【正文】 2. 室內(nèi)清潔維護 3. 室內(nèi)綠化維護 4. 室內(nèi)消殺 5. 辦公服務(wù)：中英文打字、收發(fā)傳真 6. 照看房屋 7. 鐘點工 8. 節(jié)日布置 9. 會務(wù)管 理 10. 汽車美容服務(wù) 提供洗車、快修服務(wù)，以整潔車容、車貌。 4. 調(diào)試電視節(jié)目、護管對講系統(tǒng)。 2. 文化娛樂服務(wù)：組織社區(qū)文化活動，宣傳環(huán)保知識， 組織各類信息、文化交流。 7． 詳細操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。 5． 及時征求業(yè)委會、業(yè)主和租戶的意見和建議，完善便民服務(wù)功能。 3． 設(shè)立管理處主任制 管理處主任、助理輪流當值，隨時為業(yè)主和租戶服務(wù)，督促管理服務(wù)工作，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。 便民服務(wù)制度 1． 設(shè)立客戶服務(wù)中心 由管理處主任助理（事務(wù)管理員兼）直接分管該中心的工作，另配備 1名事務(wù)管理員， 24 小時為小區(qū)的業(yè)主 和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問題。龍?zhí)犊罩谢▓@的業(yè)主和租戶有三種類型，一種是居住的居民、一種是辦公的企業(yè)、一種是經(jīng)商的商鋪，根據(jù)各種類型的業(yè)主和租戶在服務(wù)項目、時間和要求上的特點，我們區(qū)別對待、同等服務(wù)。 物資裝備明細表 項目 數(shù)量 測算公式 金額 工具 電焊機 1部 8001 800 沖擊鉆 1部 8001 800 手電鉆 1部 5001 500 切割機 1臺 10001 1000 疏通機 (大小各一 ) 2臺 2500 2500 萬用表 4個 1004 400 絕緣表 2個 5002 1000 氣泵 1臺 15001 1500 鋁合金梯 3部 5003 1500 工衣柜 8套 2008 1600 材料架 若干 2020 2020 木工工具 1套 500 500 管工作業(yè)工具 一批 2020 2020 機修作業(yè)工具 一批 3000 3000 空調(diào)作業(yè)工具 一批 5000 5000 材料 備件 一批 5000 5000 個人工具 9套 10009 9000 小計 38100 交通工具 微型面包車 1輛 600001 60000 小計 60000 辦公用品 辦公桌椅柜 6套桌椅 6個柜子 5006 +6006 6600 工具柜 9個 1009 900 計算機 2臺 50002 10000 打印機 1臺 30001 3000 電話機 4部 3004 1200 對講機 5部 16005 8000 復(fù)印機 1部 100001 10000 傳真機 1部 15001 1500 保險柜 1個 10001 1000 驗鈔機 1部 5001 500 沙發(fā) 2套 15002 3000 標牌 1批 5000 5000 裝訂機、過塑機 2臺 1500 3000 開水器 2臺 6002 1200 小計 54900 清潔用品 室外大垃圾桶 28個 30028 8400 手推車 1部 2001 200 樓層垃圾桶 84個 15084 12600 吸塵器 1部 12001 1200 小計 22400 綠化工具 噴藥機 1臺 5001 500 枝剪 7把 307 210 高枝剪 2把 182 36 鋤頭 4把 204 80 鏟 3把 303 90 人力斗車 2部 3002 600 剪草機 1臺 15001 1500 膠管 500米 5004 2020 小計 5016 員工宿舍用品 高架床 9個 5009 4500 床頭柜 18個 8018 1440 床上用品（冬夏） 18套 183 00 5400 熱水器 1部 10001 1000 電警棍 2根 2500 1000 橡皮棍 5根 560 300 應(yīng)急燈 6臺 6200 1200 電視機 2部 15002 3000 值班床 2個 2502 500 空調(diào)柜機 2臺 40002 8000 消防工具 1000 1000 小計 26340 合計： 206756 第四章 便民服務(wù)與社區(qū)文化 一、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶 為業(yè)主和租戶 提供便利經(jīng)濟的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。 ③前期介入人員數(shù)量按實際發(fā)生額計算，標準 見上表及支出測算明細表中工資歷及福利表。 66000/20.8/12 2200 26400 4 綠化費 按綠化面積 1000平方米， /平方米 .月 1000 400 4800 5 泳池消毒費 按 100元 /天，夏季四個月 90天 100120 12020 6 消殺費 綜合測算 500元 /月 500 6000 小計 4433 65196 六 護管費用 1 護管器械維護更換費 按平均 20元 /人 .月 2015 300 3600 2 對講機管理費 按每部 20元 /月 205 100 1200 3 護管員人身保 按 100元 /人 .年 10015/12 125 1500 險 小計 525 6300 前期管理人員費用 序號 項 目 測 算 依 據(jù) 月支出（元） 年支出（元） 1 前期管理人員工資 工程師 3名，月工資 1500元 4500 54000 2 保險、福利費 工資總額的 21% 945 11340 3 交通費 市內(nèi)交通費、汽車油費等，按 100元 /人月， 3人 300 3600 4 通訊費 100元 /月 /人 300 3600 5 稅金 費用總額的 %計 17 209 6 年終獎金 按人均 1500元計算 4500 54000 7 合計 6045 72540 備注： 在入住率達到 80%以前時，開發(fā)商應(yīng)支付前期介入人員的其他費 用，主要有： ① 過節(jié)費（五一、國慶、元旦、春節(jié)及中秋節(jié)） 標準按每人 200 元。 2．全年費用支出為 1019796 萬元； 3. 入住率達到 90%時，管理費收入和管理費支取大 致相抵； 4．本預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費費用構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定及龍?zhí)犊罩谢▓@指定服務(wù)項目測算； 5．管理處收取的管理費僅用于《支出測算明細表》所列的管理成本項目； 6．如管理費收支有盈余，盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金。 二、 管理費收支盈虧測算 測算說明： 管理費收入（元） 管理費支出（元） 盈虧（元） 入住率 100% 1188000 1035000 168204 入住率 90% 1069200 1035000 34200 入住率 85% 1009800 1035000 25200 入住率 80% 950400 1035000 84600 1．全年純管理費收入 萬元，是按 100%的入住率測算，未考慮小區(qū)空置面積。 本體維修金按武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例執(zhí)行。 第三章 管理費收支測算和物質(zhì)裝備 一、 物業(yè)管理費標準 根據(jù)龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理招標文件有關(guān)規(guī)定，通過對項目實地考察和專業(yè)測算， AEA 對本項目收費標準確定為： 龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理費標準為人民幣 元 /平方米我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中 的不足。 （三） 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)成的 AEA 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實行年度 聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。我們 提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于 提高內(nèi)部員工滿意率 ，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進了工作，增強了團隊實力，同時也提高了自己。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。重學歷而不唯 學歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。 AEA 在人員管理實踐中，總結(jié)、形成了自己的風格，比較突出的做法是： （一） 嚴格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人 把好進人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為 客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。 崗位編制與人員配備 部門編制 崗位編制 小 計 管理處 主任 1 人 客戶服務(wù)中心 事務(wù)管理員 2 人 護管部分 隊長 1 人 班長 2 人 護管員 12 人 工程部分 班長 1 人 水電維修工 8 人 保潔綠化部分 班長 1 人 泳池救生員 1 人 綠化工 1 人 保潔員 8 人 合 計 38 人 管理處人員配置 管理處擬配備各類人員 38 人。 機電設(shè)備設(shè)運行崗位 2 個（ 3 班）、維修值班崗位 2 名，共 8 名水電工，工程班長 1 名。 管理處管理崗位 管理處配備主任一名、事務(wù)管理員 2 名。公司擬配備一名資深的管理處主任級人員擔任龍?zhí)犊罩谢▓@管理處主任，交接試運行開始擬調(diào)派公司各類骨干現(xiàn)場配合?！? 備注：以上的管理區(qū)域僅限于龍?zhí)犊罩谢▓@的住宅樓、地下停車場及小區(qū)外圍的物業(yè)范圍。 委托管理的主要內(nèi)容 龍?zhí)犊罩谢▓@物業(yè)管理委員會作為項目委托方， AEA 作為受委托方。 ? 重視客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。 ? 管理處員工嚴格遵守道德標準、行為規(guī)范和員工守則。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數(shù) 5%加薪或晉升、尾數(shù) 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的素質(zhì)和活力，主動性和創(chuàng)造性。 （ 3） 效益激勵。 實行量化管理和目標管理是 AEA 推動科學管理的重要措施和經(jīng)驗。實行管理處各級崗位考評和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。 （ 1） 事業(yè)激勵。 AEA 深諳員工激勵的巨大推動力，強調(diào)在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ) 上融合激勵機制，實踐效果極佳。這種管理體制使管理處各級骨干責、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。 AEA 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結(jié)、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。 （三） 管理機制 1. 實行目標管理責任制 現(xiàn)代科學管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學習型組織（第五項修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。 3. 堅持每季組織一次客戶座談會，廣泛了解廣大業(yè)主、用戶對物業(yè)管理服務(wù)的需求。 1. 管理處員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。否則，管理 處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項，按相應(yīng)管理程序處理。 （ 3） 實施首問責任制。 （ 2） 設(shè)立值班制度。 （ 4） 做好設(shè)備、檔案、管理處物品的交接驗收工作，雙方共同試運行1530 天，為確保物業(yè)管理工作連續(xù)性。 （ 2） 整體運作流程的具體運行，按 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求運作。 5. 組織機構(gòu)設(shè)置的原