【文章內(nèi)容簡介】 (J)管理人酬金(按管理成本的10%) 　　 353,63010%=35,363(K)營業(yè)稅金按可銷售面積及管理收入計算：392,779%=19,835AK項每月開支預算總額爲：408,828元 I. 管理成本每月預算開支爲：408,828元小區(qū)可銷售面積：95, m2每月管理費平均成本爲：408,828247。95,＝（元／m2）J. 物業(yè)管理收支平衡情況爲：整個小區(qū)日常管理支出爲：每月管理收入爲：408,828元392,779元每月物業(yè)管理收支平衡情況爲：392,779408,828=16,049元根據(jù)以上預算，是以百分百入夥率爲考慮及計算基礎，整個小區(qū)每月預算管理收入爲392,779元，每月管理預算支出爲408,828元，故預算每月虧損爲16,049元，由於首年相關設備仍在保修期內(nèi)，故可節(jié)省維護保養(yǎng)費，並通過加強日常管理及控制運作成本，預期可保障收支平衡。2. 住宅部分1.管理服務人員工資福利約占53人128,30053/66=103,0292.公共設施運行及保養(yǎng)費約占85%41,20085%=35,0203.綠化費約占90%11,16690%=10,0494.公共水電費%86,772%=80,2645.清潔衛(wèi)生消殺費約占85%48,23485%=40,9996.辦公費約占80%12,87580%=10,3007.折舊費約占80%3,34080%=2,6728.保險費（除開停車場保險）約占90%4,00090%=3,6009.其他182,9043%=5,48710.管理人酬金291,42010%=29,14211.營業(yè)稅金338,735%=17,10612.每月開支爲(1)+…(11)=337,66813.每月收入爲338,73514.管理處收支平衡情況1,067住宅部分物業(yè)管理收支情況爲盈餘約1,067元。3. 商場部分1.管理服務人員工資福利約占3人128,3003/66=5,8322.公共設施運行及保養(yǎng)費約占5%41,2005%=2,0603.綠化費約占10%11,16610%=1,1174.公共水電費%86,772%=2,1705.清潔衛(wèi)生消殺費約占5%48,2345%=2,4126.辦公費約占5%12,8755%=6447.折舊費約占5%3,3405%=1678.保險費（除開停車場保險）約占10%4,00010%=4009.其他8,9703%=26910.管理人酬金15,07110%=1,50711.營業(yè)稅金9,342%=47112.每月開支爲(1)+…(11)=17,04913.每月收入爲9,32414.管理處收支平衡情況7,725商場部分物業(yè)管理收支情況爲每月估算虧損約7,725萬元。4. 停車場部分1.管理服務人員工資福利約占10人128,30010/66=19,4392.公共設施運行及保養(yǎng)費約占10%41,20010%=4,1203.綠化費（可不計）4.公共水電費約占5%86,7725%=4,3395.清潔衛(wèi)生消殺費約占10%48,23410%=4,8236.辦公費約占15%12,87515%=1,9317.折舊費約占15%3,34015%=5018.保險費11,1809.其他26,8943%=80610.管理人酬金47,13910%=4,71411.營業(yè)稅金44,720%=2,25812.每月開支爲(1)+…(12)=54,11113.每月收入爲44,72014.管理收支平衡情況9,391停車場部分管理費收支情況爲每月估算虧損約9,391萬元。(III) 港中旅花園（一期）管理處架構方案A、管理處部門架構圖（66人）財務部（2人）主管兼/會計（1人）（由公司財務部經(jīng)理兼任）出納（1人）工程部（11人）維修主管（1人）維修領班（2人）技術員（7人）文員倉管（1人）物業(yè)部（51人）物業(yè)主管（1人）物業(yè)助理（4人）安管隊長（1人）安管領班（3人）安 管 員（42人）助理兼文秘（1人）管理處主任（1人）B、安全管理組人員構架表（編制：46人） 安管隊長 1人 領班（3班配備巡邏） 3人小區(qū)巡查及4個組團固定崗位（24人)監(jiān)控室值班（4人)大門入口處站崗 (4人)停車場出入口收費及巡查(10人)C、港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員編制、職責一覽表序號職位人數(shù)工 作 職 責備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊長1主持安管隊工作、調(diào)度、安排訓練、演習、夜查和檢查6安管領班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機電設備維修9維修領班2強弱電、機管日常工作及安排值班、機電設備維修10技術員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財務主管/會計1主持行政人事財務部工作；負責會計工作12出納/文員2負責出納工作、文檔處理、倉庫管理14小計66 四、管理模式:A. 管理工作執(zhí)行架構港中旅置業(yè)及物業(yè)管理公司領導班子指示及監(jiān)督確定方案報告報告、建議監(jiān)督管理及建議深圳港中旅花園物業(yè)管理處領導班子戴徳梁行（深圳）物管公司業(yè)務監(jiān)督小組指示及監(jiān)督報告報告、檢討港中旅現(xiàn)場執(zhí)行工作隊伍及二十四小時獨立監(jiān)控系統(tǒng)指示及監(jiān)督報告專業(yè)分包公司管理工作執(zhí)行架構的成立，將有利於工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。B. 管理工作執(zhí)行架構 管理策略領導班子 現(xiàn)場管理班子 執(zhí)行人員及專業(yè)分包公司2 信息反饋:管理處服務質素的評定分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類。通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結果來反映，同時需輔以抽查進行補充。日檢是每日各有關部門對小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化、機電設備運行和治安及設施情況的檢查記錄報告，并經(jīng)主管簽字確認及處理后報管理處。周檢是部門主管每周對其分管的工作進行一次檢查，并將檢查結果進行記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題如時需向上級請示的應及時向管理處主任匯報，對不合格服務的要制定糾正措施，并負責跟進和驗證，管理處每周有主管參加每周例會，即是總結上周的情況及安排本周及今后的工作。月檢就是組織有關人員每月對物業(yè)管理主要服務過程進行檢查，各部門各管理處每月要提交工作報告至上級。抽檢就是管理處主任對有關部門或人員進行每年不少于4次的抽檢。主要通過問卷形式和交流形式來獲得。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務工作的滿意程度和意見，并以此促進服務質量的改進。管理處參加有關物業(yè)管理考評活動和安全文明小區(qū)創(chuàng)建活動可以發(fā)現(xiàn)管理中的成績和不足。設立信報箱收集業(yè)主意見，開通24小時客戶服務熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交流也是通過外部信息反饋的主要途徑。 控制方式:物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制深圳港中旅花園的物業(yè)管理工作由其承擔的港中旅物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。主要為管理處發(fā)出的運作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運作文件及分發(fā)名單均需儲存于管理處主任處，所有文件均需至少儲存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進行分類保管。制度和規(guī)定主要是對已明確的部分進行控制，主要有以下幾個方面：(1) 采購及承包工程工序(2) 領用物品及進貨檢驗程序(3) 不合格品的控制程序(4) 合同評審程序(5) 分供商的選擇和評審程序(6) 產(chǎn)品的標識和可追溯性控制程序(7) 過程控制程序(8) 供應商提供維修產(chǎn)品的控制程序(9) 設備管理控制程序(10) 服務質素的評定控制程序(11) 檢驗、測量和試驗設備的控制程序(12) 糾正和預防措施控制程序(13) 顧客投訴的處理程序(14) 物品搬運、貯存、防護控制程序(15) 質素記錄的控制程序(16) 內(nèi)部質素審檢程序(17) 培訓控制程序(18) 服務控制程序五、（一期）管理服務人員配備、文化素質深圳港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員設置共66人(其中管理人員24人、其他人員42人)。人員文化素質、技術要求具體如下：管理人員共24人，要求大專以上文化占70%，管理處主任要求本科以上，并具物業(yè)管理上崗證書；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理上崗證；財務部會計須具大專以上學歷或中級以上職稱、具有會計證；工程技術人員10人，要求至少7人具有本專業(yè)上崗證書，文化程度在高中以上，中級以上技術占50%；安管員42人，均要求高中以上學歷，原則上為退伍軍人。因清潔、綠化為外包，故管理處除進場驗收接交時有個別臨時人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至港中旅花園，主要為管理處骨干，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財務及安管主任。需要外聘人員為50%，主要為安管員和工程技術人員。各崗位配置如下：管理處主任1人，秘書1人行政人事財務部2人工程部11人物業(yè)部51人(含安管員42人)具體崗位職責、。3 港中旅花園（一期）管理處人員編制、職責一覽表序號職位人數(shù)工 作 職 責備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊長1主持安管隊工作、調(diào)度、安排訓練、演習、夜查和檢查6安管領班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機電設備維修9維修領班2強弱電、機管日常工作及安排值班、機電設備維修10技術員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財務主管/會計1主持行政人事財務部工作；負責會計工作12出納/文員2負責出納工作、文檔處理、倉庫管理14小計66 六、培訓管理處行政人事部負責年度培訓計劃的制定和監(jiān)督實施工作，一般每年至少一次，并負責對各類員工培訓效果進行考核和鑒定。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應的培訓計劃，并負責組織實施、培訓記錄由各部門主管交行政人事部歸檔。培訓計劃分入職培訓(崗前培訓)和在職培訓二種。入職培訓要求新入職員工在第一周接受培訓和考核。在職培訓分為管理處每年組織的專業(yè)、技能培訓和參加社會的外部培訓。分為講課和訓練二種入職培訓均為講課在職培訓為講課與訓練相結合入職培訓主要為：A. 管理處的基本情況、組織機構及領導B. 管理處質素方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識C. 《員工手冊》、職業(yè)道德及質素意識教育D. 對員工的期望及要求E.