【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (J)管理人酬金(按管理成本的10%) 　　 353,63010%=35,363(K)營(yíng)業(yè)稅金按可銷(xiāo)售面積及管理收入計(jì)算：392,779%=19,835AK項(xiàng)每月開(kāi)支預(yù)算總額爲(wèi)：408,828元 I. 管理成本每月預(yù)算開(kāi)支爲(wèi)：408,828元小區(qū)可銷(xiāo)售面積：95, m2每月管理費(fèi)平均成本爲(wèi)：408,828247。95,＝（元／m2）J. 物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：整個(gè)小區(qū)日常管理支出爲(wèi)：每月管理收入爲(wèi)：408,828元392,779元每月物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：392,779408,828=16,049元根據(jù)以上預(yù)算，是以百分百入夥率爲(wèi)考慮及計(jì)算基礎(chǔ)，整個(gè)小區(qū)每月預(yù)算管理收入爲(wèi)392,779元，每月管理預(yù)算支出爲(wèi)408,828元，故預(yù)算每月虧損爲(wèi)16,049元，由於首年相關(guān)設(shè)備仍在保修期內(nèi)，故可節(jié)省維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，並通過(guò)加強(qiáng)日常管理及控制運(yùn)作成本，預(yù)期可保障收支平衡。2. 住宅部分1.管理服務(wù)人員工資福利約占53人128,30053/66=103,0292.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)約占85%41,20085%=35,0203.綠化費(fèi)約占90%11,16690%=10,0494.公共水電費(fèi)%86,772%=80,2645.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)約占85%48,23485%=40,9996.辦公費(fèi)約占80%12,87580%=10,3007.折舊費(fèi)約占80%3,34080%=2,6728.保險(xiǎn)費(fèi)（除開(kāi)停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)）約占90%4,00090%=3,6009.其他182,9043%=5,48710.管理人酬金291,42010%=29,14211.營(yíng)業(yè)稅金338,735%=17,10612.每月開(kāi)支爲(wèi)(1)+…(11)=337,66813.每月收入爲(wèi)338,73514.管理處收支平衡情況1,067住宅部分物業(yè)管理收支情況爲(wèi)盈餘約1,067元。3. 商場(chǎng)部分1.管理服務(wù)人員工資福利約占3人128,3003/66=5,8322.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)約占5%41,2005%=2,0603.綠化費(fèi)約占10%11,16610%=1,1174.公共水電費(fèi)%86,772%=2,1705.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)約占5%48,2345%=2,4126.辦公費(fèi)約占5%12,8755%=6447.折舊費(fèi)約占5%3,3405%=1678.保險(xiǎn)費(fèi)（除開(kāi)停車(chē)場(chǎng)保險(xiǎn)）約占10%4,00010%=4009.其他8,9703%=26910.管理人酬金15,07110%=1,50711.營(yíng)業(yè)稅金9,342%=47112.每月開(kāi)支爲(wèi)(1)+…(11)=17,04913.每月收入爲(wèi)9,32414.管理處收支平衡情況7,725商場(chǎng)部分物業(yè)管理收支情況爲(wèi)每月估算虧損約7,725萬(wàn)元。4. 停車(chē)場(chǎng)部分1.管理服務(wù)人員工資福利約占10人128,30010/66=19,4392.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)約占10%41,20010%=4,1203.綠化費(fèi)（可不計(jì)）4.公共水電費(fèi)約占5%86,7725%=4,3395.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)約占10%48,23410%=4,8236.辦公費(fèi)約占15%12,87515%=1,9317.折舊費(fèi)約占15%3,34015%=5018.保險(xiǎn)費(fèi)11,1809.其他26,8943%=80610.管理人酬金47,13910%=4,71411.營(yíng)業(yè)稅金44,720%=2,25812.每月開(kāi)支爲(wèi)(1)+…(12)=54,11113.每月收入爲(wèi)44,72014.管理收支平衡情況9,391停車(chē)場(chǎng)部分管理費(fèi)收支情況爲(wèi)每月估算虧損約9,391萬(wàn)元。(III) 港中旅花園（一期）管理處架構(gòu)方案A、管理處部門(mén)架構(gòu)圖（66人）財(cái)務(wù)部（2人）主管兼/會(huì)計(jì)（1人）（由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理兼任）出納（1人）工程部（11人）維修主管（1人）維修領(lǐng)班（2人）技術(shù)員（7人）文員倉(cāng)管（1人）物業(yè)部（51人）物業(yè)主管（1人）物業(yè)助理（4人）安管隊(duì)長(zhǎng)（1人）安管領(lǐng)班（3人）安 管 員（42人）助理兼文秘（1人）管理處主任（1人）B、安全管理組人員構(gòu)架表（編制：46人） 安管隊(duì)長(zhǎng) 1人 領(lǐng)班（3班配備巡邏） 3人小區(qū)巡查及4個(gè)組團(tuán)固定崗位（24人)監(jiān)控室值班（4人)大門(mén)入口處站崗 (4人)停車(chē)場(chǎng)出入口收費(fèi)及巡查(10人)C、港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員編制、職責(zé)一覽表序號(hào)職位人數(shù)工 作 職 責(zé)備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會(huì)議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點(diǎn)抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務(wù)、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊(duì)長(zhǎng)1主持安管隊(duì)工作、調(diào)度、安排訓(xùn)練、演習(xí)、夜查和檢查6安管領(lǐng)班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修9維修領(lǐng)班2強(qiáng)弱電、機(jī)管日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修10技術(shù)員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財(cái)務(wù)主管/會(huì)計(jì)1主持行政人事財(cái)務(wù)部工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作12出納/文員2負(fù)責(zé)出納工作、文檔處理、倉(cāng)庫(kù)管理14小計(jì)66 四、管理模式:A. 管理工作執(zhí)行架構(gòu)港中旅置業(yè)及物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)班子指示及監(jiān)督確定方案報(bào)告報(bào)告、建議監(jiān)督管理及建議深圳港中旅花園物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子戴徳梁行（深圳）物管公司業(yè)務(wù)監(jiān)督小組指示及監(jiān)督報(bào)告報(bào)告、檢討港中旅現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行工作隊(duì)伍及二十四小時(shí)獨(dú)立監(jiān)控系統(tǒng)指示及監(jiān)督報(bào)告專業(yè)分包公司管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利於工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。B. 管理工作執(zhí)行架構(gòu) 管理策略領(lǐng)導(dǎo)班子 現(xiàn)場(chǎng)管理班子 執(zhí)行人員及專業(yè)分包公司2 信息反饋:管理處服務(wù)質(zhì)素的評(píng)定分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類(lèi)。通過(guò)日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來(lái)反映，同時(shí)需輔以抽查進(jìn)行補(bǔ)充。日檢是每日各有關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報(bào)告，并經(jīng)主管簽字確認(rèn)及處理后報(bào)管理處。周檢是部門(mén)主管每周對(duì)其分管的工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題如時(shí)需向上級(jí)請(qǐng)示的應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)，對(duì)不合格服務(wù)的要制定糾正措施，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)和驗(yàn)證，管理處每周有主管參加每周例會(huì)，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。月檢就是組織有關(guān)人員每月對(duì)物業(yè)管理主要服務(wù)過(guò)程進(jìn)行檢查，各部門(mén)各管理處每月要提交工作報(bào)告至上級(jí)。抽檢就是管理處主任對(duì)有關(guān)部門(mén)或人員進(jìn)行每年不少于4次的抽檢。主要通過(guò)問(wèn)卷形式和交流形式來(lái)獲得。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查表”、“征詢意見(jiàn)調(diào)查表”等方式，了解客戶對(duì)服務(wù)工作的滿意程度和意見(jiàn)，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。管理處參加有關(guān)物業(yè)管理考評(píng)活動(dòng)和安全文明小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)管理中的成績(jī)和不足。設(shè)立信報(bào)箱收集業(yè)主意見(jiàn)，開(kāi)通24小時(shí)客戶服務(wù)熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交流也是通過(guò)外部信息反饋的主要途徑。 控制方式:物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來(lái)控制深圳港中旅花園的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的港中旅物業(yè)管理公司來(lái)控制，即完整的流程控制。主要為管理處發(fā)出的運(yùn)作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運(yùn)作文件及分發(fā)名單均需儲(chǔ)存于管理處主任處，所有文件均需至少儲(chǔ)存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號(hào)并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進(jìn)行分類(lèi)保管。制度和規(guī)定主要是對(duì)已明確的部分進(jìn)行控制，主要有以下幾個(gè)方面：(1) 采購(gòu)及承包工程工序(2) 領(lǐng)用物品及進(jìn)貨檢驗(yàn)程序(3) 不合格品的控制程序(4) 合同評(píng)審程序(5) 分供商的選擇和評(píng)審程序(6) 產(chǎn)品的標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序(7) 過(guò)程控制程序(8) 供應(yīng)商提供維修產(chǎn)品的控制程序(9) 設(shè)備管理控制程序(10) 服務(wù)質(zhì)素的評(píng)定控制程序(11) 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序(12) 糾正和預(yù)防措施控制程序(13) 顧客投訴的處理程序(14) 物品搬運(yùn)、貯存、防護(hù)控制程序(15) 質(zhì)素記錄的控制程序(16) 內(nèi)部質(zhì)素審檢程序(17) 培訓(xùn)控制程序(18) 服務(wù)控制程序五、（一期）管理服務(wù)人員配備、文化素質(zhì)深圳港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員設(shè)置共66人(其中管理人員24人、其他人員42人)。人員文化素質(zhì)、技術(shù)要求具體如下：管理人員共24人，要求大專以上文化占70%，管理處主任要求本科以上，并具物業(yè)管理上崗證書(shū)；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理上崗證；財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)須具大專以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱、具有會(huì)計(jì)證；工程技術(shù)人員10人，要求至少7人具有本專業(yè)上崗證書(shū)，文化程度在高中以上，中級(jí)以上技術(shù)占50%；安管員42人，均要求高中以上學(xué)歷，原則上為退伍軍人。因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收接交時(shí)有個(gè)別臨時(shí)人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至港中旅花園，主要為管理處骨干，如管理處主任、秘書(shū)、部門(mén)主管、物業(yè)助理、財(cái)務(wù)及安管主任。需要外聘人員為50%，主要為安管員和工程技術(shù)人員。各崗位配置如下：管理處主任1人，秘書(shū)1人行政人事財(cái)務(wù)部2人工程部11人物業(yè)部51人(含安管員42人)具體崗位職責(zé)、。3 港中旅花園（一期）管理處人員編制、職責(zé)一覽表序號(hào)職位人數(shù)工 作 職 責(zé)備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會(huì)議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點(diǎn)抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務(wù)、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊(duì)長(zhǎng)1主持安管隊(duì)工作、調(diào)度、安排訓(xùn)練、演習(xí)、夜查和檢查6安管領(lǐng)班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修9維修領(lǐng)班2強(qiáng)弱電、機(jī)管日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修10技術(shù)員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財(cái)務(wù)主管/會(huì)計(jì)1主持行政人事財(cái)務(wù)部工作；負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)工作12出納/文員2負(fù)責(zé)出納工作、文檔處理、倉(cāng)庫(kù)管理14小計(jì)66 六、培訓(xùn)管理處行政人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，一般每年至少一次，并負(fù)責(zé)對(duì)各類(lèi)員工培訓(xùn)效果進(jìn)行考核和鑒定。各部門(mén)主管配合管理處的要求，制定本部門(mén)相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施、培訓(xùn)記錄由各部門(mén)主管交行政人事部歸檔。培訓(xùn)計(jì)劃分入職培訓(xùn)(崗前培訓(xùn))和在職培訓(xùn)二種。入職培訓(xùn)要求新入職員工在第一周接受培訓(xùn)和考核。在職培訓(xùn)分為管理處每年組織的專業(yè)、技能培訓(xùn)和參加社會(huì)的外部培訓(xùn)。分為講課和訓(xùn)練二種入職培訓(xùn)均為講課在職培訓(xùn)為講課與訓(xùn)練相結(jié)合入職培訓(xùn)主要為：A. 管理處的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及領(lǐng)導(dǎo)B. 管理處質(zhì)素方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)C. 《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及質(zhì)素意識(shí)教育D. 對(duì)員工的期望及要求E.