【正文】 南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請 人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷 安排，產權歸房管部門。其具體體 現(xiàn)在以下幾個方面： (一)物業(yè)管理適應城鎮(zhèn)住房制度改革 近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去 以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房 管理經驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5 000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。據聯(lián)合 國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。 (六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產、提高效益 在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。據核算，才能維持簡單的生產。 (五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入 ，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來交自己的房租外。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元， 用利息抵交房租尚且有余。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象 征性地收取5元錢。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。例 如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落 。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。有許 多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。這種方法雖然在國民經濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業(yè)的生機和活力。一、計劃經濟下我國物業(yè)管理的狀況 解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據了物業(yè)管理的主體，受到居民經濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調控的基本工作； (2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進行審核和監(jiān)控，協(xié)調相互之間的關系 ； (3)對物業(yè)管理人員定期培訓和考核； (4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關系。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達?？傊彩潜苊狻扒捌诤筮z癥”。良好的物業(yè)管理確實對物業(yè)的營銷具有積極的促進作用?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基 礎。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。 第二，開發(fā)的支持。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業(yè)化的管理。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，住房制度改革深化的支持。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對前級行業(yè)具有強烈的反彈作 用，但是，其發(fā)展同樣受前級行業(yè)，特別是開發(fā)和營銷業(yè)的影響和制約，受房地產管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。 (三)房地產體制改革的深化和內部結構的優(yōu)化 如前所述，房地產作為一個完整的行業(yè)包括開發(fā)、營銷、管理、經紀等分支行業(yè)，擁有 設計、開發(fā)、營銷、中介、咨詢、評估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。下一步，隨著社會經濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環(huán)境的要求也將越來越高。 (二)居民生活水平的提高和消費結構的優(yōu)化 現(xiàn)代社會城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩 個方面。 從總體上說，當前中國經濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。這個原則的具體要求有： 高，不僅對房地產業(yè)本身是個警鐘，對社會經濟的穩(wěn)定也會帶來威脅。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產開發(fā)的規(guī)模、結構和價格超越了社會的承受能力。 改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區(qū)域經濟的發(fā)展，從而推動了 全國經濟的增長，也引發(fā)了對房地產的急切需求。但是，另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設的步伐快慢。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結合學科建設一并 論述。以下，就對這兩方面作一些分析。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理 市場的成熟和行業(yè)的興旺也是社會經濟發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經濟增長的熱點。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及 房地產》中同“城市舊房改造，安居工程，經濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產業(yè)。為了適應這一重大變化，國務院已頒布當前國家重點鼓勵的產業(yè)、產品和技術目錄 ，共有29個領域，440種。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內部條件 (一)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經濟環(huán)境的改善和國內外市場需求的變化，國內產業(yè)結構也發(fā)生 了深刻變化。物業(yè)管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環(huán)； (5)物業(yè)管理的法規(guī)建設完善配套。各種先進設施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。物業(yè)管理業(yè)在房地產行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。 (二)市場化階段 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內地城鎮(zhèn)相對較慢； (2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單 一的市場化的物業(yè)管理模式過渡； (3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會大量建立，但是，運作不規(guī)范。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。1994年4月，建設部頒布了建國以來有關物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產行業(yè)中的獨立地位。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。80年代物業(yè)管理開始在內地 興起，其外部條件是受東南亞等地房地產管理體制——特別是物業(yè)管理的引進所啟發(fā)，內部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。這種多類型、多方位 、多功能的服務體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質量認證。從最基本的物業(yè)本體和設備的維護、運行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設相結合，營造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán) 境，提供物質和精神兩方面的服務。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結合 國內物業(yè)管理的服務范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。政府有關部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權利。 (二)業(yè)主權益得到有效保護 物業(yè)管理的特點就是業(yè)主處于主導地位。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內地。與此相適應，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。如上海 市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。 一、物業(yè)管理的特點 國內的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務，能改善物業(yè)的內外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經濟價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。服務體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗 旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務為中心，開拓各項業(yè)務，才具有無窮的活力。辦公和商務區(qū)域則強調高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務服務和 智能化管理等。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務水準、拓展服務范圍。創(chuàng)建名牌，應關注規(guī) 模經濟效益和拓展業(yè)務，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。介入的對象包括購房業(yè)主的適時介入和物業(yè)管理公司的適時介入，或兩者同時介入 。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產項目的開發(fā)經營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。 (三)早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進行。這一原則體現(xiàn)在： (一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經營活動。 五、企業(yè)化與全過程效益的原則 物業(yè)管理作為一種市場化的經營行為，當然要按照企業(yè)化的原則來操作，并且要追求全 行業(yè)、全過程的效益。 (三)三個效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經營活動要實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，要在經濟效益 的基礎上以社會效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設的最終目標。 (二)平等條件下的市場競爭 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標或協(xié)議的方式建立委托管理服務 關系。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業(yè)。這個原則的具體要求有： (一)社會化的分工合作 現(xiàn)代社會不同產業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個產業(yè)的綜合效益。在 產權多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權分離的方式來經營管理的。 四、社會化與平等競爭的原則 在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權屬、按系統(tǒng)組建，而 是按區(qū)域組建，按社會化原則管理。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業(yè)戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質的標準來實施規(guī)范化服務、禮貌服務和微笑服務。 綜合服務的基本要求是講究服務的效用。 有關物業(yè)管理的經濟往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經營的財 務管理都由一個單位負責。 同物業(yè)管理有關方方面面的協(xié)調、聯(lián)系由一個單位統(tǒng)一負責處理。 對業(yè)主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統(tǒng)一實施。在這個前提下實施一體化的管理。 (一)統(tǒng)一管理 可簡稱為一體化原則。 (四)相關部門 市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專 業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負責物業(yè)區(qū)域中的有關工作。行業(yè)協(xié)會作為 行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風，發(fā)揮社會中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。 (一)主管部門 行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的 辦事處。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關部門負責。 有科學的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實施 。 有專業(yè)管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規(guī)范化的培訓和考核，取得崗位資 格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業(yè)道德。 業(yè)主自治管理的權利和義務為： (1)權利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權； (2)義務：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調各方關系。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權利和義務，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點是保護業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利