中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)(103頁)-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-21 12:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 周期 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 33 ? 指標 建筑容積率； 總建筑面積 地上建筑面積 建筑密度 規(guī)劃建設(shè)用地面積 建筑高度 綠化比率 停車位個數(shù) 有效面積系數(shù) 開發(fā)項目總造價，平均造價和開發(fā)建設(shè)周期 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 34 四 .房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理 ,定點審批階段 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 35 ? 五 .城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)開發(fā)服從于城市規(guī)劃的管理 ,而城市規(guī)劃的實現(xiàn) ,則有賴于房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入 .要糾正兩種錯誤觀念 : ? ? ,不能改變的 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 36 ?167。 ? 一 .房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是政府調(diào)控的主要方式 ? ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 37 ? 二 .房地產(chǎn)行為的規(guī)范 ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 38 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 ?一 .可行性研究的含義和目的 ? ： ? 在工程項目決策前，對與項目有關(guān)的社會，經(jīng)濟和技術(shù)等方面進行深入細致的研究。對各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析，比較和論證。對項目的經(jīng)濟，社會，環(huán)境效益進行認真的科學(xué)預(yù)測和評價，提出決策依據(jù)。 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 39 ? ： ? 實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟，社會和環(huán)境效益。 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 40 ?二 .可行性研究的作用 ? ? ? ，合同的依據(jù) ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 41 ? 三 .可行性研究的依據(jù) ? ，政策和長遠規(guī)劃 ? ? ，詳細規(guī)則，市政設(shè)施 ? ? ，規(guī)范，指標要求資料 ? ，指標 ? ，備選規(guī)劃設(shè)計方案等 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 42 ?四 .可行性研究的四個工作階段 ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 43 可行性研究的內(nèi)容和步驟 ?一 .可行性研究內(nèi)容 ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 44 ? ? ，管理費用研究 ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 45 二 .可行性研究步驟 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 46 房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測 ?一 .房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測目的 ? 素，把握投資機會與方向 ? ，就擬開發(fā)項目進行市場定位 ? 形式的要求，用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 47 ?二 .房地產(chǎn)市場宏觀因素分析 ? ，以確定整體是上升還是衰退階段 ? 區(qū)經(jīng)濟社會情況 ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 48 ?三 .房地產(chǎn)市場微觀因素分析 ? 狀況分析 ? 析 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 49 ?四 .房地產(chǎn)租售方案內(nèi)容 ? ? 物中位置 ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 50 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資和成本費用估算 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與費用構(gòu)成 ? （土地費，前期工程費，房屋開發(fā)費） ? （管理費，銷售費用，財務(wù)費用，其他費用，不可預(yù)見費，稅費） 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 51 ?二 .各項成本費用估算方法 ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 52 ? ? ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 53 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 ?一 .財務(wù)評價的基本概念 ?根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 54 ? （出租）收入 ? =固定資產(chǎn)投資 +投資方向調(diào)節(jié)稅 +借貸利息 +流動資金 ? ：項目建成后經(jīng)營過程中發(fā)生的費用 ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 55 ?二 .財務(wù)評價的主要工作內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標 ? ： ? 通過主要技術(shù)經(jīng)濟指標對項目的盈利能力進行分析，計算項目的投資利潤率，投資收益率 ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 56 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價體系示例 ?四 .房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中所使用的基本報表 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 57 房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定分析 ? 變動因素 ：地價；土地開發(fā)成本；購置土地過程中的附加費；容積率或有效面積系數(shù)；建造成本；專業(yè)人員費用；管理費；租賃代理費；廣告宣傳費；租金或售價；開發(fā)周期；建設(shè)期和租售期；投資收益率；貸款利率；空置率等 ? 主要變動因素 ：土地成本；建造成本；租金或售價；開發(fā)周期；投資收益率；貸款
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