【正文】 14接管入伙管理手冊WI/G02C工程部三年15物資配送管理手冊WI/Y02D社區(qū)環(huán)境部三年16顧問項目管理手冊WI/WG02D顧問部三年17市場拓展管理手冊WI/TC商務部三年18z家園網(wǎng)管理手冊WI/J02D社區(qū)服務部三年19房屋設備保養(yǎng)標準WI/G05D工程部三年20管理處工作手冊WI/ZHHWI/YGZDz華庭陽光棕櫚園三年21顧問部管理手冊WI/WG01D顧問部三年22社區(qū)服務管理手冊WI/J01D社區(qū)服務部三年23社區(qū)文化管理手冊WI/J03D社區(qū)服務部三年 相關文件《文件控制程序》 相關條款GB/T19001 ,GB/T24001 ,GB/T28001 總　　則公司通過建立和保持質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全運行記錄，以提供符合標準要求和一體化管理體系有效運行的證據(jù)。 管理體系文件的定期審查在每年的內(nèi)部審核中進行，確保所有文件的可行性。 管理體系文件以批準發(fā)行的范圍發(fā)行，所發(fā)行的文件必須要加蓋受控章后方可發(fā)行，要防止作廢文件的使用，若因任何原因而保留作廢文件時，應對這些文件加以適當?shù)臉俗R。 控制要求； 管理體系文件實施前應得到批準，以確保文件是全面和適宜的，文件得到批準后，必要時進行修改，并再次得到批準。 各部門負責將發(fā)放的作廢手冊收回、標識。 各部門負責發(fā)放部門相關手冊。 質(zhì)量管理部負責管理手冊和程序文件的發(fā)放及存檔。 職　　責 總經(jīng)理負責批準管理手冊和程序文件。 公司為確保服務過程、活動的有效策劃、運行、檢測和改進進行文件化的闡述。 管理體系建立時，應體現(xiàn)具有完整系統(tǒng)性和可操作性，應有形成文件的管理方針和目標指標。 公司外來文件是指相關的法律、法規(guī)、標準、圖紙、資料、政府來文、發(fā)展商函件、相關單位來文等文件。 程序文件是公司的二級文件，是對公司各項運作和活動的描述，每個程序文件要注明其相關文件，并標明編號。 控制要求管理手冊程序文件作業(yè)指導書運行記錄外來文件 公司的支持性文件，包括各類作業(yè)標準、檢查標準、作業(yè)指導書、相關法律、法規(guī)等。 總經(jīng)理負責批準管理手冊和程序文件。 職 責 質(zhì)量管理部負責編制管理手冊、程序文件。 公司針對所選擇的任何影響產(chǎn)品符合要求的外包過程，并對其實施控制，包括對相關方施加環(huán)境和職業(yè)健康安全影響。 公司監(jiān)視、測量和分析服務過程及環(huán)境因素、危險源。 公司要確定為確保這些過程的有效運行和控制所需的準則和方法。公司在活動實現(xiàn)的過程中應有計劃、有針對性地對相關過程活動進行檢測、監(jiān)督和審核，以糾正所出現(xiàn)的偏離公司總體目標的現(xiàn)象。 管理體系的依據(jù)就是基于一個由“策劃、實施、檢驗、改進”構(gòu)成的動態(tài)循環(huán)過程。 控制要求 本管理體系文件將公司的全部活動分為PDCA四個階段。 公司各單位在實施一體化管理體系時，依據(jù)標準的要求對物業(yè)管理服務的過程、子過程、環(huán)境因素的識別和評價、危險源的識別和評價都具體體現(xiàn)在一體化管理體系文件中。 職 責 公司依據(jù)GB/T190012000、GB/T24001200GB/T280012001管理體系標準的要求編制了管理手冊、程序文件和相關的支持文件。 相關條款
相關條款GB/T19001 ,GB/T24001 ,GB/T28001 總 則公司按GB/T190012000、GB/T24001200GB/T280012001標準的要求建立一體化管理體系，形成文件，并實施和保持。 員工代表離職后質(zhì)量管理部報請總經(jīng)理批準由候補員工代表接替任職；員工代表離職后無候補員工代表的，按上述程序重新推舉產(chǎn)生。 員工代表于每年由各單位推選產(chǎn)生，任期一年，可連選連任。 員工代表產(chǎn)生辦法 公司機關的員工代表：首先由各部門按任職要求推舉出員工代表候選人，報質(zhì)量管理部，由質(zhì)量管理部組織召開會議，成員集體協(xié)商推選出公司機關的員工代表和候補員工代表，由總經(jīng)理批準。 員工代表應具有一定的文化素質(zhì)和表達能力，公司機關的員工代表應有大專以上學歷，管理處的員工代表應有中專（高中）以上學歷，熟悉有關的勞動法律法規(guī)、公司各項制度、職業(yè)健康安全的知識。 員工代表應正直坦誠，敢于維護員工合法利益，能夠為員工反映工作和生活中的存在的問題，為改善員工的工作和生活狀況提出建議。 發(fā)現(xiàn)企業(yè)行政方面違章指揮、強令員工冒險作業(yè)，或者工作過程中發(fā)現(xiàn)明顯重大事故隱患和職業(yè)危害，有權提出解決的建議。 對單位違反國家有關勞動安全的規(guī)定，有權要求單位予以糾正。 對服務過程中發(fā)現(xiàn)明顯重大事故隱患和職業(yè)危害，有權提出解決的建議。員工代表 參與制定管理方針，參與環(huán)境因素、危險源的辨識和風險控制策劃。2 做好與發(fā)展商、業(yè)主委員會、業(yè)主/住戶的溝通、意見征詢、回訪工作。2 負責落實物業(yè)服務過程的日常監(jiān)督工作。2 負責開展多種經(jīng)營，搞好社區(qū)文化宣傳與建設。2 負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境美化、清潔衛(wèi)生、垃圾清運、除四害的管理工作。2 負責搞好物業(yè)區(qū)域的有償服務工作。1 負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)日常保潔、垃圾清運、除“四害”、設備維保的監(jiān)督管理工作。1 負責物業(yè)區(qū)域治安防范與管理，落實物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防火、防盜、防爆炸、防治安災害事故等安全防范工作。1 加強員工職業(yè)健康監(jiān)護管理，提供勞動保障，采取措施保護員工健康。1 建立、健全防火安全制度，明確防火安全責任；管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設施和器材；落實消防值班、巡查制度，采取措施防止火災發(fā)生。1 負責查驗家居裝修申報手續(xù)及審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實施。 負責做好業(yè)主/住戶的產(chǎn)籍的登記和物業(yè)區(qū)域內(nèi)檔案資料的收集、歸檔、保管。 負責做好創(chuàng)優(yōu)考評的基建工作。 負責對公共場所、物業(yè)公用設施、設備進行檢查、維護、更換等管理。 按照物業(yè)服務合同的約定，履行物業(yè)服務合同內(nèi)容，依法管理。管理處(全委項目) 負責物業(yè)項目的入伙籌備工作。1 負責顧問項目服務流程設計和更新改造。1 負責對顧問項目服務管理服務品質(zhì)的評價和駐場人員的考核。 負責被顧問方到公司總部的培訓安排和參觀接待。 向公司領導遞交每月顧問情況匯總表，確保公司領導及時掌握顧問項目最新情況。 協(xié)助人力資源部對擬派顧問項目人員進行培訓，并協(xié)助選聘駐場人員。 負責組織顧問團對物業(yè)顧問項目進行考察，并提出顧問考察報告并跟蹤遞交給發(fā)展商建議方案中主要條款的實施情況。 配合商務部、顧問管理部的工作，就接管的物業(yè)管理項目中涉及會所管理、商業(yè)經(jīng)營及酒店式物業(yè)管理模式的部分提交專業(yè)工作報告、編制實施方案和人員培訓； 負責編制公司年度社區(qū)文化開展計劃和費用預算； 負責指導和協(xié)助各管理處社區(qū)文化建設工作的具體實施； 負責在公司管轄各物業(yè)小區(qū)內(nèi)，進行z家園網(wǎng)業(yè)務的拓展和銷售工作； 負責公司所管轄小區(qū)的設點營銷、商業(yè)場所、會所項目的推廣、招商、引資、洽談、簽約、督導檢查的管理工作； 負責每月應付款項的核對、支付和應收款的催繳工作。社區(qū)服務部 負責公司直屬會所的日常經(jīng)營與管理工作； 負責新接管物業(yè)管理項目中會所的功能配置、設施選購、人員培訓與招聘、管理方案編制、收費標準制定、成本費用與經(jīng)營測算等工作。 負責建立房地產(chǎn)商客戶檔案，記錄并及時處理客戶反饋信息。 負責為新接項目的順利接管，協(xié)調(diào)發(fā)展商與公司之間的工作； 負責接待房地產(chǎn)商參觀、學習的事項； 負責項目合同的整理存檔，合同文本的備案保存。 負責收集物業(yè)市場、房地產(chǎn)商等與市場拓展業(yè)務有關的信息收集，并做好統(tǒng)計分析工作。商務部 負責開拓物業(yè)市場，尋找合作項目，承接物業(yè)管理項目； 負責組織物業(yè)市場調(diào)研與分析活動，擬制并實施公司物業(yè)市場拓展計劃。1 負責保安器材、制裝的配置工作。1 負責制定供方服務質(zhì)量標準與規(guī)范，并監(jiān)督實施。 負責對清潔、消殺、垃圾清運供方的招標、評審、選擇工作。 指導管理處抓好護衛(wèi)、綠化隊伍的管理和業(yè)務技能培訓。 查處因管理層員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災事故。 負責對管理處的安全護衛(wèi)和清潔綠化工作進行監(jiān)督、檢查和指導。社區(qū)環(huán)境管理部 指導并協(xié)助管理處小區(qū)做好“四防”（防盜、防火、防破壞、防自然災害）教育，并督促落實。監(jiān)測各單位節(jié)水、節(jié)電及其他節(jié)能降耗指標的落實工作。統(tǒng)計出房屋完好率、設備完好率、紅旗設備率、設備重大事故率。1 選擇合格的供方，建立合格供方檔案，并對供方進行定期評審，協(xié)調(diào)供方與管理處的關系。1 制定管理用房的設計及裝修標準，對新接管物業(yè)的管理用房提出設計及裝修方案，并與發(fā)展商協(xié)調(diào)實施。 負責對管理處的裝修管理進行檢查督導。 負責工程項目及設備外委修理、設備保養(yǎng)分包、設備及配件安裝對外招投標工作，辦理、簽訂對外工程合同，組織工程決算與驗收工作。 負責對管理處提出申請的工程項目、改造計劃及采購計劃進行初審工作。 負責協(xié)助管理處處理接管驗收遺留問題，辦理水電過戶會簽手續(xù)。 負責制訂物業(yè)公共設施、建筑物、設備系統(tǒng)的管理規(guī)定。1 負責公司營業(yè)性停車場收費的稽查工作。 1 負責員工薪金及各項福利發(fā)放表的制作，并負責發(fā)放；1 負責公司財務系統(tǒng)日常業(yè)務及會計基礎工作規(guī)范化工作的指導、檢查；1 負責公司財務系統(tǒng)的會計電算化培訓及業(yè)務指導，負責財務軟件的日常維護管理；1 負責主持新接物業(yè)項目的成本測算，參與重要合同的評審工作；1 對環(huán)境、危險源因素造成的經(jīng)濟損失及成本進行分析，統(tǒng)計環(huán)境、職業(yè)健康安全管理過程中的成本支出；財務審計部 負責公司全委物業(yè)項目管理費收費標準的管理監(jiān)督工作； 負責與市、區(qū)政府物價、物檢、工商等職能部門建立良好的業(yè)務關系； 負責接受業(yè)主對全委物業(yè)項目管理收費投訴的處理工作； 審計和監(jiān)督公司及所屬各單位是否遵守公司制定的各項規(guī)章制度，檢查財務制度、費用開支權限的執(zhí)行情況； 負責對各單位負責人在任職期間的經(jīng)營管理行為、經(jīng)濟責任進行審計； 受理對公司內(nèi)部人員違紀、違規(guī)行為的檢舉，調(diào)查公司內(nèi)部有關人員違紀、違規(guī)行為； 嚴重違反公司規(guī)章制度的人員提出處理建議； 參與公司顧問管理的現(xiàn)場考察工作，并根據(jù)合同要求各專業(yè)部門進行項目管理成本測算，提供財務建議方案； 負責公司的工商營業(yè)執(zhí)照的管理工作，根據(jù)公司各單位業(yè)務需要及變動情況，及時辦理營業(yè)執(zhí)照的申辦、換發(fā)、年審、變更及注銷等業(yè)務； 負責公司各類法律文書的審定及法律事務的管理，維護企業(yè)的合法權益。 對全公司財務進行監(jiān)督和控制、建立、健全會計監(jiān)督制度，切實保證公司會計工作的有序進行。會計部 負責編制公司中、長期經(jīng)營計劃和年度財務計劃，審定管理處年度財務計劃，并對計劃的實施情況進行分析和檢查； 負責組織公司范圍內(nèi)的日常會計核算工作，編制財務報告； 負責匯總公司月、季、年度會計報表，定期組織經(jīng)濟活動分析，并按時報送，提供可靠的會計信息； 負責公司日常費用開支的審核，嚴格控制公司的成本和管理費用開支，提出具體的成本費用控制措施； 負責公司稅務工作的統(tǒng)籌安排，建立良好稅務關系； 負責組織公司年度會計報告的外部審計工作； 負責公司應收賬款的統(tǒng)計分析工作； 負責公司會計檔案的收集、整理、保管和歸檔工作。 建立一支文藝骨干隊伍，逐步提升社區(qū)文化活動上層次、水平，滿足業(yè)主對社區(qū)文化活動的需求。 負責策劃組織上級公司及公司各項大型文藝活動的實施； 搞好各種文藝活動和社區(qū)文藝演出，豐富業(yè)主/員工的業(yè)余生活。 1 對全委項目進行定期和不定期檢查和督導，并定期形成《質(zhì)量簡報》在全公司范圍內(nèi)發(fā)布。1 指導和協(xié)助相關管理處開展創(chuàng)建達標工作。1 負責與顧客、相關方認證機構(gòu)等單位就一體化管理體系有關事宜進行協(xié)調(diào)。1 協(xié)助總經(jīng)理做好管理評審的組織、和策劃工作。1 負責接待業(yè)主的投訴并及時將問題轉(zhuǎn)交給相關部門處理，并抽查處理結(jié)果，每季度向公司領導提供季度投訴分析報告，供公司領導決策參考。 負責組織制定服務質(zhì)量標準，并對檢查結(jié)果進行統(tǒng)計分析和處理。 負責對一體化管理體系的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。 協(xié)助總經(jīng)理制訂《目標/指標管理方案一覽表》。 進行一體化管理體系宣傳教育培訓工作，組織公司推行一體化管理活動。質(zhì)量管理部： 負責組織一體化管理體系文件《管理手冊》和《程序文件》的編寫、修訂和換版工作。 負責選聘、考核公司內(nèi)部講師。 組織編寫培訓教材及相應的試題庫。教育培訓工作委員會： 研究公司教育培訓政策。1 負責對從事特種作業(yè)人員的培訓、取證和驗證工作。1 負責員工聘用合同的簽訂及勞動關系糾紛的處理。1 組織公司日常考核及年終考核工作。1 管理、指導管理處的各項人力資源管理工作。 負責收集各級員工培訓需求信息，制定培訓計劃并組織開展培訓、人事考核工作。 做好員工合同管理，人事檔案管理、職業(yè)健康安全監(jiān)測管理工作。 負責公司員工的招聘、聘用、晉升、調(diào)配、解聘工作，負責公司員工人事檔案的建立與管理。 負責全公司的人事管理、職務調(diào)配、工資福利、機