【文章內(nèi)容簡介】 表）是否完好， 管接頭有無滴、漏現(xiàn)象。 ⑻井內(nèi)有無淤泥雜物等。 ⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 風(fēng)機(jī)房 A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵維護(hù)使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖 紙 a．通風(fēng)系統(tǒng)圖 b．風(fēng)道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設(shè)備電氣接線圖 ⑸運(yùn)行記錄 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 24 ⑴各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。 ⑵各個(gè)風(fēng)口安裝牢固。 ⑶鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。 ⑷控制柜及器件整體與性能完好。 ⑸設(shè)備無震動(dòng)，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 b．水消防系統(tǒng)圖 c．消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖 d．消防泵、噴淋泵控制原理圖 e．送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī) 控制原理圖 f．卷簾門控制原理圖 g．探測器布置及編碼圖 25 ⑸消防設(shè)備分布表 B、系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 a．要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。 ，其測試數(shù)量應(yīng)不小于 10%。 。 ⑵檢查、測試項(xiàng)目及基本要求 ，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。 、斷線檢測、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功能應(yīng)完好。 （包括：煙感、溫感、手報(bào)、壓力閥、水 流指示器發(fā)出的報(bào)警）應(yīng) 100%動(dòng)作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進(jìn)行不少于 50%的測試。 式。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。 ，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少與 20 分鐘。 26 對(duì)講系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 對(duì)講系統(tǒng) A、 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 a．對(duì)講布線平面圖 b．布管平面圖 c．可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)接圖 d．對(duì)講用戶分機(jī)與單元門主機(jī)接線圖 e．單元門主機(jī)與管理中心主機(jī)接線圖 B、系統(tǒng)檢查及測試 27 ⑴檢查及測試的基本原則 a．要按照設(shè)備使用說明書的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。 ，且數(shù)量不宜少于 10% ，即：分機(jī)與單元主機(jī)；分機(jī)與管理主機(jī)：單元主機(jī)與管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。 。 ⑵檢查、測試項(xiàng)目及基本要求 ，便于來訪客人 與住戶直接通話使用。 。 ，應(yīng)編號(hào)無誤，振鈴、通話有效。 ，應(yīng)試驗(yàn)三次， 100%動(dòng)作有效。 ，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置。 9 車庫管理 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 28 ⑷工程圖紙 系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 ，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功 能測試。 100%。 ，動(dòng)作 100%成功視為有效。 ⑵檢查、測試項(xiàng)目及基本要求 ，使用遙控器后門鎖被自動(dòng)開啟。 /手動(dòng)鑰匙切換。 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵設(shè)備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 29 ⑷工程圖紙 系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 ，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測試。 ⑵檢查、測試項(xiàng)目及基本要求 。 。 。 。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 調(diào)音臺(tái)調(diào)試。 30 三、質(zhì)量問題的處理 （一）處理方法 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格； 影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理； 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取 費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。 （二）支持文件 交接協(xié)議書 接管驗(yàn)收小組與職責(zé)范圍 公用部位設(shè)施驗(yàn)收表 分戶問題匯總處理清單 鑰匙交接表 單項(xiàng)問題處理聯(lián)系單 公共配套設(shè)施驗(yàn)收表 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收單 公共區(qū)域配套設(shè)施檢查表 合同會(huì)審表 31 交 接 書 甲方： 乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的約定，乙方于 年 月 日對(duì)《軍區(qū)花園》進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收。 二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時(shí)間 內(nèi)整改完畢。 三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》實(shí)施） 四、因未整改或整改不及時(shí)造成的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 五、對(duì)于本次接管驗(yàn)收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進(jìn)行接管驗(yàn)收。在施工期或未整改或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 六、本交按書為甲乙雙方簽訂的《物業(yè)管理委 托合同》的有效組成部分。 七、附件《軍區(qū)花園接管驗(yàn)收問題匯總》為本交接書有效組成部分。 八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 32 軍區(qū)花園驗(yàn)收小組 序號(hào) 組員 工作職責(zé)與范圍 1 管理處經(jīng)理 把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排 2 副經(jīng)理 協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人 員進(jìn)行檢驗(yàn) 3 工程主管 作好專業(yè)性的檢查工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排 協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。 4 客服負(fù)責(zé)人 跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施 5 強(qiáng)電負(fù)責(zé)人 高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱 6 弱電負(fù)責(zé)人 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電子 巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng) 7 水暖負(fù)責(zé)人 微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組 8 土建負(fù)責(zé)人 房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施 9 綠化負(fù)責(zé)人 對(duì)園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并有工程人員配合。 33 入住期管理 一、辦理入住，快捷便利 a) （一）重簡樸的入住儀式 業(yè)主對(duì)新家 — 軍區(qū)花園 ，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在 軍區(qū)花園 舉辦簡樸的入住儀式，邀請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開端。 b) （二）住手續(xù)流程圖 序號(hào) 工作步驟 1 通知住戶入住 2 管理員核收入住通知書 3 雙方簽署《業(yè)主臨時(shí) 公約》 4 住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復(fù)印件 5 發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》和住宅“二書” 6 辦理裝修手續(xù) 7 住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書》 8 住戶交納入住費(fèi)用 9 住戶房屋驗(yàn)收 10 住戶接收鑰匙 11 管理處文件歸檔 住戶文件歸檔 c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是： 34 i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。 ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電信電話公司、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書 ，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。 iii. 提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。 二、裝修管理 （一）管理內(nèi)容 軍區(qū)花園為 ＃＃建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對(duì)于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。 （二）管理目標(biāo)及承諾 對(duì)于業(yè)主裝修管理方案進(jìn)行審批，下發(fā)裝修許可證；對(duì)于正在裝修的業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的 ，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請(qǐng)業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。 35 （三）崗位設(shè)置 編號(hào) 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡視員 2 常白 （四）裝修管理流程 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項(xiàng)施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照 “裝修管理協(xié)議 ”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負(fù)責(zé)。 （六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部 2020 年 5 月 1 日第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以 下原則 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為 業(yè)主 物業(yè)裝修審批處 業(yè)主開始裝修 正常裝修 違章裝修 勒令停止 36 A 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 B 將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。 C 擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)上的磚、混凝土墻體。 D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)，未經(jīng)城市行政主管部門批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。 3）涉及到門、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則： A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū) 內(nèi)交通； B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積； C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、 D 如安裝大門鐵閘時(shí)，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時(shí)如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時(shí)，將被禁止安裝。 4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計(jì)材料相匹配。 5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請(qǐng)勿在大門加設(shè)任何燈飾。 6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計(jì)之備用位置，請(qǐng)向管理處查詢，按指定位置安裝。