【正文】 在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，達(dá)到“雙贏”的目的。三、管理服務(wù)目標(biāo)與服務(wù)承諾物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將對(duì)花園住宅區(qū)進(jìn)行全方位管理，通過(guò)各種服務(wù)，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。物業(yè)公司秉承“物業(yè)，”的服務(wù)理念，著力為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)自然、尊貴、全方位的居住和生活環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范，打造旗艦物業(yè)。物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建立與管理。如有問(wèn)題，請(qǐng)?zhí)钊搿斗课蒡?yàn)收表》中，管理處將代表業(yè)主利益向開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：購(gòu)房預(yù)售合同；業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章；公司購(gòu)買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；《入伙通知書》；已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。此復(fù)。 二、集中入伙辦理地址： 三、辦理時(shí)間：上午 至 ，下午 至 。『入伙通知書』 女士／先生： 您好!您所認(rèn)購(gòu)的 小區(qū) 棟 單元 室， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證鴻基花園入伙工作正常有序，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交開(kāi)發(fā)商，管理處應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。 2）依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；再次感謝局予我們這次機(jī)會(huì)！物業(yè)管理有限公司 2006年月日第一章 企業(yè)基本情況一、物業(yè)簡(jiǎn)介物業(yè)公司簡(jiǎn)介二、物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)此處為物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)此處為物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)第二章 前期介入、接管驗(yàn)收及入住管理方案此處為花園項(xiàng)目概括項(xiàng)目概況一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，對(duì)花園的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和花園的實(shí)際需要，憑借物業(yè)在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價(jià)值，并使該項(xiàng)目成為市乃至山東省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)花園制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷； 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。三、入伙（?。┕芾矸桨笜I(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開(kāi)發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。 業(yè)主攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。 由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房。 如開(kāi)發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。 1）集中入伙時(shí)管理處主任每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『入伙須知』入 伙 須 知 女士/先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：您（業(yè)主）的委托書，應(yīng)由律師見(jiàn)證；您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；代理人的身份證或護(hù)照。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日『入伙手續(xù)書』 入伙手續(xù)書 業(yè)主：您認(rèn)購(gòu)的 小區(qū) 棟 單元 室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)。采取形式多樣的便民服務(wù)措施，為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。自然 花園處于市東部，生活便捷，營(yíng)造清幽和自然的小區(qū)生活環(huán)境，封閉式與開(kāi)放式結(jié)合，外松內(nèi)緊的社區(qū)安全管理是在“自然、開(kāi)放”的生活大環(huán)境中寓以專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋Ｕ洗胧＃ㄒ唬┕芾矸?wù)目標(biāo)根據(jù)委托管理事項(xiàng)和《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)花園的房屋設(shè)備、公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。業(yè)主入伙前我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。另一方面，做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。管理處除保安外，業(yè)主接待、主任都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)主簽字并經(jīng)主任確認(rèn)。 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；二、物資裝備情況物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合花園項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按國(guó)家、省市相關(guān)文件執(zhí)行。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。[財(cái)務(wù)部] 財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理等事宜。　人員配備管理處各崗位員工的任職要求[主任] 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力 有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力[主任助理] 有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力[客戶服務(wù)員] 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 形象健康 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。 完成公司交辦的其他任務(wù)。 擬制小區(qū)的業(yè)主服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量控制。 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報(bào)修事宜。 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)主服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)主見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。 具體開(kāi)展業(yè)主服務(wù)方面的工作，包括業(yè)主入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；出納員 完成主管交辦的其它工作。 驗(yàn)證《物品出門證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行；巡崗保安 檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛停放情況。 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；設(shè)備工（維修工） 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員擔(dān)綱，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等方面進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)時(shí)間為34周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3質(zhì)量管理ISO900ISO1400OHSAS18001貫標(biāo)知識(shí)；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；國(guó)外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)【各部門主管培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對(duì)下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。為適合業(yè)主服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目管理處設(shè)置一個(gè)客戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)工作。掌握基本安全保安技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域保安工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)保安服務(wù)的目標(biāo)保安服務(wù)的特點(diǎn)保安服務(wù)的基本要求保安服務(wù)的主要職責(zé)保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)保安各類人員的崗位職責(zé)保安服務(wù)的主要任務(wù)消防工作安全應(yīng)急方案各類表格記錄注意事項(xiàng)保安隊(duì)列動(dòng)作教案培訓(xùn)課時(shí)：24課時(shí)[保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]課程概述：通過(guò)對(duì)保潔服務(wù)在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對(duì)管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；f. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；g. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障；l 定期檢查a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；b. 由工程主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。l 工程主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托