【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 安員崗位技能。 二． 陽(yáng)光海岸 管理處人員考核辦法 為鼓勵(lì)員工為管理處做出更大成績(jī)，預(yù)防和糾正員工的違法失職行為，保 證順利地達(dá)成管理目標(biāo)，要逐步建立 管理處主任 對(duì)各部主管、主管對(duì)普通員工的逐級(jí)考核制度。通過(guò)將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 16頁(yè) 直接掛鉤。 第七部分 檔案資料管理 物業(yè)檔案是對(duì)前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。 陽(yáng)光海岸 物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中形成的一切有價(jià)值的文字圖像資料。小區(qū)的檔案資料管理要 將這些資料按小區(qū)工程建設(shè)、業(yè)主 /租戶、日常管理三方面進(jìn)行分類管理。 一、 制定檔案管理制度 設(shè)置綜合檔案室，專人負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理。 二、檔案的收集和歸檔 1．歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)。 陽(yáng)光海岸 的相關(guān)文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。 2． 擴(kuò)建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購(gòu)設(shè)備開箱驗(yàn)收等，必須在文件資料的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的情況下才能驗(yàn)收； 3． 基建項(xiàng)目、改造工程的資料在竣工后一個(gè)月內(nèi)歸檔。 三、檔案的保管 1．接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接手續(xù)； 2． 檔案資料必須按順 序分類規(guī)范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時(shí)歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火。 四、 陽(yáng)光海岸 的交接資料主要有 小區(qū)竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 17頁(yè) 小區(qū)道路竣工圖及資料 小區(qū)給排水竣工資料 小區(qū)電氣竣工資料 小區(qū)空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 小區(qū)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)資料 小區(qū)電梯資料 小區(qū)室外工程資料 其它相關(guān)竣工資料 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 18頁(yè) 第八部分 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理 陽(yáng)光海岸 會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會(huì)所的典范”； 會(huì)所經(jīng)營(yíng)原則是“保本微利”，實(shí)現(xiàn)會(huì)所的良性運(yùn)作； 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)宗旨是“為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所”。 會(huì)所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂(lè)活動(dòng)的一個(gè)主要場(chǎng)所，它與一般純贏利性?shī)蕵?lè)消費(fèi)場(chǎng)所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對(duì)象相對(duì)集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費(fèi)用相對(duì)低廉，以“保本微利”為經(jīng)營(yíng)原則；三是以商務(wù)交流和休閑娛樂(lè)活動(dòng)為主。隨著業(yè)主對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷 提高，以及開發(fā)商對(duì)會(huì)所的重視程度不斷加強(qiáng)，會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理已成為物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分。經(jīng)過(guò)對(duì) 陽(yáng)光海岸 的初步調(diào)研，我們對(duì)會(huì)所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會(huì)所的典范”。 一、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理模式 目前，會(huì)所的管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)的會(huì)所管理公司負(fù)責(zé)管理，一種是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，將會(huì)所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。根據(jù) 本 公司及 陽(yáng)光海岸 會(huì)所實(shí)際情況，建議采取第 一 種模式。 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 19頁(yè) 第九部分 社區(qū)文化建設(shè) 找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主體活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng) ，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活； 充分利用自然或人造景觀、娛樂(lè)休閑設(shè)施，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。 生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來(lái)越高，人們期望更多地感受到理想的精神環(huán)境滿足。他們追求時(shí)尚，品味高雅。針對(duì) 陽(yáng)光海岸 的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在 從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺(tái)。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成 為現(xiàn)代文明城市的典 范和亮點(diǎn)。 一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 （一）硬件建設(shè)的構(gòu)想 營(yíng)造一個(gè)良好的活動(dòng)環(huán)境，促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的工作生活習(xí)慣。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長(zhǎng)期生活在這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺(jué)的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來(lái)。 （二）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過(guò)程、效果、業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。社區(qū)活動(dòng)源 于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過(guò)精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間，以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。 二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 （一）社區(qū)活動(dòng)的原則與要求 卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。為了多角度深層次滿足小區(qū)業(yè)戶的文化需求，社區(qū)文化建設(shè)要建立三個(gè)“結(jié)合”兩點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 20頁(yè) 方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，雅與俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。 （二）活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的弘揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)戶工 作及休閑娛樂(lè)生活的理想場(chǎng)所，各種特色活動(dòng)與整潔明快的小區(qū)交相輝映，構(gòu)成耀眼的社區(qū)文化，使小區(qū)增添無(wú)限的生機(jī)和溫馨。社區(qū)文化活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)、興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)文化活動(dòng)的熱情。 （三）他山之石，可以攻玉 加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處之間的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開拓思路。 （四）利用地域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 利用交通的便利，并借助社會(huì)力量，在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義、影響廣泛的活動(dòng)，并借助媒體對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的 成績(jī)進(jìn)行有力宣傳，樹立“文化社區(qū)”的形象。 （五）利用社區(qū)刊物及小區(qū)宣傳欄，加大對(duì)外宣傳效果。 三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 （一）制度建設(shè) 為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展，要制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如《 陽(yáng)光海岸 社區(qū)文化工作制度》、《 陽(yáng)光海岸 社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《 陽(yáng)光海岸社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)等，還將制訂會(huì)所的管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證。 （二）人員配備 專職人員 ：管理處設(shè)置一 名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé) 陽(yáng)光海岸 文化的組織、實(shí)施工作。文案和美工等專職策劃人員，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。 兼職人員 ：管理處全體員工在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才，聘請(qǐng)文體專業(yè)人員，擔(dān)任社區(qū)文化顧問(wèn)，幫助提高社區(qū)文化活動(dòng)水平。 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 21頁(yè) （三）場(chǎng)所安排 管理處充分利用小區(qū)的內(nèi)外空間（如休閑場(chǎng)地、綠地、公園等）和會(huì)所開展活動(dòng) ,并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動(dòng)，把整個(gè)小區(qū)營(yíng)造成人與人、人與自然和諧共處的場(chǎng)所，營(yíng)造成優(yōu)雅的工作、 生活和社交的園地。 在小區(qū)設(shè)置宣傳欄、公布欄和各類標(biāo)識(shí)，作為 陽(yáng)光海岸 對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道社區(qū)動(dòng)態(tài)。 （四）經(jīng)費(fèi)投入 為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，管理處要專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)管理費(fèi)中按收入總額的一定比例提取社區(qū)文化費(fèi)用，作為資金保障。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開拓更多的資金來(lái)源。 四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn) 社區(qū)文化活動(dòng)的策劃： 社區(qū)文化活動(dòng)的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮明的主題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容， 接著設(shè)計(jì)新穎的形式。如果說(shuō)主題是社區(qū)文化活動(dòng)的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動(dòng)的生命。 管理處在“商務(wù)交流、環(huán)境保護(hù)、科普競(jìng)賽、社區(qū)公益、物管宣教、健康生活”等主題的基礎(chǔ)上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用小區(qū)內(nèi)外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)、新穎多樣的活動(dòng)形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。 五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估 社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理公司應(yīng)該堅(jiān)持不懈、志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不 斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果，要從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評(píng)估體系。 （一）內(nèi)部評(píng)估 活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍； 活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)； 活動(dòng)時(shí)間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突； 天氣是否影響了活動(dòng)的效果； 安全工作是否周全，交通安排有無(wú)疏漏 ,有沒(méi)有暴露出不足； 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 22頁(yè) 活動(dòng)是否影響了其他業(yè)主的正常辦公或生活； 活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無(wú)遺漏； 對(duì)不同年齡、性別的人參加的活 動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng)； 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。 （二）外部評(píng)估 是否令業(yè)主輕松快樂(lè)，心情愉快； 業(yè)主在活動(dòng)中是否對(duì)管理處的工作提出意見(jiàn)和建議，是否對(duì)管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無(wú)加強(qiáng)； 業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通； 是否達(dá)到了良好的宣傳效果 ,社會(huì)各界反響如何。 陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 23頁(yè) 第十部分 裝修管理 業(yè)主入伙后，隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀，管理處要以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩 序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。 一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo) （一）針對(duì) 陽(yáng)光海岸 業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。 （二）制訂詳細(xì)的《業(yè)戶裝修服務(wù)指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。 二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查 根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟： （一）在二次裝修的審批過(guò)程中，建立 客服中心負(fù)責(zé)人 初審、工程 負(fù)責(zé)人復(fù)審、 管理處主任 簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。 （二）加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責(zé)任書”，并有一定違約金作為約束 。 （三）加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”。要求各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn)，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。 （四 ）強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn)： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，管理處在實(shí)際工作中，除要求物業(yè)主管的例行巡查外，保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。 為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題，管理處要求施工隊(duì)做好洗手間、廚陽(yáng)光海岸交接管理方案 共 44 頁(yè) 第 24頁(yè) 房等部位的防水處理并經(jīng)管