淺談物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢物業(yè)管理(編輯修改稿)
2025-06-18 20:12 本頁面
【文章內容簡介】 業(yè)服務企業(yè)與國內物業(yè)服務企業(yè)相比，在資金、技術、人才、管理水平、服務理念等方面具有絕對優(yōu)勢，國內物業(yè)服務企業(yè)只在勞動力資本、社區(qū)文化、熟悉市場等方面占有一定優(yōu)勢。從其它行業(yè)國外企業(yè)進入中國市場的情況看，國外物業(yè)服務企業(yè)進入中國市場最有可能選擇的途徑（也是最佳途徑），就是只帶資金、技術、職業(yè)經理人、管理和服務理念進入中國市場，人力資本、專業(yè)技術人才、專業(yè)技術服務全部本地化，這樣一來國內物業(yè)服務企業(yè)也就沒有優(yōu)勢可言了。 成熟的消費者 不 要說與 20 年前的消費者相比，就是與 5 年前的消費者相比，現(xiàn)在的消費者也已成熟了許多。不管是對物業(yè)管理法規(guī)的理解，維護自身權益的意識和投訴熱情，還是對物業(yè)服務管理的參與程度，都有了不少進步。 逐漸成熟的市場 為了加速市場競爭通過市場優(yōu)化配置資源和規(guī)范市場行為，各地結合自己的實際相應出臺了各種法律法規(guī)。 價格競爭的局面 隨著消費者和市場的逐漸成熟，物業(yè)管理行業(yè)的競爭會越來越激烈，價格將成為競爭的主要手段。為了能中標，投標的各家物業(yè)服務企業(yè)不惜血本爭相承諾：如果中標，將投資多少資金，改善 小區(qū)的環(huán)境或小區(qū)的設施等，這種投資的承諾說到底其實還是價格的競爭。 空間越來越小 目前，沿海地區(qū)物業(yè)管理覆蓋面積也已達 55％以上，可供擴展的空間越來越小。隨著國外物業(yè)服務企業(yè)的大舉進入，市場的爭奪將會達到你死我活的地步！大魚吃小魚，快魚吃慢魚，弱肉強食的局面即將出現(xiàn)。 內部環(huán)境： 自我調整意識增加 現(xiàn)在許多有遠見的企業(yè)領導已經意識到危機的存在，正在進行自我調整。這種調整主要表現(xiàn)在：（ 1）加快股份制改造，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。員工持股、控股的股份制改造模式日益被許多物業(yè)管理企業(yè)看好 ，股份的多元化、規(guī)范化使法人治理結構日趨完善。（ 2）企業(yè)競爭說到底就是人才的競爭，網羅人才已成為一些物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務檔次的主要手段。一些有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)已在推行企業(yè)經理職業(yè)化制度，把人才儲備同經理職業(yè)化結合起來收到很好的效果。（ 3）苦練內功。越來越多的物業(yè)服務企業(yè)把搞好企業(yè)內部管理、提高服務質量作為增加企業(yè)市場競爭力的手段。福田物業(yè)的“首問責任制”，就是把“人性化服務”用制度確定下來，把職業(yè)道德與服務意識有機結合起來，取得了比較好的效果。 內部管理模式的改變 隨著企業(yè)規(guī)模的擴大， 原有的內部專業(yè)化管理模式已不能適應企業(yè)高速發(fā)展的需要。國內有些知名品牌企業(yè)，紛紛撤消本公司內部的清潔、綠化等專業(yè)公司，或將這些專業(yè)公司從其公司中分離出去推向社會，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、消殺、水池清洗等專項服務分包給社會專業(yè)公司來做。有些公司甚至還將保安服務分包給社會專業(yè)公司管理，使公司基層管理人員和公司高層管理人員能集中精力，抓好企業(yè)內部管理、客戶服務管理、經營決策和市場開發(fā)。這種按市場機制運作的模式大大降低了管理成本，提高了專業(yè)化服務的質量。 成本核算意識增強 物業(yè)服務行業(yè)，服務操作投入成本低、可摹仿性強的性質決定了任何一家企業(yè)有什么新的服務舉措，短期內就會被別的公司摹仿，因而在經營規(guī)模和管理水平相差不大的公司之間，沒有什么明顯的優(yōu)勢可言。某物業(yè)的領導就曾一針見血地指出：今后物業(yè)服務行業(yè)的競爭就是成本價格的競爭，誰的價格低，誰就具備競爭的優(yōu)勢！ 167。 4. 我國 物業(yè)管理的發(fā)展 趨勢 我國 物業(yè)管理經過 20 年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景， 已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設中的作用也日益顯著。我 國 的物業(yè)管理應當走法制化 、服務化、市場化、規(guī)范化 、國際化 運作的道路，這也將成為 21 世紀我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 。 物業(yè)管理的政策法規(guī)不斷完善 2021 年， 我國的 物業(yè)管理進入了逐步規(guī)范和不斷完善提高階段 ， 其明顯標志是 2021 年 9 月， 國務院 頒布實施了《 物業(yè)管理條例 》 。 《 物業(yè)管理 條例》的實施，有利于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，對推動 我國 物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展具有積極作用 。 這些規(guī)定對促進物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，擴大物業(yè)管理覆蓋面，提升物業(yè)管理的素質和水平，加快推進物業(yè)管理市場化進程起到明顯作用。 同現(xiàn)行物業(yè)管理模式相比 ,具有以下方面的好處： 法制化運作要求物業(yè)管理必須有法可依。 目前 ,我省 物業(yè)管理仍存在著缺法少規(guī) ,立法滯后 ,缺乏系統(tǒng)性 ,立法層次低 ,法律效力差等問題 ,這種狀況不改變必然影晌物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此 ,加速物業(yè)管理立法仍是行業(yè)發(fā)展的當務之急。 法制化運作有利于物業(yè)管理行業(yè)接照市場經濟規(guī)律辦事。 沒有法律、法規(guī)的引導、規(guī)范和制約 ,市場機制難以有序運行。因此 ,物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)法制化運作 ,應當按照國家和地方已出臺的有關物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、自規(guī)范性文件進行管理 ,只有實現(xiàn)依法管理 ,物業(yè)管理行業(yè)才能得到 健康的發(fā)展。 法制化運作有利于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為。 物業(yè)管理要想得到健康的發(fā)展 ,必須靠法律、法規(guī)對物業(yè)管理行為進行引導、
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