【正文】 池底等）減少今后可能產(chǎn)生的大量水處理費(fèi)用。建議在每層電井內(nèi)安裝取電插座，以便滿足日后維修及使用要求。此外，在建了直飲水系統(tǒng)，可考慮對過濾后的廢水利用問題，以節(jié)約水源和降低物管成本。為此，建議對該部分住宅在市政直供的基礎(chǔ)上，附加變頻加壓供水的備用措施，以保障其用水不受影響。為便于今后給排水運(yùn)行的管理需求，建議在水泵房內(nèi)設(shè)置水池液位計(jì)，便于巡查并記錄檢查水池水位情況。（2） 對定期施肥、打藥的時間問題間隔予以明確，保證綠化之生長正常和長期效果。（2） 電梯緊急故障發(fā)生后，供貨商之維保人員須在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。小區(qū)會所消費(fèi)系統(tǒng)完成后應(yīng)可使用之問題二．建議增加部分內(nèi)容1.電梯運(yùn)行遠(yuǎn)程監(jiān)視加裝電梯運(yùn)行顯示盤至監(jiān)視中心，以便及時了解電梯運(yùn)行情況，及時處理運(yùn)行中發(fā)生的問題及與電梯內(nèi)乘客對講2.燃?xì)庑孤﹫缶翱刂苾H在住宅單元內(nèi)配備單元式燃?xì)庑孤┨筋^并與該單元煤氣進(jìn)氣之電動球閥聯(lián)動，即泄漏報警時可立即關(guān)閉該單元煤氣進(jìn)氣總閥；不必與小區(qū)聯(lián)網(wǎng)，減少費(fèi)用和物管管理的麻煩3.會所消費(fèi)系統(tǒng)采用智能卡收費(fèi)辦法，在會所裝備POS收費(fèi)機(jī)，提高檔次和加強(qiáng)收費(fèi)的財(cái)務(wù)管理，希望與一卡通同進(jìn)行為宜。 1． 智能化系統(tǒng)工程建議序號項(xiàng)目名稱方案要點(diǎn)建議備注一．已有技術(shù)方案部分1.閉路監(jiān)視系統(tǒng)采用CM9740TM系列矩陣、硬盤錄像、彩色與黑白相結(jié)合，攝像機(jī)及監(jiān)視器配備充足，共有14臺彩色監(jiān)視器和87臺攝像機(jī)（其中彩色44臺）統(tǒng)一使用黑白系統(tǒng)，以利在低照度下的效果。二、設(shè)施配套及智能化管理建議：港中旅置業(yè)（深圳）有限公司正開發(fā)的“港中旅花園”項(xiàng)目，凝聚了設(shè)計(jì)師、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員的智能和心血，乃精心策劃、綜合平衡、仔細(xì)考量比較而形成的結(jié)果。4. 以良好的售后服務(wù)樹立港中旅物業(yè)的品牌形象，賦予港中旅花園以高附加值，回饋業(yè)主和投資商及發(fā)展商，使物業(yè)開發(fā)及管理處于良性循環(huán)態(tài)勢。 會所餐飲服務(wù)由于此部分涉及細(xì)節(jié)方面較多，需進(jìn)一步獲取到相關(guān)資料后才能提供予貴司有關(guān)之會所管理方案。 維修保養(yǎng)服務(wù)會所管理可提供之服務(wù)大概如下：(2) 推廣環(huán)保節(jié)能意識當(dāng)小區(qū)入伙后，將積極推廣環(huán)保意識，實(shí)行垃圾分類袋裝化，提倡節(jié)能，避免浪費(fèi)資源等環(huán)保意識，還將定期派發(fā)宣傳手冊，邀請相關(guān)人員授課以進(jìn)一步提高小區(qū)居民之環(huán)保意識。在日常物業(yè)管理服務(wù)中，除了實(shí)行一般住宅小區(qū)所涉及之公共設(shè)施管理、服務(wù)工作外，主要為安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行管理、客戶服務(wù)、綠化管理、停車場及樓宇監(jiān)督和管理，還提供一系列的便民服務(wù)工作，使該物業(yè)在管理上更上一個檔次，主要有：(1) 家庭維修服務(wù)；(2) 代請家居清潔；(3) 代介紹鐘點(diǎn)工、家教、保姆等；(4) 代訂車、船、飛機(jī)票；(5) 代訂報紙、雜志；(6) 代辦郵政、特快專遞；(7) 代洗衣送衣服務(wù)等。因此，港中旅花園應(yīng)締造環(huán)保及舒適安全小區(qū)之高檔管理檔次的概念，開展人性化服務(wù)，在農(nóng)科中心片區(qū)形成環(huán)境優(yōu)美、安全舒適、服務(wù)周到、配套齊全的高尚住宅小區(qū)。港中旅花園（一期）項(xiàng)目總建筑面積124,，小區(qū)占地面積共55, m2，可銷售面積95, m2，由43棟別墅、21棟7－12層小高層、4棟15－18層高層組成。為保障物業(yè)的正常使用，提高樓盤形象和擴(kuò)大開發(fā)商的信譽(yù)及推動今后的開發(fā)計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)想，特提出如下物業(yè)管理方案以便進(jìn)行研究、審核。1. 2物業(yè)管理檔次及目標(biāo)為保障小區(qū)的順利入伙、使用，提高小區(qū)的形象，必須引進(jìn)歐美“以人為本”之公館式全方位物業(yè)管理服務(wù)；做到物有所值，對促進(jìn)物業(yè)的保值、增值及提高開發(fā)商的企業(yè)形象大有益處，這應(yīng)作為物業(yè)管理的重點(diǎn)。另外，物業(yè)管理公司還將致力維持二十四小時的客戶服務(wù)系統(tǒng)，以迅速及時地回應(yīng)客戶的投訴、詢問、緊急事故。(3) 營造社區(qū)文化為促進(jìn)小區(qū)居民彼此相互之間的認(rèn)識及了解，以及為幽雅之小區(qū)增進(jìn)熱鬧氣氛，因而管理公司應(yīng)定期舉辦一些社區(qū)活動或文藝節(jié)目，以豐富居民精神文化生活，增強(qiáng)小區(qū)居民之凝聚力。 會所管理人力資源 會所財(cái)務(wù)管理：1. 保持和提高港中旅花園的完好程度，使物業(yè)保值與增值。5. 通過熱情周到的管理服務(wù)，使“提供殷勤服務(wù)，營造溫馨家園”的服務(wù)宗旨，獲得業(yè)主呵護(hù)，并產(chǎn)生共鳴，從而取得業(yè)主的支持。總體來說，方案體現(xiàn)了現(xiàn)代風(fēng)格、中西結(jié)合及新穎布局，具有高檔居住環(huán)境風(fēng)貌；在功能搭配、人車分流、景觀營造等方面都花了不少苦心，在建筑、結(jié)構(gòu)等方面均采用了一些創(chuàng)新手法，使戶型更顯多彩效果。黑白系統(tǒng)并不影響小區(qū)的檔次，此為物管監(jiān)控之設(shè)備，與業(yè)主無直接接觸；另監(jiān)視器過多，不利監(jiān)控值班運(yùn)作。2． 有關(guān)合同條款的建議1． 智能化合同主要是對工程內(nèi)容的調(diào)整問題，此系發(fā)展商結(jié)合實(shí)際情況酌定之事。（3） 電梯每月的例檢內(nèi)容項(xiàng)目須提供相關(guān)之書面表格加以說明，便于檢查監(jiān)督。3． 其它(1) 生活水池問題小區(qū)有生活水池一個共500m3（其中生活用水150 m3）。為確保水池不因溢水而造成事故，建議將水池溢水報警和水泵房集水井超高液位報警之聲光信號接入消防監(jiān)控中心，以便馬上發(fā)現(xiàn)并處理，防止溢水造成損失。(3) 小區(qū)直飲水問題小區(qū)設(shè)計(jì)有直飲水的設(shè)施，從目前情況來看，大多數(shù)供貨商可以免費(fèi)投資并在水費(fèi)提成一定的比例給物管公司。(4) 地下室高低壓變電站室內(nèi)分隔問題小區(qū)變電站部分對高壓室、變壓器室均已分隔，從管理方便及對設(shè)備的運(yùn)行有利來講，該部分無需間隔，僅以金屬圍欄阻隔高壓器即可；以方便值班檢查及改善變壓器間的溫度環(huán)境（變壓器產(chǎn)生熱量最多，影響最大），尤其是變壓器未全部投入使用時更為明顯，而實(shí)際運(yùn)作時又以此方式為多。(7) 小區(qū)排水管采用PUC－U硬塑管，為防止石子及尖硬物品對排水管的破壞，建議在排水主管至水平管的第一個彎頭采用金屬彎頭為宜，杜絕彎頭破損后造成污水的溢出和損失。三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個月物業(yè)管理預(yù)算方案（討論稿）（一） 管理收支預(yù)算I． 管理成本分項(xiàng)核算1． 整個小區(qū)管理成本情況2． 住宅部份3． 商場部份4． 停車場部份II． 管理處架構(gòu)方案189 / 206深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個月物業(yè)管理預(yù)算（討論稿）港中旅花園位於在深圳市農(nóng)科中心內(nèi)，自然環(huán)境優(yōu)美，適合高尚住宅。商場因公共水電費(fèi)、維修費(fèi)及清潔衛(wèi)生費(fèi)增加較多，故收費(fèi)可適當(dāng)提高。二次裝修管理費(fèi)之收入主要用于為二次裝修而加設(shè)之二次裝修保護(hù)層、垃圾清運(yùn)、二次裝修申辦、檢查驗(yàn)收之人工及公共維修，故在管理成本中未單獨(dú)列出。12=3,000(3)消防系統(tǒng)36,000247。12=2,000(7)土建、裝飾維護(hù)3,000(8)其他2,000小計(jì)41,200(C)綠化費(fèi) 每月綠化維護(hù)費(fèi) 　　　　22,㎡=11,166 (其中9,000元爲(wèi)每月正常支出，2,166元作爲(wèi)節(jié)日盆景佈置)(D)公共水電費(fèi) (電費(fèi)按服務(wù)業(yè)計(jì)費(fèi)：；，)。1000=5,785(12)商場、衛(wèi)生間用水802=495(13)庭院水景補(bǔ)水2030=1,860(14)迴圈水泵40230=2,136小計(jì)86,772(E)清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)(1)清潔費(fèi)（對外承包、含化糞池清理）124,=43,505(2)消殺費(fèi)（城管部門）124,30%=3,729(3)水池清洗消毒（1年2次）1000小計(jì)48,234(F)辦公費(fèi)(1)電話費(fèi)3,000(2)辦公費(fèi)2,000(3)差旅費(fèi)2,000(4)業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)2,000(5)洗滌費(fèi)2,500(6)服裝費(fèi)(人均500元)66500/24=1,375小計(jì) 12,875(G)折舊費(fèi)用200,000247。95,＝（元／m2）J. 物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：整個小區(qū)日常管理支出爲(wèi)：每月管理收入爲(wèi)：408,828元392,779元每月物業(yè)管理收支平衡情況爲(wèi)：392,779408,828=16,049元根據(jù)以上預(yù)算，是以百分百入夥率爲(wèi)考慮及計(jì)算基礎(chǔ)，整個小區(qū)每月預(yù)算管理收入爲(wèi)392,779元，每月管理預(yù)算支出爲(wèi)408,828元，故預(yù)算每月虧損爲(wèi)16,049元，由於首年相關(guān)設(shè)備仍在保修期內(nèi)，故可節(jié)省維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，並通過加強(qiáng)日常管理及控制運(yùn)作成本，預(yù)期可保障收支平衡。(III) 港中旅花園（一期）管理處架構(gòu)方案A、管理處部門架構(gòu)圖（66人）財(cái)務(wù)部（2人）主管兼/會計(jì)（1人）（由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理兼任）出納（1人）工程部（11人）維修主管（1人）維修領(lǐng)班（2人）技術(shù)員（7人）文員倉管（1人）物業(yè)部（51人）物業(yè)主管（1人）物業(yè)助理（4人）安管隊(duì)長（1人）安管領(lǐng)班（3人）安 管 員（42人）助理兼文秘（1人）管理處主任（1人）B、安全管理組人員構(gòu)架表（編制：46人） 安管隊(duì)長 1人 領(lǐng)班（3班配備巡邏） 3人小區(qū)巡查及4個組團(tuán)固定崗位（24人)監(jiān)控室值班（4人)大門入口處站崗 (4人)停車場出入口收費(fèi)及巡查(10人)C、港中旅花園（一期）物業(yè)管理處人員編制、職責(zé)一覽表序號職位人數(shù)工 作 職 責(zé)備註1管理處主任1主持管業(yè)處日常管理工作2助理兼文秘1文件、資料管理、會議記錄、協(xié)助管理處主任工作、管理處人事行政管理3物業(yè)部主管1主持物業(yè)部工作，重點(diǎn)抓安全管理和處理客戶投訴工作及清潔、綠化的督查4物業(yè)助理4客戶接待、熱線電話，受理客戶服務(wù)、巡查、清潔衛(wèi)生和綠化監(jiān)管；二班輪值5安管隊(duì)長1主持安管隊(duì)工作、調(diào)度、安排訓(xùn)練、演習(xí)、夜查和檢查6安管領(lǐng)班3早、中、晚班的巡查、維持小區(qū)內(nèi)秩序及檢查7安管員42早、中、晚班在入口處的站崗、值班，小區(qū)巡視、監(jiān)控中心值班8工程主管1主持工程部日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修9維修領(lǐng)班2強(qiáng)弱電、機(jī)管日常工作及安排值班、機(jī)電設(shè)備維修10技術(shù)員7白、中、晚班配電值班工作及小量維修11行政人事財(cái)務(wù)主管/會計(jì)1主持行政人事財(cái)務(wù)部工作；負(fù)責(zé)會計(jì)工作12出納/文員2負(fù)責(zé)出納工作、文檔處理、倉庫管理14小計(jì)66 四、管理模式:A. 管理工作執(zhí)行架構(gòu)港中旅置業(yè)及物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)班子指示及監(jiān)督確定方案報告報告、建議監(jiān)督管理及建議深圳港中旅花園物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子戴徳梁行（深圳）物管公司業(yè)務(wù)監(jiān)督小組指示及監(jiān)督報告報告、檢討港中旅現(xiàn)場執(zhí)行工作隊(duì)伍及二十四小時獨(dú)立監(jiān)控系統(tǒng)指示及監(jiān)督報告專業(yè)分包公司管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利於工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。周檢是部門主管每周對其分管的工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題如時需向上級請示的應(yīng)及時向管理處主任匯報，對不合格服務(wù)的要制定糾正措施，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)和驗(yàn)證，管理處每周有主管參加每周例會，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務(wù)工作的滿意程度和意見，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。主要為管理處發(fā)出的運(yùn)作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運(yùn)作文件及分發(fā)名單均需儲存于管理處主任處，所有文件均需至少儲存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進(jìn)行分類保管。需要外聘人員為50%，主要為安管員和工程技術(shù)人員。培訓(xùn)計(jì)劃分入職培訓(xùn)(崗前培訓(xùn))和在職培訓(xùn)二種。建設(shè)單位為物業(yè)管理公司提供的辦公用房在首層，可以滿足物業(yè)管理需要，也方便住戶。業(yè)主（住戶）出門前應(yīng)將電器、燃?xì)夂退搁y門（開關(guān)）關(guān)閉，避免發(fā)生事故。電度錶每增容一級的，其電度錶計(jì)算基數(shù)按20度/月或20度/月的倍數(shù)遞增計(jì)收電費(fèi)，凡不足20度/月的按20度/月計(jì)收，餘此類推。有以下現(xiàn)象的均屬偷水、偷電、偷氣行爲(wèi)，管理處將按下列規(guī)定處理：1）私自增加電氣設(shè)備容量、且造成電氣線路故障的，除每增容1KW（或1KVA、5A）罰款300元～800元外，必須賠償因此造成的損失，並要重新辦理申請?jiān)鋈菔掷m(xù)。5）擅自改動上、下水管道、燃?xì)夤艿?、電氣線路（包括通訊、有線電視等的弱電系統(tǒng)）者，除應(yīng)按實(shí)際情況糾正外，每項(xiàng)罰款500元～1000元）。 業(yè)戶變更用電時，應(yīng)事先提出申請，並攜帶有關(guān)證明文件到物業(yè)服務(wù)部辦理手續(xù)。（三） 電氣安全管理制度爲(wèi)貫徹安全生産方針，搞好勞動保護(hù)，使員工按照安全生産的要求從事生産活動，確保安全文明生産，特制定本制度。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人協(xié)助；1電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用；1如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。 使用電梯時應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙