花園建筑材料及項(xiàng)目質(zhì)量營(yíng)銷(xiāo)-全文預(yù)覽
【正文】 （一） 目前市場(chǎng)交樓標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展趨勢(shì)最近，我們帶著有關(guān)項(xiàng)目課題，突擊考察了麗江花園、祈福新村、廣州碧桂圓、金業(yè)花園等有關(guān)有代表性的樓盤(pán)，啟示很大。與麗江花園幾乎相鄰的廣州碧桂園，由于沒(méi)有未裝修這種交樓形式，裝修價(jià)沒(méi)有單獨(dú)列出，而是包含在樓價(jià)當(dāng)中。特別高檔的裝修款式?jīng)]有，而特別簡(jiǎn)單的除毛坯房外也未看到，麗江花園售樓部的樣板房可作為中等檔次的代表，廳、臥房的地面采用了高檔次竹地板，廚房、廁所的墻、頂都采用了藝術(shù)瓷片，加上潔具檔次較高，廳、廊做了吊頂，裝有筒燈，給人感覺(jué)較好，但臥房天花的石膏線及普通的柜、臺(tái)及一些細(xì)部處理粗糙，又使人覺(jué)得美中不足。此次考察的樣板房基本上只裝修地面，而面墻、天花處理得相當(dāng)簡(jiǎn)單，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做頂，石膏線也很少做，窗簾盒和窗簾都未設(shè)；二是發(fā)展商在推出的樣板房中，地面基本上是以木地板為主，特別是廣州碧桂園，還按木材的質(zhì)地不同分為三等，即復(fù)合板、竹地板、柚木板。單從數(shù)字上看，以要求不裝修和普通裝修的人較多，各為6人，以要求簡(jiǎn)單裝修的和豪華裝修的人較少，各為3人。（三） 各種交樓方案的優(yōu)劣比較１、 不裝修方式１） 優(yōu)點(diǎn)a、 交樓方式簡(jiǎn)單，環(huán)節(jié)清晰，業(yè)主本身的投訴減少；b、 業(yè)主可完全按照自己的意愿設(shè)計(jì)裝修款式、風(fēng)格；c、 在裝修價(jià)格方面因?yàn)樽陨韰⑴c，比較放心。３、 普通型裝修所謂普通型裝修，是將隔墻廚廁、陽(yáng)臺(tái)等基礎(chǔ)性工作完成的一種裝修方式，它是想通過(guò)發(fā)展商來(lái)承擔(dān)其中工作量大、耗料大、有可能穿墻打洞的一些工作環(huán)節(jié)，一方面減少業(yè)主收樓后的裝修內(nèi)容和工作環(huán)節(jié)，方便物業(yè)管理另一方面也照顧一部分想錦上添花的業(yè)主進(jìn)一步改進(jìn)，其優(yōu)缺點(diǎn)是：１） 優(yōu)點(diǎn)a、 發(fā)展商投入資金少，風(fēng)險(xiǎn)減少；b、 室內(nèi)感覺(jué)，家的感覺(jué)增強(qiáng)，購(gòu)樓即可入住，若要改進(jìn)可慢慢實(shí)施，時(shí)間上從容得多；c、 留有進(jìn)一步改進(jìn)的空間，業(yè)主還可根據(jù)個(gè)人的喜好、習(xí)慣進(jìn)行改進(jìn)，花費(fèi)不大，對(duì)環(huán)境的影響也不太大。天花：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房頂?shù)蹩郯逄旎?。水電：全部電線入墻安裝。（以上裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修價(jià)格未經(jīng)核實(shí)，只是假設(shè)）依據(jù)這一基本裝修標(biāo)準(zhǔn)，再依據(jù)主要裝修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米兩個(gè)檔次，每個(gè)檔次都附有A、B、C、D、E五個(gè)調(diào)整方案或菜單供業(yè)主選擇，這五個(gè)菜單分別只針對(duì)基本方案中的某一款項(xiàng)進(jìn)行變動(dòng)，如A菜單是將廳的木地板換成釉面磚，其余不變；B菜單是改動(dòng)廳陽(yáng)臺(tái)推拉門(mén)；C是天花全部吊頂；D是部分吊頂；E是取消浴缸，增加整體浴室等，調(diào)整一項(xiàng)，按每項(xiàng)的造價(jià)對(duì)整體價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和扣減，兩個(gè)檔次和每檔次的5個(gè)類(lèi)型，任由業(yè)主自定，于一個(gè)月至二個(gè)月前將選定的款式及預(yù)定金交給公司，由公司統(tǒng)一安排組織實(shí)施。公司對(duì)裝飾隊(duì)的管理人員只發(fā)基本工資，其余從靠所完成的工程任務(wù)中提成，裝飾工程隊(duì)視工程質(zhì)量大小設(shè)若干個(gè)施工小組，各小組人員包括木工、泥瓦工、電工、油漆工、管道工等，按計(jì)時(shí)工處理，即有工作量有工作任務(wù)時(shí)，領(lǐng)取定額工資，無(wú)工程任務(wù)時(shí)，公司不負(fù)任何義務(wù)和責(zé)任，或者說(shuō)，施工組只是掛靠在裝飾工程隊(duì)下的，由裝飾工程隊(duì)全過(guò)程監(jiān)理的乙方隊(duì)伍。通過(guò)建立嚴(yán)格的管理辦法和處罰制度來(lái)控制進(jìn)度和裝修質(zhì)量。因?yàn)楹芏鄻I(yè)主不及時(shí)裝修，主要是時(shí)間和精力顧不過(guò)來(lái)。要讓售樓員盡快熟悉裝修內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格，有意引導(dǎo)客戶(hù)接受普通裝修類(lèi)型。天花：廳、房抹ICI；四周加石膏線；衛(wèi)生間、廚房吊塑料扣板天花。衛(wèi)生設(shè)施：采用高級(jí)浴缸、洗手盆、坐廁，并配備浴鏡、毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。外墻：亞光面磚與白色陶瓷馬賽克相結(jié)合。廚房：白色瓷磚灶臺(tái)、安全煤氣管道系統(tǒng)。配套設(shè)施：１） 共用電視天線；２） 每戶(hù)預(yù)埋電話(huà)線；３） 大型地面停車(chē)均方便住戶(hù)。電梯：天津奧的斯電梯。門(mén)：廳門(mén)：柚木雕花門(mén)；睡房：櫸木夾板門(mén)；衛(wèi)生間、廚房：櫸木夾板門(mén)（下截帶百葉）。公共衛(wèi)生間：COTTO連龍頭配件、連體坐廁、枧盅、紙巾盅。二、 云海苑別墅組團(tuán)內(nèi)部功能和初步方案（一） 豪華別墅方案占地面積350~400M2，花園面積150M2上。（二） 占地300平方米的獨(dú)立別墅方案建筑占地面積：140平方米建筑面積：374平方米（不含陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)）花園面積：160平方米別墅功能（面積單位：平方米）首層車(chē)庫(kù)客廳酒吧間飯廳廚房洗衣間衛(wèi)生間工人房共用間建筑面積2253151281020140二層套間房套間房套房活動(dòng)室共用間露臺(tái)3535252025140三層主人套房睡房起居室浴室書(shū)房共用間空中花園露臺(tái)64其中16其中20其中8其中203094（三） 占地250平方米的獨(dú)立別墅建筑占地面積：120平方米建筑面積：334平方米花園占地面積：130平方米☆☆功能（面積單位：平方米）首層車(chē)庫(kù)客廳酒吧間飯廳廚房工人房衛(wèi)生間洗衣間建筑面積224212108620120二層套間房臥室臥室共用衛(wèi)生間活動(dòng)室共用間露臺(tái)35121253026120三層主人套房睡房起居室書(shū)房浴室共用間空中花園露臺(tái)64其中16其中20其中20其中83094第二節(jié) 項(xiàng)目整體工程安排（表格）38 / 38序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容開(kāi) 發(fā) 進(jìn) 度1998年1999年2000年2001年1立項(xiàng)審批1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011122規(guī)劃確定3規(guī)劃報(bào)批4地質(zhì)勘探
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