【正文】 次投標工作中勝出，我公司將充分發(fā)揮其管理優(yōu)勢，資金優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，竭誠為潤仁房地產(chǎn)公司做好物業(yè)管理工作，力創(chuàng)上海物業(yè)管理樣板小區(qū)。經(jīng)過二十年的努力，中國海外集團由當時投資二百萬美元資產(chǎn)，發(fā)展到今天，總資產(chǎn)超過二百億。 一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立注冊中國海外建筑有限公司，展開了開拓內(nèi)地事業(yè)的漫漫征途。一九九八年十二月，獲上海市二級物業(yè)管理企業(yè)資質。中海物業(yè)的管理具有以下特色： 一、雄厚的工程技術實力 中海物業(yè)公司有一大批來自房產(chǎn)開發(fā)第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發(fā)建造，有著豐富的工程管理經(jīng)驗。在上海房屋土地管理局物業(yè)管理處的推薦下，中海物業(yè)為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓服務，提升了上海圖書館的物業(yè)管理品質。中海物業(yè)公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。在信息時代到來的今天，中海物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎上獨創(chuàng)的“COB”菜單式物業(yè)管理服務，充分利用樓宇先進的智能化資源，通過局域網(wǎng)運行我司自行研制的“COB”服務平臺軟件，使得中海物業(yè)既具優(yōu)秀傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，更插上了二十一世紀信息網(wǎng)絡時代辦公新理念的翅膀。建筑面積12萬平方米，這是公司接管的第一個樓盤，曾先后獲得市和部的多項榮譽稱號。海麗“二次裝修管理”的經(jīng)驗作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評為“市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名，評比的當天檢查人員隨機走訪了40余戶業(yè)主，滿意率100%，被認為是不可思議。上海廣場的設備繁雜、先進，使中海強于設備管理的優(yōu)勢得到充分發(fā)揮。建筑總面積為5萬平方米，一期為2萬平方米，是公司外接的第一個住宅小區(qū)。中海物業(yè)是“昆山市城建發(fā)展”在上海進行考察，在眾多物業(yè)公司中進行篩選后做出的選擇。 2000年10月，公司與市電話發(fā)展有限公司簽定了，“國立大廈”的物業(yè)管理委托合同。 1志誠大廈位于西安市高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，建筑面積4萬平方米，由陜西新源房地產(chǎn)有限公司發(fā)展。建筑面積15萬平方米，2001年6月28日入伙，這是公司接管的第十二個樓盤。導入先進而成熟的管理體系我司是上海市業(yè)內(nèi)最早通過ISO9002國際質量認證體系的專業(yè)物業(yè)管理公司。使管理服務有章可循、有據(jù)可查，科學的管理體系將規(guī)范我們的服務工作，有效地提高工作效率和質量。鑒于宏潤花園一期物業(yè)的特征，我司將配備最好的人力資源及相應的培訓計劃，組建一支具有強烈服務意識、過硬的專業(yè)素質、較強的溝通能力、高度的團隊合作精神和敬業(yè)愛崗品質，能充分承擔起宏潤花園物業(yè)管理重任的高素質員工隊伍。例如：管理處全方位建立商業(yè)服務信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。實施全方位服務。 為了使 宏潤花園的環(huán)境進一步提升， 更具文化品味，我公司將利用自有的綠色基地，將宏潤花園小區(qū)變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@區(qū)，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。嚴格車輛交通管理。通過循序漸進、潛移默化及寓教于樂的社區(qū)文化建設，提高業(yè)主素質，培養(yǎng)互助互愛精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。第二，加強對社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識的灌輸，使每個業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。B．宏潤花園管理處實行公司領導下的管理處負責制。操作層的配置按宏潤花園管理處實際特點實行綜合工時制度。2）、組織架構圖宏潤花園管理處工程維修部清潔綠化部安保部3）、人員配備管理處：管理處主任 1人； 管理員： 1人；工程部： 3人； 清潔綠化部： 4人； 安保部： 10人；總人數(shù)； 19人人員配備圖管理員1名住宅樓3名外圍道路1名安保班長1名巡樓崗5名大門崗4名電工1名給排水1名綜合工1名管理處主任 培訓要實現(xiàn)宏潤花園物業(yè)管理目標的有效達成，我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務。上崗培訓體現(xiàn)個性化方案，針對每一位被提任員工要有個性化的培訓方案。我公司針對宏潤花園物業(yè)管理特點，將制定極具針對性的培訓計劃。3）、培訓內(nèi)容企業(yè)培訓：企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)經(jīng)營方針、企業(yè)理念、企業(yè)精神及管理目標、質量執(zhí)行標準、質量考核標準、質量管理理念等；員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育、管理制度、安全教育等；物業(yè)管理基礎知識及強化服務意識的專題培訓；軍訓與參觀學習、安保消防設備系統(tǒng)知識、安全作業(yè)程序培訓；基本技能培訓：相應崗位的專業(yè)知識、崗位責任、崗位操作技能、設備系統(tǒng)、工具使用、智能技術、信息網(wǎng)絡技術等；五、管理制度一覽表企業(yè)運作制度（ISO9002質量手冊和程序文件目錄）ZH/QH1999《質量手冊》ZH/《管理評審程序》ZH/《質量策劃程序》ZH/《新接物業(yè)管理計劃的編制》ZH/《新增服務項目質量策劃程序》ZH/《合同評審程序》ZH/《文件和資料控制程序》ZH/《物品、勞務采購控制程序》ZH/《顧客提供產(chǎn)品控制程序》ZH/《產(chǎn)品標識和可追溯性控制程序》ZH/《服務過程控制程序》ZH/《新接樓宇入伙管理程序》ZH/《房屋裝修管理程序》ZH/《屋宇、設備與設施管理程序》ZH/《清潔綠化管理程序》ZH/《安保管理程序》ZH/《委托服務管理程序》ZH/《檢驗和試驗控制程序》ZH/《檢驗、測量和試驗設備控制程序》ZH/《檢驗和試驗狀態(tài)控制程序》ZH/《不合格品（服務）控制程序》ZH/《糾正和預防措施控制程序》ZH/《搬運、貯存、包裝、防護和交付程序》ZH/《質量記錄控制程序》ZH/《內(nèi)部質量體系審核程序》ZH/《培訓控制程序》ZH/《服務控制程序》ZH/《統(tǒng)計技術控制程序》有線電視系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度弱電系統(tǒng)機電設施檢查規(guī)定電梯管理制度電梯安全操作規(guī)程電梯檢查規(guī)定電梯故障困人救援規(guī)程水泵房管理制度生活、消防供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度管道系統(tǒng)檢查規(guī)定工程質量驗收規(guī)定設備部分改造程序電話機房管理制度發(fā)電機組使用管理制度發(fā)電機組操作規(guī)程發(fā)電機組維護規(guī)定臨時施工用電管理制度維修工人安全操作規(guī)程維修工崗位考核規(guī)定車場清潔操作規(guī)程外圍地面清潔操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程地下車庫清潔操作規(guī)程卸貨廊道清潔操作規(guī)程水箱、蓄水池管理制度生活垃圾房、建筑垃圾池管理制度外墻清洗管理制度綠化管理制度綠化檢查評分標準清潔設備管理制度清潔管理標準水箱、蓄水池清潔操作規(guī)程清潔工安全操作制度安保員管理制度大門崗安保員操作規(guī)程監(jiān)控中心安保員操作規(guī)程地下車庫安保員操作規(guī)程地面車場安保員操作規(guī)程巡查安保員操作規(guī)程消防管理制度突發(fā)事件應急處理辦法監(jiān)控中心管理制度消防中心管理制度對講、報警系統(tǒng)管理制度車輛進出管理規(guī)定信件收發(fā)管理規(guī)定安保工作抽查制度大樓電梯故障關人救援程序崗位職責管理處主任崗位職責工程主管崗位職責清潔主管崗位職責安保主管崗位職責收銀員崗位職責安保班長崗位職責安保員崗位職責消防中心安保員崗位職責大門安保員崗位職責非機動車停車場安保員崗位職責監(jiān)控中心安保員崗位職責地下車場安保員崗位職責地面車場安保員崗位職責巡查安保員崗位職責地下車庫出入口安保員崗位職責電工崗位職責弱電工崗位職責消防中心監(jiān)控人員崗位職責電梯工崗位職責木工崗位職責泥工崗位職責給排水空調通風主管崗位職責給排水空調通風工崗位職責污水處理監(jiān)測分析員崗位職責保潔員崗位職責大廳保潔員崗位職責樓宇保潔員崗位職責外圍地面保潔員崗位職責地下車庫保潔員崗位職責垃圾房保潔員崗位職責六、開辦費用及管理費用測算一．開辦費（物資計劃）：固定資產(chǎn)的設置辦公設備名稱數(shù)量估計單價金額備注辦公臺35001500管理處電腦160006000管理處打印機110001000管理處傳真機125002500管理處考勤鐘110001000管理處小計12,000清潔設備配置名稱數(shù)量估計單價金額備注吸塵器135003500拋光機11800018000高壓沖洗機195009500多功能擦地機13900039000吸水器190009000小計79,000工程設備配置名稱數(shù)量估計單價金額備注電錘MH26R51980980電焊機124002400小計3,380固定資產(chǎn)合計：94,380元其他工具用具設置清潔用工具名稱數(shù)量估計單價金額備注4米伸縮桿43001200涂水器4100400雙桶榨水車44001600水刮45020090CM塵推4120480小計3,880工程用具配置名稱數(shù)量估計單價金額備注鉗型表1185185博士手槍鉆1498498直徑16M臺鉆1943943角磨機1495495拖線板220V/50M/25M*22406812三腳拉馬30MM1225225三腳龍門鉗1210210管道疏通機120002000手提式水泵550550綿倫管帶100M280280套筒板手（30件）1套300300活板手1套120120吸錫烙鐵（50W）16060黃油槍15050鐵皮剪刀12020手電筒072023120360剝線鉗1135135電話專用夾刀1180180克隆刀16060機械木鉆166661M直尺1353560M卷尺19090梅花板手（24件）一套750750老虎鉗5把50250斜口鉗3把2266尖嘴鉗5把30150管鉗（12寸）各2套2678臺式砂輪機1295295對講機7250017500工具包51575小計26,838綠化用工具名稱數(shù)量估計單價金額備注修枝剪1135135綠籬剪1180180松土刀15050草坪修剪機135003500水管1150150小計4,015其他工具用具合計： 34,733元物資開辦費用共計： 129,113元（開辦費由開發(fā)商提供，開辦費內(nèi)容可經(jīng)雙方協(xié)商予以取舍。 3500 m2 = 2800元/月