【正文】 住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。第一章 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié) 物 業(yè) 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)?。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn) 、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。在這樣的機制下逐步形成有活力 的物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和占領(lǐng)這一市場。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便 于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。物業(yè)管理企業(yè)作為 一個獨立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層 次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來越顯示出其強大的生命力。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要 職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。要實現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以 取得指揮的主動權(quán)。通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的 目標(biāo)與方向；通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“ 大機器”；通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；通過控制職能，可以檢查計劃的 實施情況；通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。所以，物業(yè) 管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運行，可以延長物業(yè)的使用壽命，還可以通過基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性 ，進(jìn)而推動物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動該物業(yè)的價格上升。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的外商對投資中國 大陸感興趣。房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)已意識到物業(yè)管理的重要性，開始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的重要戰(zhàn)略決策。 (二)管理機制 傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房 的基礎(chǔ)上。 (五)主導(dǎo)地位 傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動 的，處于被管理的地位。這里再對物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析： (一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化 和管理社會化的新格局。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。優(yōu) 質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活 環(huán)境。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。 (五)提供廣泛的就業(yè)機遇 物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機遇。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、 園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。 代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費包含在租金里，由 業(yè)主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等 。 物業(yè)管理的基本原則有： 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、 權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括： (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。 (一)統(tǒng)一管理 可簡稱為一體化原則。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來，包括各種物業(yè)管理費用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財 務(wù)管理都由一個單位負(fù)責(zé)。因此，市場 的潛力很大、前景廣闊，是實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽和企業(yè)的良好社會形象的基本保證。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來，獨立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。這一原則體現(xiàn)在： (一)實施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽，樹立良好的信用。物業(yè)管理的優(yōu)點就在于通過精心 的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。 (二)市場化階段 下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場化運作階段。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 (一)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。以下，就對這兩方面作一些分析。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。下一步，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，住房制度改革深化的支持。特別對隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計和施工更要縝密細(xì)致。 (四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善 物業(yè)管理作為一塊待開墾的處女地，行業(yè)的成長，除了本行業(yè)的開拓，還要依靠政府和 社會各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種方法雖然在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。例 如，因刮大風(fēng)把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落 。例如某人有 一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房。 (六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益 在計劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活 、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。其具體體 現(xiàn)在以下幾個方面： (一)物業(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革 近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過去 以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產(chǎn)權(quán)歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷 安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。據(jù)聯(lián)合 國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房， 除用出租的租金來交自己的房租外。文化大革命前，許多大城市房租每平 ，每戶按20平方米居住面積計算，；文化大革命期間，公房房租又有所下降， 。國家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。 (1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促 進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運作，這是政府調(diào)控的基本工作； (2)對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的建立、運作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系 ； (3)對物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核； (4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會等地區(qū)組織的關(guān)系。總之要努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理提供良好基 礎(chǔ)。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的消費投入。這個原則的具體要求有： 高，不僅對房地產(chǎn)業(yè)本身是個警鐘，對社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會帶來威脅。 以上第一到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并 論述。為了適應(yīng)這一重大變化，國務(wù)院已頒布當(dāng)前國家重點鼓勵的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄 ，共有29個領(lǐng)域，440種。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)； (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會運作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的物業(yè)管 理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會和示范物業(yè)區(qū)域。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個規(guī)章，確立了物業(yè)管理 在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨立地位。這種多類型、多方位 、多功能的服務(wù)體現(xiàn)了我國物業(yè)管理的特色。政府有關(guān)部門創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會開展工作。與此相適應(yīng)，各類物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市 到1997年已有各類物業(yè)管理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬人。本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的角度來 論述的。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主 的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。 (三)早期介入 物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項目開發(fā)同步進(jìn)行。 (二)平等條件下的市場競爭 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過市場用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù) 關(guān)系。 四、社會化與平等競爭