【正文】 權(quán) 多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的管理。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預(yù)測、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。當(dāng)時， 英國有一位名叫奧克維婭傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì) 60年代的英國。物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。工業(yè)企業(yè)管理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的管理。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。因此，以 “物業(yè)經(jīng)營”概念來代替“物業(yè)管理”是不可取的。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展?fàn)I銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營就需要籌措資金，而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營性的規(guī)劃。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。但是，這些進行物業(yè)的投資、生產(chǎn) 、銷售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營性的管理。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理實現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。 經(jīng)營管理合起來講，也可理解為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。 (6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物 業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 (4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。 (3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。 綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理 與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。 現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。 另一種說法是根據(jù)英語的多種譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)管理”。 關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。“物業(yè)”有時也可用來指某項具體的房地產(chǎn)，然而，它只是 指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。 (3)概念外延不同。 因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。 (2)適用范圍不同。 從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來，主要區(qū)別有： (1)稱謂領(lǐng)域不同。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。 “不動產(chǎn)”一詞譯自英語real estatｅ或real property。 從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。 三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)分 “物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)系 。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定 的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。由于物業(yè)的稀缺性，也因為物業(yè)是 關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，更因為我國的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過來的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上揚、呈螺旋式上升的趨勢。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)為越來 越多的人們所認(rèn)識。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表 現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對短缺。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價值和 商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的 具體方式；物業(yè)的開發(fā)建筑、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從價值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟運行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著 “商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費都不是無償?shù)摹? (二)物業(yè)的社會屬性 物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從這一商 品的生產(chǎn)關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。沒有配套設(shè)施 的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。所以， 物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。 物業(yè)的永久性是就土地而言的。 物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設(shè)。 物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地 。因此，在經(jīng)濟發(fā)達的社會，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物 質(zhì)內(nèi)容。物業(yè)的自然屬性主要指： 物業(yè)的物質(zhì)實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了 解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。 由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義 上的物業(yè)。物業(yè)有大 小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，整個住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業(yè)。 物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。第一章 物業(yè)管理的基本概念第一節(jié) 物 業(yè) 一、物業(yè)的含義 “物業(yè)”一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。“物業(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為 房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。 關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施； (3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。 二、物業(yè)的性質(zhì) 世界上每個事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。 (一)物業(yè)的自然屬性 物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì) ，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。而無論何種建筑物，其 基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。當(dāng)然，對于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。天然的土地有限，用作興建 建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術(shù)水平。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展 ，人類就必須開發(fā)利用劣質(zhì)土地。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。 與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。 物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵： (1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服 務(wù)、經(jīng)營于一體。 (7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政