【正文】 合測(cè)算 500元 /月 500 6000 5 公共設(shè)施維護(hù)零星材料款 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 6 日常土建零星維修 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 7 水池清洗費(fèi) 一年兩次 ,每次 5000元 50002/12 833 9996 小計(jì) 22433 269196 五 清潔綠化費(fèi) 1 清潔費(fèi) 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 2 化糞池清洗 按 200m3， 15元 /m3清洗費(fèi)，一年兩次 200102/12 333 3996 3 外墻清洗費(fèi) 按建筑面積的一半估算外墻清潔面積，每年 1次， /平方米。 如按 100%使用率計(jì)算，全年管理費(fèi)合計(jì)收入 萬元 。幾年來， AEA 凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 AEA 發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人 員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。做事先做人，正人先正己。 優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。 保潔人員 8 名，綠化工 1 名，泳池救生員 1 名，保潔班長 1 名。 在正式接管后，形成目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的， 物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。委托經(jīng)營管理的主要內(nèi)容如下： 1. 房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； 2. 區(qū)內(nèi)共用配套設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地） [消防、機(jī)電設(shè)備、裙樓天面（包括道路、路燈、小品、休息用具、連廊、園林綠化等）、溝、渠、池、井、管道 ]使用、維修 、養(yǎng)護(hù)管理； 3. 清潔衛(wèi)生； 4. 公共生活秩序； 5. 交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理； 6. 社區(qū)文化活動(dòng)； 7. 小區(qū)檔案資料管理； 8. 物業(yè)保險(xiǎn)事宜； 9. 法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。 ? 堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 是優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一，根據(jù)物業(yè)收益分配。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì)。在龍?zhí)犊罩谢▓@管理處，我們將重點(diǎn)通過三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的 管理目標(biāo) 、 經(jīng)營目標(biāo) 、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo) 以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷）掛鉤。 4. 強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。 信息系統(tǒng) ，每月隨機(jī)走訪業(yè)主不少于十家，收集客戶要求、意見、建議或投訴。 由管理處主任、事務(wù)管理員輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問題不過夜。 （ 3） 重視物業(yè)經(jīng)營 工作，確保龍?zhí)犊罩谢▓@社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)效益。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。 （一） 組織機(jī)構(gòu) 圖 組織機(jī)構(gòu)圖 1. 在現(xiàn)代化的綜合型物業(yè)中，發(fā)展商、業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司的緊密配合有利于物業(yè)管理工作的順利開展。 表 龍?zhí)犊罩谢▓@與武漢市接管物業(yè)比較 比較項(xiàng)目 龍?zhí)犊罩谢▓@ 信合、長航、人保 1 建筑規(guī)模 66000 米 2 合計(jì) 10 萬米 2 2 物業(yè)類型 住宅 綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面 3 物業(yè)類別 商品房 商品房和金融自有物業(yè) 4 物業(yè)使用特點(diǎn) 形象要求高，社會(huì)影響大 金融總部，標(biāo)志性建筑，形象要求高 ，社會(huì)影響大 5 設(shè)備狀況 量身定做，設(shè)備維護(hù)較好 量身定做，設(shè)備維護(hù)較好 AEA 從 1998 年開始在武漢市承接物業(yè)，進(jìn)行全面管理，經(jīng)過激烈競(jìng)爭(zhēng)，已發(fā)展到今天的規(guī)模，其中接管綜合性寫字樓 5 棟，面積 12 萬多 平方米，高尚小區(qū) 2 個(gè)，面積 4 萬多平方米，成為深圳的物業(yè)管理品牌公司之中真正在武漢本土進(jìn)行全面接管的成功典范。 AEA 注重環(huán)境優(yōu)化，包括在清潔過程中，重點(diǎn)要求的是保潔，把對(duì)裝飾面材料的保護(hù)和維護(hù)溶入日常的清潔工作中。 AEA 還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、 ABB公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為龍?zhí)犊罩谢▓@制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長設(shè)備的使用壽命。在這種理念支持下，AEA 在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。 2．自接管之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率 95%以上。 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在龍?zhí)犊罩谢▓@具有廣闊的施展空間。有階段計(jì)劃，更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。 3. 注重龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)的特點(diǎn)。員工觀念到位，服務(wù)貫徹始終是 AEA 做好龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)經(jīng)營管理工作的重要保障。因此，AEA 將依靠自身的優(yōu)勢(shì)，投入十二分的精力，通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，確保龍?zhí)犊罩谢▓@的辦公和生活環(huán)境安全可靠。 項(xiàng)目定位 龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)項(xiàng)目整體形象定位是 高尚、安全、環(huán)保、親和 ? 高尚 寓示 龍?zhí)犊罩谢▓@ 的社會(huì)形象和高尚品位 ? 安全 保證 龍?zhí)犊罩谢▓@ 的治安情況良好及設(shè)備安全運(yùn)行 ? 環(huán)保 突出 龍?zhí)犊罩谢▓@ 的居住和生活環(huán)境的整潔和綠色 ? 親和 體現(xiàn) 龍?zhí)犊罩谢▓@ 的 人文和諧 工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程 三個(gè)重點(diǎn) AEA 以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從客戶和市場(chǎng)的角度分析龍?zhí)犊罩谢▓@的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)： 重點(diǎn)一：提高物業(yè)形象 通過物業(yè)環(huán)境控制、樓宇設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范、專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造龍?zhí)犊罩谢▓@高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象。小區(qū)規(guī)劃呈圍合式布局，小區(qū)內(nèi)建有中央大花園，居民通過獨(dú)立的小區(qū)內(nèi)步行綠地進(jìn)行休閑娛樂活動(dòng)，從而得到綠化及環(huán)境的最大集約效應(yīng)。圍合式布局有利于人車分流，將車流限定在圍合外，為小區(qū)內(nèi)能有一個(gè)絕對(duì)獨(dú)立的步行系統(tǒng)創(chuàng)造了條件，也營造了一個(gè)安全、舒適的生活空間，使龍?zhí)犊罩谢▓@產(chǎn)生良好的自然通風(fēng)效果，同時(shí)也創(chuàng)造出疏密有致的室外空間景觀。 重點(diǎn)二：確保安全可靠 龍?zhí)犊罩谢▓@是一棟高層住宅樓，設(shè)施設(shè)備、人員狀況和周邊環(huán)境比較復(fù)雜，保證物業(yè)的正常，首要任務(wù)就是消防治安的責(zé)任到位，設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行 ，一切隱患的預(yù)先防范。 重點(diǎn)三：做好客戶服務(wù) 滿足客戶的需求是 AEA 永恒的追求，對(duì) AEA 來說，不僅龍?zhí)犊罩谢▓@的業(yè)主是 AEA 的客戶，業(yè)主的朋友、業(yè)主的客戶、業(yè)主客戶的客戶都是 AEA 的客戶。 （二）零風(fēng)險(xiǎn)工程 零風(fēng)險(xiǎn)工程 的出發(fā)點(diǎn)是全面解除業(yè)主后顧之憂。 AEA 在設(shè)備管理、環(huán)境保護(hù)和形象塑造上有著十幾年的管理經(jīng)驗(yàn)，以深圳管理模式，按武漢實(shí)際操作， 創(chuàng)雙方雙贏效果。 一種管理模式：酒店式、經(jīng)營型物業(yè)管理模式 AEA 在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng) [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 ，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。 AEA豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)可以幫助策劃、安排和適時(shí)調(diào)整經(jīng)營管理策略，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和使用效能； AEA 強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用； AEA 的綜合服務(wù)能力在滿足龍?zhí)犊罩谢▓@的需求中具有明顯實(shí)力。 四大優(yōu)勢(shì) 觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則） 深圳物業(yè)管理水平居于全國前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。正是由于滿意服務(wù)觀念的提出，近年來，在AEA 所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。 AEA 所屬的中航電梯公司是深圳市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為龍?zhí)犊罩谢▓@的 12部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。 AEA 技術(shù)優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在能根據(jù) 龍?zhí)犊罩谢▓@的實(shí)際情況，制訂有效 的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。在護(hù)管工作中，我們不但注重治安問題，而且考慮形象工程，保持一種內(nèi)緊外松的護(hù)管 局面。 管理方式 根據(jù) AEA 對(duì)龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理方式確定為： 專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型 。 2. 管理處接受龍?zhí)犊罩?花園業(yè)主委員會(huì)、發(fā)展商和 AEA 武漢公司的領(lǐng)導(dǎo)。 5. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。 （ 4） 做好設(shè)備、檔案、管理處物品的交接驗(yàn)收工作，雙方共同試運(yùn)行1530 天，為確保物業(yè)管理工作連續(xù)性。 （ 3） 實(shí)施首問責(zé)任制。 1. 管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。 （三） 管理機(jī)制 1. 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 （ 1） 事業(yè)激勵(lì)。 實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是 AEA 推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊(duì)伍的素質(zhì)和活力，主動(dòng)性和創(chuàng)造性。 ? 重視客戶意見征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決?！? 備注：以上的管理區(qū)域僅限于龍?zhí)犊罩谢▓@的住宅樓、地下停車場(chǎng)及小區(qū)外圍的物業(yè)范圍。 管理處管理崗位 管理處配備主任一名、事務(wù)管理員 2 名。 崗位編制與人員配備 部門編制 崗位編制 小 計(jì) 管理處 主任 1 人 客戶服務(wù)中心 事務(wù)管理員 2 人 護(hù)管部分 隊(duì)長 1 人 班長 2 人 護(hù)管員 12 人 工程部分 班長 1 人 水電維修工 8 人 保潔綠化部分 班長 1 人 泳池救生員 1 人 綠化工 1 人 保潔員 8 人 合 計(jì) 38 人 管理處人員配置 管理處擬配備各類人員 38 人。 AEA 在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是： （一） 嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人 把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。重學(xué)歷而不唯 學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆９具€要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。 （三） 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的 AEA 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 第三章 管理費(fèi)收支測(cè)算和物質(zhì)裝備 一、 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算， AEA 對(duì)本項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為： 龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /平方米 二、 管理費(fèi)收支盈虧測(cè)算 測(cè)算說明： 管理費(fèi)收入（元） 管理費(fèi)支出（元） 盈虧（元） 入住率 100% 1188000 1035000 168204 入住率 90% 1069200 1035000 34200 入住率 85% 1009