【文章內(nèi)容簡介】 年 15 人 247。 2=1125 元 /年 1綠化人員： 150 元 /人 /年 3 人 247。 2=225 元 /年 合計： 5900 元 /年 （ 3）其他費用： 文具、辦公費用： 4000 元 /年 公共交際費： 2500 元 /年 其他雜項： 2500 元 /年 衛(wèi)生清潔用具： 1500 元 /年 化糞池清理費： 3000 元 /年 綠化管養(yǎng)用具： 2020 元 /年 日常保衛(wèi)器材： 1500 元 /年 維修耗材 : 2020 元 /年 合計： 19000 元 /年 一般公共設施管理維護費 （ 1）公共水、電費系統(tǒng)： ① 、電費： ： 30 度 /時 10 小時 30 天 元 /度 12 月 =69660元 /年 ： 10 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =2322 元 /年 ： 10 度 /天 30 天 0 .645 元 /度 12 月 =2322 元 /年 ： 150 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =34830 元 /年 ： 30 度 /天 30 天 元 /度 12 月 =6966 元 /年 合計： 116100 元 /年 ② 、水費：小區(qū)公共綠化用水費用：根據(jù)平面圖整個小區(qū)綠化面積為 %。 ： 4 噸 /天 30 天 元 /噸 12 月 =4608 元 /年 ： 5 噸 /天 30 天 元 /噸 12 月 =5760 元 /年 防泵用水： 噸 /天 30 天 元 /噸 12 月 =1728 元 /年 4. 水池溢流口： 噸 /天 30 天 元 /噸 12 月 = 1728 元 /年 5. 綠化用水： 40 噸 /天 30 天 元 /噸 12 月 =46080 元 /年 合計： 61632 元 /年 （ 2）公共照明系統(tǒng)維護費： 3500 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 3）給排水系統(tǒng)維護費： 3000 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 4）消防系統(tǒng)維護費： 3000 元 /年 F（ ）： 元 /年 （ 5） 2— 5 項不可預見費按 10%計： F（ ）： = （ + + ） 10%=950 元 /年 合計； 10450 元 /年 社區(qū)文化： 元 /年 F（ 3） = 元 /年 社會保險費 ： F（ 4） = 元 /月 48 人 12= 元 固定資產(chǎn)折舊費： 元 F（ 5） = 元 /年 此費用是 北歐印象 小區(qū)項目的估算物業(yè)服務費如下 : (1)住宅 元 /月 /㎡； (2) 商鋪每月每平方米 :1 元 /月 /㎡； 注： ：國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改價格〔 2020〕 1864 號文《物業(yè)服務收費管理辦法》； 、共用設施設備及公眾責任保險費用； ； 、地面泊車位管理和收費事宜按國家相關政策執(zhí)行； 四 、合理利潤： 合理利潤 =收 入－成本－ 流轉(zhuǎn)稅－印花稅－企業(yè)所得稅 =1321647－ － － － = 按 100%收取 后的費用 合計為： 1321647 元 /年，每年估算 總 成本合計為 （含稅收） ： 元 /年。 北歐印象 每年 預測 利潤為： 元 /年 注 :以上房屋建筑面積數(shù)據(jù)屬圖紙設計數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)測算出的各項指標僅供參考，房屋建筑面積以最終實測面積為準。 物業(yè)行業(yè)稅收 參考依據(jù) 流轉(zhuǎn)稅，詳明細如下： 營業(yè)稅 5% 城市維護建設稅 營業(yè)稅基礎上的 7% 教育費附加 營業(yè)稅基礎上的 3% 地 方教育費附加 (去年新增項 )營業(yè)稅基礎上的 1% 以上全部匯總折算為物業(yè)公司現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅率為 % 印花稅另行計征 ,稅率為萬分之三至萬分之五 ,如果是賬薄只需要按件粘貼 5 元的定額稅票； 涉及到的還有企業(yè)所得稅 ,新稅率標準為 25% 個人所得稅 ,計稅基準從 09 年上調(diào)為 2020 元以上開始征稅 ,稅率為九級超額累進稅率 。 經(jīng)初步測算， 服務中心 年收支盈虧情況如下（單位：萬元）： 經(jīng)濟指標 第一年 第二年 第三年 第四年以后 總收入 總支出 年收支盈余 測算結果分析 ： （一）收支虧損的彌補辦法 針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損， 服務中心 將利用小區(qū)入住初期 二裝材料、 及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加 服務中心 收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。 （二）收支盈余資金的使用 從入住后起， 服務中心 收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) 【北歐印象】 項目物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設和完善小區(qū) 小區(qū)文化活動設施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。 四、增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務項目，利用小區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動 ,努力增加營業(yè)外收入。 （二）將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 （三）嚴格控制辦公用品消耗 ,堅持物盡其用的原則 ,節(jié)約辦公費用開支。 （四）加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。 （五）加強設備管理和養(yǎng)護 ,使之保持良好狀 態(tài) ,減少維修支出 ,降低運行費用。 （六）強化總公司財務部對 服務中心 資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。 第四部分 項目 服務 目標及承諾 提要： 1． 以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求； 2． 嚴格按照 ISO9000 質(zhì)量認證體系規(guī)范化、制度化運作。 3． 依據(jù)國家及四川省 物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準，對各項經(jīng)營管理指標進行承諾；確保兩年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū)， 兩 年達到省優(yōu)秀住宅小區(qū)， 三 年達到全國優(yōu)秀 物業(yè)服務示范項目 。 為實現(xiàn)我們對 【北歐印象】 物業(yè)管理服務的整體策劃及設 想，依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準，并結合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，對【北歐印象】 的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標，并采取切實可行的措施予以落實。 第一章 服務 指標承諾及采取的措施 一、管理服務費及代收代繳費收取率 國優(yōu)標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 實收費用額 /應收費用總額 100％≥ 98％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1． 加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。 2． 以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務促進業(yè)主交費的積極性。 3． 采取節(jié)假日照常辦公、提前預約、上門方式，方便業(yè)主交費。 4． 由手工收費逐漸過渡到電 腦劃帳，并提供“一本通”服務。 5． 對于欠交管理服務費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。 二 、房屋及配套設施完好率 國優(yōu)標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 完好、基本完好房面積 /建筑物面積 100％≥ 98％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1．制訂詳細的房屋及配套設施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。 2．房屋及配套設施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維 護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。 3．嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān) 管網(wǎng)絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。 二、房屋零修、急修及時率 國優(yōu)標準 98％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 已完成零修急修數(shù) /總零修急修數(shù) 100％≥ 99％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1．建立嚴格的房屋修繕制度，實行 24 小時值班，設立業(yè)主報修專線電話。 2．維修人員應在接到維修通知單 10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修 不過夜。 ，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。 ，維修完成后經(jīng)報修人 簽字確認后返回存檔。 ，結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。 三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率 （一）維修工程質(zhì)量合格率 國優(yōu)標準 100％ 承諾指標 95％ 測定依據(jù) 質(zhì)量合格的維修單數(shù) /總維修單數(shù) 100％＝ 100％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1． 加強對維修技工的專業(yè)培訓，所有技術人員持證上崗 ,嚴格按照操作規(guī)程 進行維修。 2． 維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。 3． 加強外購材料、備件的驗收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務前由業(yè) 主檢驗確認。 4． 較為復雜的 維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管 到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。 （二）維修工程回訪率 公司內(nèi)控標準 100％ 承諾指標 100％ 測定依據(jù) 維修回訪數(shù) /總維修數(shù) 100％＝ 100％ 質(zhì)量保證措施 1． 維修實行 100％回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪， 保證反饋渠道暢通。 2． 每月 5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。 四、保潔率 公司內(nèi)控標準 99％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 保潔達標面積 /保潔總面積 100％≥ 99％ 質(zhì)量保證措施 1． 配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高 業(yè)主保潔意識。 2． 垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 3． 每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 4． 提倡“全員保潔，人過地凈”。 五、治安案件年發(fā)生率 公司內(nèi)控標準 ‰ 承諾指標 ‰ 測定依據(jù) 案件發(fā)生次數(shù) /入住總戶數(shù) 1000‰＜ ‰ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1． 提供 24小時保安服務。采用單車、步行巡邏方式，建立立體交叉式的安 全監(jiān)管體系。人防與技防結 合，充分發(fā)揮技防手段的作用。 2． 嚴格控制外來人員進入，外來施工單位必須簽訂施工責任書，施工人員 掛牌上崗，定位施工。 3． 樹立“全員防范”意識，建立“快速反應和快速支援”體系。 4． 實行業(yè)主搬出／入登記制度，嚴格控制物料進出。 5． 護衛(wèi)隊員 實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不 斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。 六、火災年發(fā)生率 公司內(nèi)控標準 ‰ 承諾指標 ‰ 測定依據(jù) 火災發(fā)生次數(shù) /總?cè)胱魯?shù) 1000‰ ‰ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1． 實行全員義務 消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制定嚴格的消 防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于一次的消防實戰(zhàn)演習。 2． 定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識。 3． 小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工 單位應指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。 4． 定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務，及時消除隱患。 5． 加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設施設備的完好。 七、年違章發(fā)生率與處理率 違章年發(fā)生率 公司內(nèi)控標準 1％ 承諾 指標 1％ 計算測定依據(jù) 違章發(fā)生次數(shù) /入住總?cè)藬?shù) 100％≤ 1％ 違章處理率 公司內(nèi)控標準 100％ 承諾指標 100％ 計算測定依據(jù) 違章處理數(shù) /總違章數(shù) 100％≥ 99％ 質(zhì)量保證措施 1． 加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識。 2． 全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。 3． 采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。 八、業(yè)主年有效投訴率