淺談物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)物業(yè)管理(編輯修改稿)
2025-06-18 20:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)服務(wù)企業(yè)與國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，在資金、技術(shù)、人才、管理水平、服務(wù)理念等方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只在勞動(dòng)力資本、社區(qū)文化、熟悉市場(chǎng)等方面占有一定優(yōu)勢(shì)。從其它行業(yè)國(guó)外企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的情況看，國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)最有可能選擇的途徑（也是最佳途徑），就是只帶資金、技術(shù)、職業(yè)經(jīng)理人、管理和服務(wù)理念進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，人力資本、專業(yè)技術(shù)人才、專業(yè)技術(shù)服務(wù)全部本地化，這樣一來(lái)國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言了。 成熟的消費(fèi)者 不 要說(shuō)與 20 年前的消費(fèi)者相比，就是與 5 年前的消費(fèi)者相比，現(xiàn)在的消費(fèi)者也已成熟了許多。不管是對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的理解，維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)和投訴熱情，還是對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的參與程度，都有了不少進(jìn)步。 逐漸成熟的市場(chǎng) 為了加速市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化配置資源和規(guī)范市場(chǎng)行為，各地結(jié)合自己的實(shí)際相應(yīng)出臺(tái)了各種法律法規(guī)。 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的局面 隨著消費(fèi)者和市場(chǎng)的逐漸成熟，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，價(jià)格將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。為了能中標(biāo)，投標(biāo)的各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)不惜血本爭(zhēng)相承諾：如果中標(biāo)，將投資多少資金，改善 小區(qū)的環(huán)境或小區(qū)的設(shè)施等，這種投資的承諾說(shuō)到底其實(shí)還是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。 空間越來(lái)越小 目前，沿海地區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積也已達(dá) 55％以上，可供擴(kuò)展的空間越來(lái)越小。隨著國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大舉進(jìn)入，市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將會(huì)達(dá)到你死我活的地步！大魚(yú)吃小魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)，弱肉強(qiáng)食的局面即將出現(xiàn)。 內(nèi)部環(huán)境： 自我調(diào)整意識(shí)增加 現(xiàn)在許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)意識(shí)到危機(jī)的存在，正在進(jìn)行自我調(diào)整。這種調(diào)整主要表現(xiàn)在：（ 1）加快股份制改造，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。員工持股、控股的股份制改造模式日益被許多物業(yè)管理企業(yè)看好 ，股份的多元化、規(guī)范化使法人治理結(jié)構(gòu)日趨完善。（ 2）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)說(shuō)到底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，網(wǎng)羅人才已成為一些物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務(wù)檔次的主要手段。一些有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)已在推行企業(yè)經(jīng)理職業(yè)化制度，把人才儲(chǔ)備同經(jīng)理職業(yè)化結(jié)合起來(lái)收到很好的效果。（ 3）苦練內(nèi)功。越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)把搞好企業(yè)內(nèi)部管理、提高服務(wù)質(zhì)量作為增加企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的手段。福田物業(yè)的“首問(wèn)責(zé)任制”，就是把“人性化服務(wù)”用制度確定下來(lái)，把職業(yè)道德與服務(wù)意識(shí)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，取得了比較好的效果。 內(nèi)部管理模式的改變 隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大， 原有的內(nèi)部專業(yè)化管理模式已不能適應(yīng)企業(yè)高速發(fā)展的需要。國(guó)內(nèi)有些知名品牌企業(yè)，紛紛撤消本公司內(nèi)部的清潔、綠化等專業(yè)公司，或?qū)⑦@些專業(yè)公司從其公司中分離出去推向社會(huì)，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、消殺、水池清洗等專項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)公司來(lái)做。有些公司甚至還將保安服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)公司管理，使公司基層管理人員和公司高層管理人員能集中精力，抓好企業(yè)內(nèi)部管理、客戶服務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)決策和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。這種按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的模式大大降低了管理成本，提高了專業(yè)化服務(wù)的質(zhì)量。 成本核算意識(shí)增強(qiáng) 物業(yè)服務(wù)行業(yè)，服務(wù)操作投入成本低、可摹仿性強(qiáng)的性質(zhì)決定了任何一家企業(yè)有什么新的服務(wù)舉措，短期內(nèi)就會(huì)被別的公司摹仿，因而在經(jīng)營(yíng)規(guī)模和管理水平相差不大的公司之間，沒(méi)有什么明顯的優(yōu)勢(shì)可言。某物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)就曾一針見(jiàn)血地指出：今后物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是成本價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)的價(jià)格低，誰(shuí)就具備競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)！ 167。 4. 我國(guó) 物業(yè)管理的發(fā)展 趨勢(shì) 我國(guó) 物業(yè)管理經(jīng)過(guò) 20 年的探索和實(shí)踐，從無(wú)到有，從小到大，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景， 已充分顯示出來(lái)，在城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中的作用也日益顯著。我 國(guó) 的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走法制化 、服務(wù)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化 、國(guó)際化 運(yùn)作的道路，這也將成為 21 世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) 。 物業(yè)管理的政策法規(guī)不斷完善 2021 年， 我國(guó)的 物業(yè)管理進(jìn)入了逐步規(guī)范和不斷完善提高階段 ， 其明顯標(biāo)志是 2021 年 9 月， 國(guó)務(wù)院 頒布實(shí)施了《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 。 《 物業(yè)管理 條例》的實(shí)施，有利于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，對(duì)推動(dòng) 我國(guó) 物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展具有積極作用 。 這些規(guī)定對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，提升物業(yè)管理的素質(zhì)和水平，加快推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程起到明顯作用。 同現(xiàn)行物業(yè)管理模式相比 ,具有以下方面的好處： 法制化運(yùn)作要求物業(yè)管理必須有法可依。 目前 ,我省 物業(yè)管理仍存在著缺法少規(guī) ,立法滯后 ,缺乏系統(tǒng)性 ,立法層次低 ,法律效力差等問(wèn)題 ,這種狀況不改變必然影晌物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此 ,加速物業(yè)管理立法仍是行業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 法制化運(yùn)作有利于物業(yè)管理行業(yè)接照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。 沒(méi)有法律、法規(guī)的引導(dǎo)、規(guī)范和制約 ,市場(chǎng)機(jī)制難以有序運(yùn)行。因此 ,物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)法制化運(yùn)作 ,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和地方已出臺(tái)的有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、自規(guī)范性文件進(jìn)行管理 ,只有實(shí)現(xiàn)依法管理 ,物業(yè)管理行業(yè)才能得到 健康的發(fā)展。 法制化運(yùn)作有利于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為。 物業(yè)管理要想得到健康的發(fā)展 ,必須靠法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、
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