【正文】 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新2 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況3 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)4 屬于開(kāi)發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出報(bào)告與建議，并協(xié)助開(kāi)發(fā)商維修5 編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全6 合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變?cè)ㄖ挠猛? 各類(lèi)設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺(tái)帳清楚8 及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好9 因房制宜，有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)10 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度11 完善的管理、檢查、考核制度12 各類(lèi)房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)13 建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)14 搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】l 維修工b. 按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；c. 每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；d. 將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)；e. 房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；f. 房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告工程主管，并在工程主管協(xié)同下排除異常。 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。課程提綱：2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 2．1 設(shè)備檔案的建立 2．1．1 設(shè)備臺(tái)帳、卡與標(biāo)識(shí)管理 2．1．2 設(shè)備機(jī)房管理 2．1．3 設(shè)備的運(yùn)行管理 2．1．4 設(shè)備的維保管理 2．1．5 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理3. 設(shè)備管理的分類(lèi) 3．1 給排水系統(tǒng) 3．2 消防系統(tǒng) 3．3 暖通（空調(diào)）系統(tǒng) 3．5 強(qiáng)電系統(tǒng) 3．6 弱電系統(tǒng) 3．7 智能化系統(tǒng) 4．1 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 4．2 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4．3 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4．4 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4．6 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4．8 設(shè)備帳、卡物管理辦法 4．9 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法培訓(xùn)課時(shí)：20課時(shí)三、規(guī)章制度的建立 規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在花園的物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。課程提綱：收集資料，建立綠化檔案園林綠化法律法規(guī)政策綠化名詞解釋怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程怎樣對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)行監(jiān)管培訓(xùn)課時(shí)：12課時(shí)[設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容]課程概述：物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。課程目標(biāo)：保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化課程提綱： 概述 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他培訓(xùn)課時(shí)：8課時(shí)[綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]課程概述：綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個(gè)重要組成部分。 培訓(xùn)內(nèi)容：業(yè)主服務(wù)的概念；業(yè)主服務(wù)的內(nèi)容；業(yè)主服務(wù)的基本要求；入伙服務(wù)；業(yè)主接待；權(quán)籍管理；裝修管理；培訓(xùn)課時(shí)：16課時(shí)[保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)，保安服務(wù)門(mén)崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車(chē)輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。培訓(xùn)時(shí)間為23周類(lèi)別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3不同類(lèi)型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶(hù)服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45（根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)）注：一小時(shí)為一課時(shí)[客戶(hù)服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]課程概述：業(yè)主是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(hù)(使用人)的統(tǒng)稱(chēng)。[新進(jìn)員工培訓(xùn)方案]培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； 發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障； 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； 對(duì)工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度； 對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度； 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)； 負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理； 對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作； 保持與業(yè)主的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)； 完成主任交給的其他工作任務(wù)。財(cái)務(wù)部主管環(huán)境管理部主管保安服務(wù)部主管工程維修部主管 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)主檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的接待工作。 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 通過(guò)保潔專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn) 能吃苦耐勞承受工作壓力[維修養(yǎng)護(hù)] 年齡20－35歲之間，男性 熟練操作辦公自動(dòng)化軟件 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū) 外表端莊，思路敏捷 具備行業(yè)崗位資格證書(shū)[工程維修部]工程維修部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備的維保服務(wù)以及住戶(hù)維修、公共設(shè)施維修等工作。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由主任直接安排，各部門(mén)主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向主任負(fù)責(zé)。管理設(shè)施的配置分類(lèi)名稱(chēng)單位數(shù)量辦公用品電腦、打印機(jī)臺(tái)3辦公桌椅套6資料柜組3保險(xiǎn)柜個(gè)1照相機(jī)個(gè)1治安用具對(duì)講機(jī)部8橡膠警棍根10雙層床張40強(qiáng)光手電個(gè)6清潔設(shè)備清潔車(chē)輛62米人字梯個(gè)4玻璃工具套15維修工具3米人字梯個(gè)22米人字梯個(gè)2小型工具套15壓力鉗、老虎鉗工作臺(tái)等套1電錘、電鉆、疏通機(jī)套2綠化工具小型工具套6噴霧器個(gè)1三輪車(chē)個(gè)2總計(jì)　　　第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度一、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置此處為管理處組織架構(gòu)設(shè)置 管理處運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé)管理處運(yùn)作方式[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。 財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理； 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；向業(yè)主交付填寫(xiě)的資料有：《業(yè)主手冊(cè)》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家。全方位 以各種配套的功能為依托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主各方面的需求，實(shí)行足不出戶(hù)的全新呵護(hù)。二、物業(yè)管理定位市花園將會(huì)成為市住宅的一顆靚麗新星，其高品味、高水準(zhǔn)、高格調(diào)的建設(shè)追求必將使他成為市經(jīng)典小區(qū)。房產(chǎn)收款組 物業(yè)組物業(yè)組 第三章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一、物業(yè)管理范圍小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護(hù)、管理；小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理；小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)；小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車(chē)輛疏導(dǎo)、停放管理；安全管理、24小時(shí)社區(qū)巡邏。您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。請(qǐng)您在接到《入伙通知書(shū)》后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 年 月 日『入伙通知書(shū)回執(zhí)』入伙通知書(shū)回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書(shū)，本人購(gòu)買(mǎi)的 小區(qū) 棟 單元 室，擬定于 年____月 日前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。如您不能按時(shí)前來(lái)，在 年 月 日后，請(qǐng)到銷(xiāo)售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 2）正常情況入伙階段，管理處主任每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書(shū)面通知并整改。 業(yè)主驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 業(yè)主驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。 業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理部門(mén)向業(yè)主發(fā)出入伙通知書(shū)。 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》。 6）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿(mǎn)足今后客戶(hù)的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO900ISO1400OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）； 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；若有幸接花園，我公司將秉承“”的服務(wù)理念，竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)。前 言首先，十分感謝局給予這次參加花園的物業(yè)管理工作。本物業(yè)管理方案是根據(jù)花園的實(shí)際狀況，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案?！〗ㄔO(shè)施工階段 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)； 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線(xiàn)路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)布置及所用建材的性能； 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；d．落實(shí)物業(yè)的保修事宜。 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料