【正文】 次投標(biāo)工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，竭誠(chéng)為潤(rùn)仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。經(jīng)過二十年的努力，中國(guó)海外集團(tuán)由當(dāng)時(shí)投資二百萬(wàn)美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。 一九八八年八月八日，中國(guó)海外集團(tuán)在深圳成立注冊(cè)中國(guó)海外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。一九九八年十二月，獲上海市二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術(shù)實(shí)力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術(shù)人員，他們?cè)鴧⑴c過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)。在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊(duì)伍提供了全面的培訓(xùn)服務(wù)，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質(zhì)。中海物業(yè)公司本著竭誠(chéng)服務(wù)、嚴(yán)格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務(wù)。在信息時(shí)代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上獨(dú)創(chuàng)的“COB”菜單式物業(yè)管理服務(wù)，充分利用樓宇先進(jìn)的智能化資源，通過局域網(wǎng)運(yùn)行我司自行研制的“COB”服務(wù)平臺(tái)軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，更插上了二十一世紀(jì)信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代辦公新理念的翅膀。建筑面積12萬(wàn)平方米，這是公司接管的第一個(gè)樓盤，曾先后獲得市和部的多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗(yàn)作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評(píng)為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評(píng)比的當(dāng)天檢查人員隨機(jī)走訪了40余戶業(yè)主，滿意率100%，被認(rèn)為是不可思議。上海廣場(chǎng)的設(shè)備繁雜、先進(jìn)，使中海強(qiáng)于設(shè)備管理的優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。建筑總面積為5萬(wàn)平方米，一期為2萬(wàn)平方米，是公司外接的第一個(gè)住宅小區(qū)。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進(jìn)行考察，在眾多物業(yè)公司中進(jìn)行篩選后做出的選擇。 2000年10月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“國(guó)立大廈”的物業(yè)管理委托合同。 1志誠(chéng)大廈位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積4萬(wàn)平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā)展。建筑面積15萬(wàn)平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個(gè)樓盤。導(dǎo)入先進(jìn)而成熟的管理體系我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。使管理服務(wù)有章可循、有據(jù)可查，科學(xué)的管理體系將規(guī)范我們的服務(wù)工作，有效地提高工作效率和質(zhì)量。鑒于宏潤(rùn)花園一期物業(yè)的特征，我司將配備最好的人力資源及相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，組建一支具有強(qiáng)烈服務(wù)意識(shí)、過硬的專業(yè)素質(zhì)、較強(qiáng)的溝通能力、高度的團(tuán)隊(duì)合作精神和敬業(yè)愛崗品質(zhì)，能充分承擔(dān)起宏潤(rùn)花園物業(yè)管理重任的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。例如：管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。實(shí)施全方位服務(wù)。 為了使 宏潤(rùn)花園的環(huán)境進(jìn)一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤(rùn)花園小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí)，這是一項(xiàng)極有意義的措施。嚴(yán)格車輛交通管理。通過循序漸進(jìn)、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。第二，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。B．宏潤(rùn)花園管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。操作層的配置按宏潤(rùn)花園管理處實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。2）、組織架構(gòu)圖宏潤(rùn)花園管理處工程維修部清潔綠化部安保部3）、人員配備管理處：管理處主任 1人； 管理員： 1人；工程部： 3人； 清潔綠化部： 4人； 安保部： 10人；總?cè)藬?shù)； 19人人員配備圖管理員1名住宅樓3名外圍道路1名安保班長(zhǎng)1名巡樓崗5名大門崗4名電工1名給排水1名綜合工1名管理處主任 培訓(xùn)要實(shí)現(xiàn)宏潤(rùn)花園物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成，我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務(wù)。上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案，針對(duì)每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。我公司針對(duì)宏潤(rùn)花園物業(yè)管理特點(diǎn)，將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。3）、培訓(xùn)內(nèi)容企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標(biāo)、質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理理念等；員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、管理制度、安全教育等；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)；軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)、安保消防設(shè)備系統(tǒng)知識(shí)、安全作業(yè)程序培訓(xùn)；基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、崗位責(zé)任、崗位操作技能、設(shè)備系統(tǒng)、工具使用、智能技術(shù)、信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等；五、管理制度一覽表企業(yè)運(yùn)作制度（ISO9002質(zhì)量手冊(cè)和程序文件目錄）ZH/QH1999《質(zhì)量手冊(cè)》ZH/《管理評(píng)審程序》ZH/《質(zhì)量策劃程序》ZH/《新接物業(yè)管理計(jì)劃的編制》ZH/《新增服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量策劃程序》ZH/《合同評(píng)審程序》ZH/《文件和資料控制程序》ZH/《物品、勞務(wù)采購(gòu)控制程序》ZH/《顧客提供產(chǎn)品控制程序》ZH/《產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性控制程序》ZH/《服務(wù)過程控制程序》ZH/《新接樓宇入伙管理程序》ZH/《房屋裝修管理程序》ZH/《屋宇、設(shè)備與設(shè)施管理程序》ZH/《清潔綠化管理程序》ZH/《安保管理程序》ZH/《委托服務(wù)管理程序》ZH/《檢驗(yàn)和試驗(yàn)控制程序》ZH/《檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備控制程序》ZH/《檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)控制程序》ZH/《不合格品（服務(wù)）控制程序》ZH/《糾正和預(yù)防措施控制程序》ZH/《搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付程序》ZH/《質(zhì)量記錄控制程序》ZH/《內(nèi)部質(zhì)量體系審核程序》ZH/《培訓(xùn)控制程序》ZH/《服務(wù)控制程序》ZH/《統(tǒng)計(jì)技術(shù)控制程序》有線電視系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度弱電系統(tǒng)機(jī)電設(shè)施檢查規(guī)定電梯管理制度電梯安全操作規(guī)程電梯檢查規(guī)定電梯故障困人救援規(guī)程水泵房管理制度生活、消防供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度管道系統(tǒng)檢查規(guī)定工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定設(shè)備部分改造程序電話機(jī)房管理制度發(fā)電機(jī)組使用管理制度發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程發(fā)電機(jī)組維護(hù)規(guī)定臨時(shí)施工用電管理制度維修工人安全操作規(guī)程維修工崗位考核規(guī)定車場(chǎng)清潔操作規(guī)程外圍地面清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程地下車庫(kù)清潔操作規(guī)程卸貨廊道清潔操作規(guī)程水箱、蓄水池管理制度生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度外墻清洗管理制度綠化管理制度綠化檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)清潔設(shè)備管理制度清潔管理標(biāo)準(zhǔn)水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程清潔工安全操作制度安保員管理制度大門崗安保員操作規(guī)程監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程地下車庫(kù)安保員操作規(guī)程地面車場(chǎng)安保員操作規(guī)程巡查安保員操作規(guī)程消防管理制度突發(fā)事件應(yīng)急處理辦法監(jiān)控中心管理制度消防中心管理制度對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)管理制度車輛進(jìn)出管理規(guī)定信件收發(fā)管理規(guī)定安保工作抽查制度大樓電梯故障關(guān)人救援程序崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)清潔主管崗位職責(zé)安保主管崗位職責(zé)收銀員崗位職責(zé)安保班長(zhǎng)崗位職責(zé)安保員崗位職責(zé)消防中心安保員崗位職責(zé)大門安保員崗位職責(zé)非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)監(jiān)控中心安保員崗位職責(zé)地下車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)地面車場(chǎng)安保員崗位職責(zé)巡查安保員崗位職責(zé)地下車庫(kù)出入口安保員崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)弱電工崗位職責(zé)消防中心監(jiān)控人員崗位職責(zé)電梯工崗位職責(zé)木工崗位職責(zé)泥工崗位職責(zé)給排水空調(diào)通風(fēng)主管崗位職責(zé)給排水空調(diào)通風(fēng)工崗位職責(zé)污水處理監(jiān)測(cè)分析員崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)大廳保潔員崗位職責(zé)樓宇保潔員崗位職責(zé)外圍地面保潔員崗位職責(zé)地下車庫(kù)保潔員崗位職責(zé)垃圾房保潔員崗位職責(zé)六、開辦費(fèi)用及管理費(fèi)用測(cè)算一．開辦費(fèi)（物資計(jì)劃）：固定資產(chǎn)的設(shè)置辦公設(shè)備名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注辦公臺(tái)35001500管理處電腦160006000管理處打印機(jī)110001000管理處傳真機(jī)125002500管理處考勤鐘110001000管理處小計(jì)12,000清潔設(shè)備配置名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注吸塵器135003500拋光機(jī)11800018000高壓沖洗機(jī)195009500多功能擦地機(jī)13900039000吸水器190009000小計(jì)79,000工程設(shè)備配置名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注電錘MH26R51980980電焊機(jī)124002400小計(jì)3,380固定資產(chǎn)合計(jì)：94,380元其他工具用具設(shè)置清潔用工具名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注4米伸縮桿43001200涂水器4100400雙桶榨水車44001600水刮45020090CM塵推4120480小計(jì)3,880工程用具配置名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注鉗型表1185185博士手槍鉆1498498直徑16M臺(tái)鉆1943943角磨機(jī)1495495拖線板220V/50M/25M*22406812三腳拉馬30MM1225225三腳龍門鉗1210210管道疏通機(jī)120002000手提式水泵550550綿倫管帶100M280280套筒板手（30件）1套300300活板手1套120120吸錫烙鐵（50W）16060黃油槍15050鐵皮剪刀12020手電筒072023120360剝線鉗1135135電話專用夾刀1180180克隆刀16060機(jī)械木鉆166661M直尺1353560M卷尺19090梅花板手（24件）一套750750老虎鉗5把50250斜口鉗3把2266尖嘴鉗5把30150管鉗（12寸）各2套2678臺(tái)式砂輪機(jī)1295295對(duì)講機(jī)7250017500工具包51575小計(jì)26,838綠化用工具名稱數(shù)量估計(jì)單價(jià)金額備注修枝剪1135135綠籬剪1180180松土刀15050草坪修剪機(jī)135003500水管1150150小計(jì)4,015其他工具用具合計(jì)： 34,733元物資開辦費(fèi)用共計(jì)： 129,113元（開辦費(fèi)由開發(fā)商提供，開辦費(fèi)內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍。 3500 m2 = 2800元/月