【文章內(nèi)容簡介】 表）是否完好， 管接頭有無滴、漏現(xiàn)象。 ⑻井內(nèi)有無淤泥雜物等。 ⑼管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 風機房 A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵維護使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖 紙 a．通風系統(tǒng)圖 b．風道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設備電氣接線圖 ⑸運行記錄 B、設備運行檢查 24 ⑴各項壓力及其它參數(shù)運行正常。 ⑵各個風口安裝牢固。 ⑶鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。 ⑷控制柜及器件整體與性能完好。 ⑸設備無震動，噪音在要求的標準之內(nèi)。 消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵設備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 a．電氣、暖通、給排水消防平面圖 b．水消防系統(tǒng)圖 c．消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)圖 d．消防泵、噴淋泵控制原理圖 e．送風機、排風機、排煙機 控制原理圖 f．卷簾門控制原理圖 g．探測器布置及編碼圖 25 ⑸消防設備分布表 B、系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 a．要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。 ，其測試數(shù)量應不小于 10%。 。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 ，且此電源在斷電時能自動切換供電。 、斷線檢測、自動控制消防設備等功能應完好。 （包括：煙感、溫感、手報、壓力閥、水 流指示器發(fā)出的報警）應 100%動作可靠、有效，否則，應追加進行不少于 50%的測試。 式。若與背景音樂使用同一套設備和系統(tǒng)時，應能自動切掉背景音樂而直接進行緊急廣播。 ，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時間須不少與 20 分鐘。 26 對講系統(tǒng) A、技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵設備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 對講系統(tǒng) A、 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵設備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 ⑷工程圖紙 a．對講布線平面圖 b．布管平面圖 c．可視對講系統(tǒng)聯(lián)接圖 d．對講用戶分機與單元門主機接線圖 e．單元門主機與管理中心主機接線圖 B、系統(tǒng)檢查及測試 27 ⑴檢查及測試的基本原則 a．要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。 ，且數(shù)量不宜少于 10% ，即：分機與單元主機；分機與管理主機：單元主機與管理主機：管理主機之間。 。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 ，便于來訪客人 與住戶直接通話使用。 。 ，應編號無誤，振鈴、通話有效。 ，應試驗三次， 100%動作有效。 ，配線均應按可視分機方式配置。 9 車庫管理 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵設備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 28 ⑷工程圖紙 系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 ，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功 能測試。 100%。 ，動作 100%成功視為有效。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 ，使用遙控器后門鎖被自動開啟。 /手動鑰匙切換。 技術(shù)資料 ⑴系統(tǒng)設備清單 ⑵設備使用說明書 ⑶系統(tǒng)操作說明書 29 ⑷工程圖紙 系統(tǒng)檢查及測試 ⑴檢查及測試的基本原則 ，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。 ⑵檢查、測試項目及基本要求 。 。 。 。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 調(diào)音臺調(diào)試。 30 三、質(zhì)量問題的處理 （一）處理方法 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格； 影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理； 對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取 費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。 （二）支持文件 交接協(xié)議書 接管驗收小組與職責范圍 公用部位設施驗收表 分戶問題匯總處理清單 鑰匙交接表 單項問題處理聯(lián)系單 公共配套設施驗收表 室內(nèi)設施設備驗收單 公共區(qū)域配套設施檢查表 合同會審表 31 交 接 書 甲方： 乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的約定，乙方于 年 月 日對《軍區(qū)花園》進行物業(yè)接管驗收。 二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應在乙方要求的時間 內(nèi)整改完畢。 三、甲方按乙方所要求標準進行整改，經(jīng)乙方驗收合格后，由乙方負責對園區(qū)所屬物業(yè)進行維修、保養(yǎng)。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責任按照雙方簽訂的《物業(yè)管理委托合同》實施） 四、因未整改或整改不及時造成的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。 五、對于本次接管驗收中未檢查部分（如：采暖設備設施、消防設施、智能化設施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進行接管驗收。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。 六、本交按書為甲乙雙方簽訂的《物業(yè)管理委 托合同》的有效組成部分。 七、附件《軍區(qū)花園接管驗收問題匯總》為本交接書有效組成部分。 八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 32 軍區(qū)花園驗收小組 序號 組員 工作職責與范圍 1 管理處經(jīng)理 把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排 2 副經(jīng)理 協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人 員進行檢驗 3 工程主管 作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進行合理安排 協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。 4 客服負責人 跟隨檢驗人員了解設備設施 5 強電負責人 高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進戶電源總控制箱 6 弱電負責人 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報警、消防水箱電氣部分、電子 巡更系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng) 7 水暖負責人 微機系統(tǒng)、給排水設備設施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機組 8 土建負責人 房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗設備設施 9 綠化負責人 對園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂設施進行檢驗，并有工程人員配合。 33 入住期管理 一、辦理入住，快捷便利 a) （一）重簡樸的入住儀式 業(yè)主對新家 — 軍區(qū)花園 ，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在 軍區(qū)花園 舉辦簡樸的入住儀式，邀請各級領(lǐng)導、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。 b) （二）住手續(xù)流程圖 序號 工作步驟 1 通知住戶入住 2 管理員核收入住通知書 3 雙方簽署《業(yè)主臨時 公約》 4 住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復印件 5 發(fā)放《業(yè)主手冊》和住宅“二書” 6 辦理裝修手續(xù) 7 住戶簽署《住戶入住物品資料領(lǐng)取確認書》 8 住戶交納入住費用 9 住戶房屋驗收 10 住戶接收鑰匙 11 管理處文件歸檔 住戶文件歸檔 c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是： 34 i. 設立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。 ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電信電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書 ，代辦有關(guān)業(yè)務，方便業(yè)主，減少麻煩。 iii. 提供集體辦理和上門服務等服務項目。 二、裝修管理 （一）管理內(nèi)容 軍區(qū)花園為 ＃＃建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預埋進剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負責業(yè)主裝修審批及裝修巡視。 （二）管理目標及承諾 對于業(yè)主裝修管理方案進行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的 ，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴格把關(guān)，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。 35 （三）崗位設置 編號 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡視員 2 常白 （四）裝修管理流程 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預先以書面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照 “裝修管理協(xié)議 ”施工，導致的一切后果均由該業(yè)主負責。 （六）裝修、改建原則 按照建設部 2020 年 5 月 1 日第 110 號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，住宅裝飾裝修需遵守以 下原則 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為 業(yè)主 物業(yè)裝修審批處 業(yè)主開始裝修 正常裝修 違章裝修 勒令停止 36 A 未經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。 C 擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體。 D 損壞原有房屋節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準。 3）涉及到門、窗及外墻的改造，應以下列條件為原則： A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū) 內(nèi)交通； B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積； C 不得影響小區(qū)建筑的整體設計和風格；、 D 如安裝大門鐵閘時，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時，將被禁止安裝。 4）所用建筑材料及顏色力求與原設計材料相匹配。 5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請勿在大門加設任何燈飾。 6）空調(diào)機須安裝在特別設計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。