組織經(jīng)濟(jì)活動分析，并按時報(bào)送，提供可靠的會計(jì)信息； 負(fù)責(zé)公司日常費(fèi)用開支的審核，嚴(yán)格控制公司的成本和管理費(fèi)用開支，提出具體的成本費(fèi)用控制措施； 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)工作的統(tǒng)籌安排，建立良好稅務(wù)關(guān)系； 負(fù)責(zé)組織公司年度會計(jì)報(bào)告的外部審計(jì)工作； 負(fù)責(zé)公司應(yīng)收賬款的統(tǒng)計(jì)分析工作； 負(fù)責(zé)公司會計(jì)檔案的收集、整理、保管和歸檔工作。 負(fù)責(zé)組織制定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并對檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和處理。1 負(fù)責(zé)對從事特種作業(yè)人員的培訓(xùn)、取證和驗(yàn)證工作。2 收集、匯總、分析各部門工作計(jì)劃的完成情況，擬定工作總結(jié)。 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)草擬工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)劃、決議、報(bào)告、起草以公司名義發(fā)出的行政公文。 負(fù)責(zé)制定網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)整體方案，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃、建設(shè)。 負(fù)責(zé)對外進(jìn)行項(xiàng)目談判和簽署職責(zé)權(quán)限內(nèi)的有關(guān)合約合同。1 主持公司財(cái)會人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與考核?？倳?jì)師 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理工作。1 負(fù)責(zé)直管部門經(jīng)理的各種假期的審批。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員分管的有關(guān)工作，確保年度各項(xiàng)指標(biāo)的完成。誠以待人，注重信譽(yù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，確保顧客滿意。 安全：免除了不可接受的損害風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)。當(dāng)有三分之二以上的章節(jié)發(fā)生修改或運(yùn)行三年以后整本手冊需換版，版本號以C、D、E……英文字母遞增。同時也是對業(yè)主/物業(yè)使用人（以下統(tǒng)稱為顧客）確保服務(wù)質(zhì)量的承諾，現(xiàn)予頒布。管理手冊編寫的目的是：對外介紹本公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系，證明其符合所選管理體系的要求，實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。 顧客滿意：顧客對某一事項(xiàng)已滿足其需求和期望的程度的意見。 z物業(yè)在秉承香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融會世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國內(nèi)地的實(shí)際國情、社情，大膽實(shí)踐、科學(xué)總結(jié)、不斷創(chuàng)新，探索出極具特色和魅力的z物業(yè)管理模式。（每年的目標(biāo)和指標(biāo)在《目標(biāo)指標(biāo)管理方案一覽表》上反映，參見每年的《目標(biāo)指標(biāo)管理方案一覽表》。 負(fù)責(zé)主持召開管理評審，保證一體化管理體系持續(xù)有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)。 協(xié)助總經(jīng)理檢查督促各單位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理目標(biāo)及其它各項(xiàng)工作任務(wù)的完成情況。具體包括：財(cái)務(wù)收支年度預(yù)算、決算、會計(jì)報(bào)表及財(cái)務(wù)分析等。 負(fù)責(zé)對管轄區(qū)各主任的監(jiān)管工作。 負(fù)責(zé)公司的人事、行政、公關(guān)、網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)策劃工作。質(zhì)量管理委員會 負(fù)責(zé)處理重大質(zhì)量事故。1 負(fù)責(zé)公司企業(yè)形象策劃、宣傳工作，擬定宣傳計(jì)劃并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)完善公司的勞動保障，辦理員工社會保險(xiǎn)等工作。 負(fù)責(zé)試卷評閱。1 負(fù)責(zé)公司監(jiān)督審核有關(guān)事務(wù)聯(lián)絡(luò)及審核數(shù)據(jù)的收集、分析和傳遞。工程部 配合公司對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，擬制土建、機(jī)電設(shè)備方面的合理化建議。1 負(fù)責(zé)計(jì)量器具的校準(zhǔn)或檢定1 負(fù)責(zé)推進(jìn)公司的節(jié)能降耗工作。1 負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員訓(xùn)練基地的管理與建設(shè)。 協(xié)助并監(jiān)督駐場顧問履行顧問合同，按時對被顧問方進(jìn)行意見回訪。 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同到期續(xù)約的統(tǒng)籌工作。2 負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。 員工代表應(yīng)具有較強(qiáng)的溝通能力，密切聯(lián)系員工，善于與公司領(lǐng)導(dǎo)溝通，反映員工心聲。根據(jù)PDCA管理方式，對公司服務(wù)的全過程進(jìn)行有效的控制。（一體化管理體系文件層次圖如下所示）運(yùn)作描述PDCA循環(huán)程序文件各類手冊運(yùn)作方案各項(xiàng)計(jì)劃作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書操作記錄環(huán)境因素識別危險(xiǎn)源識別運(yùn)行記錄相關(guān)法規(guī)各類圖紙相關(guān)資料外來文件管理方針體系范圍刪減說明控制要求管理手冊 各類文件的主要內(nèi)容 管理手冊為公司管理系統(tǒng)基礎(chǔ)文件，手冊內(nèi)容需遵循GB/T1900GB/T2400GB/T28001的要求，明確責(zé)任部門及完成管理活動的資源。 各部門應(yīng)將相關(guān)手冊交質(zhì)量管理部備份。 單位主管應(yīng)定期對記錄進(jìn)行分析以作為采取糾正和預(yù)防的證據(jù)。 管理方針實(shí)施上的要求 最高管理者應(yīng)采取措施(培訓(xùn)、會議、網(wǎng)絡(luò)、告示宣傳等)，確保管理方針在公司內(nèi)進(jìn)行交流，確保各級人員都能理解管理方針。 公司通過內(nèi)審、管理評審對公司法規(guī)符合情況進(jìn)行綜合評估。 社區(qū)環(huán)境部負(fù)責(zé)識別管理處對清潔分包、垃圾清運(yùn)服務(wù)工作的需求和期望，并在與供方簽訂清潔分包、垃圾清運(yùn)合同前進(jìn)行評審。對已實(shí)現(xiàn)的部分服務(wù)，應(yīng)與客戶協(xié)商，妥善處理。 環(huán)境因素識別的方法是以生命周期的思想為指導(dǎo)，按工作流程、資源分析、現(xiàn)場觀察等方法，考慮七種污染類型、覆蓋過去、現(xiàn)在、未來及正常狀態(tài)、異常狀態(tài)和緊急狀態(tài)。 與以前表述不一致的合同或訂單要求的情況下，顧客和相關(guān)方要求在接受前應(yīng)得到確認(rèn)。 顧問管理部負(fù)責(zé)識別顧問項(xiàng)目發(fā)展商對顧問服務(wù)的需求和期望。 職　　責(zé) 各單位負(fù)責(zé)收集與本單位相關(guān)的物業(yè)管理/環(huán)境/職業(yè)健康安全相關(guān)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、其他要求，并確認(rèn)其適用性。 管理方針要與公司的宗旨相適應(yīng)。 控制要求 各單位負(fù)責(zé)記錄的員工要按公司一體化體系文件中統(tǒng)一編號要求填寫各項(xiàng)記錄。 各單位負(fù)責(zé)人通過《管理體系文件發(fā)放清單》明確最新、有效版本。 質(zhì)量管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核管理手冊和程序文件。 公司建立與國際管理標(biāo)準(zhǔn)接軌的一體化管理體系，并將給予保持和持續(xù)改進(jìn)。 依照國家規(guī)定對勞動條件和安全設(shè)施有權(quán)提出意見。 負(fù)責(zé)定期向業(yè)主公布管理費(fèi)用收支帳目。 負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作。顧問管理部 協(xié)助商務(wù)部洽談顧問合同，并根據(jù)顧問項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)對顧問市場動態(tài)和合同條款提出建議，協(xié)助公司拓展顧問市場； 負(fù)責(zé)同商務(wù)部移交顧問合同，編制《項(xiàng)目跟蹤表》，在第一時間和被顧問方建立聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展商與公司之間的工作。 負(fù)責(zé)對供方合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對供方履行合同的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。審查已接管物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)及裝修方案。 1 負(fù)責(zé)公司系統(tǒng)票據(jù)的保管、領(lǐng)發(fā)、審核和監(jiān)督管理。1 根據(jù)總經(jīng)理部署，制定內(nèi)部審核計(jì)劃，組織實(shí)施內(nèi)部審核，并監(jiān)督內(nèi)部審核及不合格項(xiàng)的整改與驗(yàn)證工作。 研討、編制公司年度教育培訓(xùn)計(jì)劃和大綱。 負(fù)責(zé)制定績效考核的薪酬體系，建立現(xiàn)代企業(yè)薪資福利制度。 按照企業(yè)檔案工作的規(guī)定，作好公司相關(guān)檔案的收集、整理、歸檔工作； 負(fù)責(zé)公司名義發(fā)文文稿的審核及公司網(wǎng)上信息發(fā)布的審核和錄入發(fā)布工作。 負(fù)責(zé)組織完成各專業(yè)公司的年度經(jīng)營目標(biāo)。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決商務(wù)談判及項(xiàng)目實(shí)施過程中的相關(guān)事項(xiàng)。 負(fù)責(zé)新接物業(yè)管理項(xiàng)目中接管驗(yàn)收的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。 負(fù)責(zé)公司采購的領(lǐng)導(dǎo)工作。2 負(fù)責(zé)評估《顧客滿意度測評報(bào)告》，并做出相應(yīng)的改進(jìn)指示。 主持制定公司中長期發(fā)展規(guī)劃、年度目標(biāo)、經(jīng)營計(jì)劃和其它各項(xiàng)企業(yè)計(jì)劃。安全溫馨 — 實(shí)行全員、全過程、全方位的安全管理，以人的安全行為以及物的安全狀態(tài)確保顧客的舒適和方便，使員工有歸屬感，使顧客有溫馨感。同時，組織和做好管理評審及相應(yīng)糾正措施及持續(xù)改進(jìn)的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《內(nèi)審計(jì)劃》、《內(nèi)審報(bào)告》及一體化管理體系程序文件，負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《管理評審計(jì)劃》及《管理評審報(bào)告》。 過程：使用資源將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動。任何有關(guān)管理體系的部門設(shè)置，相互關(guān)系的調(diào)整都應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并通過對質(zhì)量手冊的修改來實(shí)現(xiàn)。任何與管理體系有關(guān)的管理規(guī)定都應(yīng)按有關(guān)程序，通過修改管理體系文件來傳達(dá)。 不合格（不符合）：未滿足要求。 深圳市z物業(yè)管理有限公司 總 經(jīng) 理： 日 期：深圳市z物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“z物業(yè)”)是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理公司，是深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長、常務(wù)理事單位、深圳市質(zhì)量協(xié)會常務(wù)理事單位。追求卓越 — 追求完美的管理精神和管理文化，在改進(jìn)中發(fā)展，在發(fā)展中改進(jìn)，不斷實(shí)現(xiàn)PDCA良性循環(huán)。 主持一體，化管理體系的策劃工作，制定并頒布公司的管理方針、目標(biāo)、并對實(shí)現(xiàn)管理方針、目標(biāo)負(fù)責(zé)。副總經(jīng)理 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)部、社區(qū)環(huán)境管理部、工程部、全委項(xiàng)目、專業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)工作。 編制公司財(cái)務(wù)預(yù)算、統(tǒng)籌安排各項(xiàng)資金，注重資金使用效率。 負(fù)責(zé)審核各管理處工程項(xiàng)目及公共設(shè)施改造計(jì)劃。 負(fù)責(zé)組織市場調(diào)查、房地產(chǎn)商調(diào)查、同業(yè)調(diào)查、項(xiàng)目可行性分析，并定期向總經(jīng)理匯報(bào)市場拓展與物業(yè)顧問進(jìn)展情況。 負(fù)責(zé)專業(yè)公司市場的調(diào)研及總體發(fā)展策劃工作。 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)做好外事工作, 協(xié)調(diào)公共關(guān)系。 負(fù)責(zé)公司員工的招聘、聘用、晉升、調(diào)配、解聘工作，負(fù)責(zé)公司員工人事檔案的建立與管理。 組織編寫培訓(xùn)教材及相應(yīng)的試題庫。1 協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織、和策劃工作。 1 負(fù)責(zé)員工薪金及各項(xiàng)福利發(fā)放表的制作，并負(fù)責(zé)發(fā)放；1 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)日常業(yè)務(wù)及會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范化工作的指導(dǎo)、檢查；1 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)的會計(jì)電算化培訓(xùn)及業(yè)務(wù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)軟件的日常維護(hù)管理；1 負(fù)責(zé)主持新接物業(yè)項(xiàng)目的成本測算，參與重要合同的評審工作；1 對環(huán)境、危險(xiǎn)源因素造成的經(jīng)濟(jì)損失及成本進(jìn)行分析，統(tǒng)計(jì)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理過程中的成本支出；財(cái)務(wù)審計(jì)部 負(fù)責(zé)公司全委物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的管理監(jiān)督工作； 負(fù)責(zé)與市、區(qū)政府物價、物檢、工商等職能部門建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系； 負(fù)責(zé)接受業(yè)主對全委物業(yè)項(xiàng)目管理收費(fèi)投訴的處理工作； 審計(jì)和監(jiān)督公司及所屬各單位是否遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查財(cái)務(wù)制度、費(fèi)用開支權(quán)限的執(zhí)行情況； 負(fù)責(zé)對各單位負(fù)責(zé)人在任職期間的經(jīng)營管理行為、經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)； 受理對公司內(nèi)部人員違紀(jì)、違規(guī)行為的檢舉，調(diào)查公司內(nèi)部有關(guān)人員違紀(jì)、違規(guī)行為； 嚴(yán)重違反公司規(guī)章制度的人員提出處理建議； 參與公司顧問管理的現(xiàn)場考察工作，并根據(jù)合同要求各專業(yè)部門進(jìn)行項(xiàng)目管理成本測算，提供財(cái)務(wù)建議方案； 負(fù)責(zé)公司的工商營業(yè)執(zhí)照的管理工作，根據(jù)公司各單位業(yè)務(wù)需要及變動情況，及時辦理營業(yè)執(zhí)照的申辦、換發(fā)、年審、變更及注銷等業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)公司各類法律文書的審定及法律事務(wù)的管理，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。1 選擇合格的供方，建立合格供方檔案，并對供方進(jìn)行定期評審，協(xié)調(diào)供方與管理處的關(guān)系。1 負(fù)責(zé)制定供方服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，并監(jiān)督實(shí)施。 負(fù)責(zé)組織顧問團(tuán)對物業(yè)顧問項(xiàng)目進(jìn)行考察，并提出顧問考察報(bào)告并跟蹤遞交給發(fā)展商建議方案中主要條款的實(shí)施情況。 負(fù)責(zé)對公共場所、物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、更換等管理。2 負(fù)責(zé)搞好物業(yè)區(qū)域的有償服務(wù)工作。 發(fā)現(xiàn)企業(yè)行政方面違章指揮、強(qiáng)令員工冒險(xiǎn)作業(yè)，或者工作過程中發(fā)現(xiàn)明顯重大事故隱患和職業(yè)危害，有權(quán)提出解決的建議。 公司各單位在實(shí)施一體化管理體系時，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對物業(yè)管理服務(wù)的過程、子過程、環(huán)境因素的識別和評價、危險(xiǎn)源的識別和評價都具體體現(xiàn)在一體化管理體系文件中。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)管理手冊和程序文件。 各部門負(fù)責(zé)發(fā)放部門相關(guān)手冊。 年終各單位要對各類記錄進(jìn)行歸檔整理，統(tǒng)一裝訂成冊，妥善保管，保存期一般為2～3年。 對滿足要求和持續(xù)改進(jìn)管理體系有效性做出承諾。 管理處負(fù)責(zé)識別物業(yè)區(qū)域顧客對物管服務(wù)(如人員素質(zhì)、安全、清潔、維修、車輛管理、會所、房屋維修、電梯等)的要求。 各單位對公司實(shí)現(xiàn)顧客和相關(guān)方需求的能力進(jìn)行識別。 在顧客和相關(guān)方?jīng)]有以文件的形式提出要求的情況下，顧客和相關(guān)方要求在接受前應(yīng)得到確認(rèn)。 在識別評價環(huán)境因素時采用是評估法M=A+B+C+D+E，即：M為環(huán)境因素評估得分；A為環(huán)境因素發(fā)生的頻次的分值；B為環(huán)境因素影響范圍及程度的分值；C為環(huán)境因素影響的持續(xù)性或逆轉(zhuǎn)性的分值；D為環(huán)境因素的影響為公眾關(guān)注程度的分值；E為環(huán)境因素的。 顧客提出服務(wù)要求變更時，公司應(yīng)請顧客出具相關(guān)憑證，并進(jìn)行評審，公司提出更改時，應(yīng)通知顧客，得到顧客確認(rèn)(簽字確認(rèn))后執(zhí)行。 工程部負(fù)責(zé)組織對工程、設(shè)備維修合同進(jìn)行識別、分析和評審。 獲取法規(guī)與其他要求后，各單位從中識別適用于自身環(huán)境因素、危險(xiǎn)源、物業(yè)管理活動有關(guān)的適用條款，將相關(guān)要求融入到相關(guān)手冊或管理制度之中，遵照執(zhí)行，并定期評估法規(guī)符合情況，通過糾正與預(yù)防措施改善不合法之處。 提供制定和評審管理目標(biāo)和指標(biāo)的框架。 記錄是提供驗(yàn)證的證據(jù)，各記錄的填寫人一定要及時、準(zhǔn)確、完善填寫相關(guān)記錄。 各部門負(fù)責(zé)將發(fā)放的作廢手冊收回、標(biāo)識。 控制要求管理手冊程序文件作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)行記錄外來文件 公司的支持性文件，包括各類作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、檢查標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)指導(dǎo)書、相關(guān)法律、法規(guī)等。 控制要求 本管理體系文件將公司的全部活動分為PDCA四個階段。 員工代表應(yīng)正直坦誠，敢于維護(hù)員工合法利益，能夠?yàn)閱T工反映工作和生活中的存在的問題，為改善員工的工作和生活狀況提出建議。2 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境美化、清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、除四害的管理工作。 負(fù)責(zé)做好創(chuàng)優(yōu)考評的基建工作。 協(xié)助人力資源部對擬派顧問項(xiàng)目人員進(jìn)行培訓(xùn)，并協(xié)助選聘駐場人員。1 負(fù)責(zé)保安器材、制裝的配置工作。統(tǒng)計(jì)出房屋完好率、設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率、設(shè)備重大事故率。1 負(fù)責(zé)公司營業(yè)性停車場收費(fèi)的稽查工作。1 負(fù)責(zé)與顧客、相關(guān)方認(rèn)證機(jī)構(gòu)等單位就一體化管理體系有關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)。