【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公共設(shè)施維護(hù) 詳見(jiàn)《支出測(cè)算明細(xì)表》 269196 5 清潔綠化費(fèi) 詳見(jiàn)《支出測(cè)算明細(xì)表》 65196 6 護(hù)管費(fèi)用 詳見(jiàn)《支出測(cè)算明細(xì)表》 6300 7 16項(xiàng)合計(jì) 966096 9 營(yíng)業(yè)稅及附加 按營(yíng)業(yè)收入的 % 68904 合計(jì) 1035000 三 贏余 153000 支出測(cè)算明細(xì)表 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 計(jì)算式（按月計(jì) ） 月支出（元） 年支出（元） 一 工資及福利 1 管理處主任 1人 12020 2020 24000 2 事務(wù)管理員 2人 21000 2020 24000 3 工程班長(zhǎng) 1人 11000 900 10800 4 水電工 8人 8800 6400 76800 5 護(hù)管隊(duì)長(zhǎng) 1人 1900 900 10800 6 護(hù)管班長(zhǎng) 2人 2800 1600 19200 7 護(hù)管員 12人 12600 7200 86400 8 保潔班長(zhǎng) 1人 1700 700 8400 9 綠化保潔員 9人 9500 4500 54000 10 泳池救生員 1人 1600 600 7200 11 工資總額 26800 321600 12 福利費(fèi) 按工資總額的 21% 5628 67536 小計(jì) 32428 389136 二 辦公費(fèi) 1 培訓(xùn)費(fèi) 按每人 20元 /月 3720 740 8880 2 交通費(fèi) 按每月 300元計(jì) 1300 300 3600 3 通訊費(fèi) 電話 2200元 /月，手機(jī) 1200元 /月， Call機(jī) 650元 /月 400+200+300 900 10800 4 服裝費(fèi) 管理人員冬裝 1套，每套 1000元，管理員、工程人員夏、秋裝各 2套，每套 80元，另工程人員夾克2套，每套 200元；護(hù)管員冬裝 2套，每套 400元，夏秋各 2套，每套 250元、保潔員平均冬裝各 2套，每套 150元，夏、秋裝各 2套，每套 80元，服裝兩年更換一次 （ 10003+80412+92 002 +400215+425015+150211+80114 ）/2/12 1394 16728 5 書(shū)報(bào)資料費(fèi) 綜合測(cè)算 300 300 3600 6 辦公用品、低值易 耗品攤銷(xiāo) 綜合測(cè)算 500 500 6000 7 社區(qū)文化及宣傳費(fèi) 綜合測(cè)算 1000 1000 12020 8 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 按稅法的有關(guān)規(guī)定估算 3600元 /年 300 3600 9 物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件費(fèi) 按三年更換一次計(jì)算 20200/3/12 555 6660 10 第三者責(zé)任險(xiǎn) 綜合測(cè)算 500 500 6000 小計(jì) 6489 77868 三 公用水電費(fèi) 1 電梯、公共照明、生活水泵、風(fēng)機(jī)等 按 /平方米 .月估算，建筑面積 66000平方米 66000 13200 158400 小計(jì) 13200 158400 四 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 1 電梯維保 住宅客梯按 1200元 /臺(tái) .月，計(jì) 14臺(tái) 12001 4 16800 202000 2 消防系統(tǒng)維保 按 /平方米 .年 66000/12 550 6600 3 供配電及照明系統(tǒng)維保 高低壓柜、變壓器維?？?10000元 /年，發(fā)電機(jī)維保款 5000元 /年，電路及開(kāi)關(guān)改造維護(hù)款 3000元 /年，照明燈具更換款 3000元 /年 （ 10000+5000+3000+3000） /12 1750 21000 4 給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 綜合測(cè)算 500元 /月 500 6000 5 公共設(shè)施維護(hù)零星材料款 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 6 日常土建零星維修 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 7 水池清洗費(fèi) 一年兩次 ,每次 5000元 50002/12 833 9996 小計(jì) 22433 269196 五 清潔綠化費(fèi) 1 清潔費(fèi) 綜合測(cè)算 1000元 /月 1000 12020 2 化糞池清洗 按 200m3， 15元 /m3清洗費(fèi)，一年兩次 200102/12 333 3996 3 外墻清洗費(fèi) 按建筑面積的一半估算外墻清潔面積，每年 1次， /平方米。 66000/20.8/12 2200 26400 4 綠化費(fèi) 按綠化面積 1000平方米， /平方米 .月 1000 400 4800 5 泳池消毒費(fèi) 按 100元 /天，夏季四個(gè)月 90天 100120 12020 6 消殺費(fèi) 綜合測(cè)算 500元 /月 500 6000 小計(jì) 4433 65196 六 護(hù)管費(fèi)用 1 護(hù)管器械維護(hù)更換費(fèi) 按平均 20元 /人 .月 2015 300 3600 2 對(duì)講機(jī)管理費(fèi) 按每部 20元 /月 205 100 1200 3 護(hù)管員人身保 按 100元 /人 .年 10015/12 125 1500 險(xiǎn) 小計(jì) 525 6300 前期管理人員費(fèi)用 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依 據(jù) 月支出（元） 年支出（元） 1 前期管理人員工資 工程師 3名，月工資 1500元 4500 54000 2 保險(xiǎn)、福利費(fèi) 工資總額的 21% 945 11340 3 交通費(fèi) 市內(nèi)交通費(fèi)、汽車(chē)油費(fèi)等，按 100元 /人月， 3人 300 3600 4 通訊費(fèi) 100元 /月 /人 300 3600 5 稅金 費(fèi)用總額的 %計(jì) 17 209 6 年終獎(jiǎng)金 按人均 1500元計(jì)算 4500 54000 7 合計(jì) 6045 72540 備注： 在入住率達(dá)到 80%以前時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付前期介入人員的其他費(fèi) 用，主要有： ① 過(guò)節(jié)費(fèi)（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)及中秋節(jié)） 標(biāo)準(zhǔn)按每人 200 元。 ②夏季降溫費(fèi)、冬季烤火費(fèi)按每人 100 元 /月的標(biāo)準(zhǔn)，夏季 3 個(gè)月，冬季 3 個(gè)月計(jì)算。 ③前期介入人員數(shù)量按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn) 見(jiàn)上表及支出測(cè)算明細(xì)表中工資歷及福利表。 物質(zhì)裝備計(jì)劃情況 1．按武漢市物業(yè)管理有關(guān)文件規(guī)定，由龍?zhí)犊罩谢▓@的管委會(huì)免費(fèi)提供 186平方米的管理用房，按準(zhǔn)成本租金提供 280 平方米的經(jīng)營(yíng)用房，另外免費(fèi)提供 110平方米的護(hù)管住房； 2．物質(zhì)裝備為：增購(gòu)一臺(tái)價(jià)值 6 萬(wàn)元的面包車(chē)（分五年攤銷(xiāo)折舊）；其余所需設(shè)備工具（詳見(jiàn)表 ）按武漢市的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)辦費(fèi)支出，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。 物資裝備明細(xì)表 項(xiàng)目 數(shù)量 測(cè)算公式 金額 工具 電焊機(jī) 1部 8001 800 沖擊鉆 1部 8001 800 手電鉆 1部 5001 500 切割機(jī) 1臺(tái) 10001 1000 疏通機(jī) (大小各一 ) 2臺(tái) 2500 2500 萬(wàn)用表 4個(gè) 1004 400 絕緣表 2個(gè) 5002 1000 氣泵 1臺(tái) 15001 1500 鋁合金梯 3部 5003 1500 工衣柜 8套 2008 1600 材料架 若干 2020 2020 木工工具 1套 500 500 管工作業(yè)工具 一批 2020 2020 機(jī)修作業(yè)工具 一批 3000 3000 空調(diào)作業(yè)工具 一批 5000 5000 材料 備件 一批 5000 5000 個(gè)人工具 9套 10009 9000 小計(jì) 38100 交通工具 微型面包車(chē) 1輛 600001 60000 小計(jì) 60000 辦公用品 辦公桌椅柜 6套桌椅 6個(gè)柜子 5006 +6006 6600 工具柜 9個(gè) 1009 900 計(jì)算機(jī) 2臺(tái) 50002 10000 打印機(jī) 1臺(tái) 30001 3000 電話機(jī) 4部 3004 1200 對(duì)講機(jī) 5部 16005 8000 復(fù)印機(jī) 1部 100001 10000 傳真機(jī) 1部 15001 1500 保險(xiǎn)柜 1個(gè) 10001 1000 驗(yàn)鈔機(jī) 1部 5001 500 沙發(fā) 2套 15002 3000 標(biāo)牌 1批 5000 5000 裝訂機(jī)、過(guò)塑機(jī) 2臺(tái) 1500 3000 開(kāi)水器 2臺(tái) 6002 1200 小計(jì) 54900 清潔用品 室外大垃圾桶 28個(gè) 30028 8400 手推車(chē) 1部 2001 200 樓層垃圾桶 84個(gè) 15084 12600 吸塵器 1部 12001 1200 小計(jì) 22400 綠化工具 噴藥機(jī) 1臺(tái) 5001 500 枝剪 7把 307 210 高枝剪 2把 182 36 鋤頭 4把 204 80 鏟 3把 303 90 人力斗車(chē) 2部 3002 600 剪草機(jī) 1臺(tái) 15001 1500 膠管 500米 5004 2020 小計(jì) 5016 員工宿舍用品 高架床 9個(gè) 5009 4500 床頭柜 18個(gè) 8018 1440 床上用品（冬夏） 18套 183 00 5400 熱水器 1部 10001 1000 電警棍 2根 2500 1000 橡皮棍 5根 560 300 應(yīng)急燈 6臺(tái) 6200 1200 電視機(jī) 2部 15002 3000 值班床 2個(gè) 2502 500 空調(diào)柜機(jī) 2臺(tái) 40002 8000 消防工具 1000 1000 小計(jì) 26340 合計(jì)： 206756 第四章 便民服務(wù)與社區(qū)文化 一、 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶 為業(yè)主和租戶 提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。 AEA 認(rèn)為，服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)，“勿以善小而不為”。龍?zhí)犊罩谢▓@的業(yè)主和租戶有三種類(lèi)型，一種是居住的居民、一種是辦公的企業(yè)、一種是經(jīng)商的商鋪，根據(jù)各種類(lèi)型的業(yè)主和租戶在服務(wù)項(xiàng)目、時(shí)間和要求上的特點(diǎn)，我們區(qū)別對(duì)待、同等服務(wù)。 AEA 的服務(wù)原則是，以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為目標(biāo)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為承諾。 便民服務(wù)制度 1． 設(shè)立客戶服務(wù)中心 由管理處主任助理（事務(wù)管理員兼）直接分管該中心的工作，另配備 1名事務(wù)管理員， 24 小時(shí)為小區(qū)的業(yè)主 和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問(wèn)題。 2． 服務(wù)回訪制度 由管理處建立各種服務(wù)的定期回訪制度，跟蹤服務(wù)質(zhì)量并提高服務(wù)水準(zhǔn)。 3． 設(shè)立管理處主任制 管理處主任、助理輪流當(dāng)值，隨時(shí)為業(yè)主和租戶服務(wù)，督促管理服務(wù)工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。 4． 在力所能及范圍內(nèi)，最大限度的滿足客戶合理要求。 5． 及時(shí)征求業(yè)委會(huì)、業(yè)主和租戶的意見(jiàn)和建議，完善便民服務(wù)功能。 6． 服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)透明、公開(kāi)，并在宣傳欄和《用戶手冊(cè)》中公布。 7． 詳細(xì)操作規(guī)程按程序文件執(zhí)行。 無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 1. 商務(wù)信息服務(wù)：代訂機(jī)票、車(chē)船、代叫出租車(chē)； 代寄、代領(lǐng)郵 件，代訂報(bào)刊、雜志、牛奶； 臨時(shí)代管小件物品； 代訂酒店客房，代請(qǐng)保姆家教等； 代辦銀行、電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等開(kāi)戶服務(wù)。 2. 文化娛樂(lè)服務(wù)：組織社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳環(huán)保知識(shí)， 組織各類(lèi)信息、文化交流。 3. 設(shè)立便民箱：包括急救用品、常用工具等。 4. 調(diào)試電視節(jié)目、護(hù)管對(duì)講系統(tǒng)。 有償服務(wù)項(xiàng)目 1. 室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施安裝、維修及更換服務(wù)： 檢修室內(nèi)電路，修理、更換室內(nèi)開(kāi)關(guān) /插座 /電話盒 /門(mén)鈴 ，更換室內(nèi)燈泡 /日光燈 /燈罩； 安裝、修理辦公家具及配件；