花園建筑材料及項目質(zhì)量營銷-全文預覽
【正文】 （一） 目前市場交樓標準及發(fā)展趨勢最近，我們帶著有關(guān)項目課題，突擊考察了麗江花園、祈福新村、廣州碧桂圓、金業(yè)花園等有關(guān)有代表性的樓盤，啟示很大。與麗江花園幾乎相鄰的廣州碧桂園，由于沒有未裝修這種交樓形式，裝修價沒有單獨列出，而是包含在樓價當中。特別高檔的裝修款式?jīng)]有，而特別簡單的除毛坯房外也未看到，麗江花園售樓部的樣板房可作為中等檔次的代表，廳、臥房的地面采用了高檔次竹地板，廚房、廁所的墻、頂都采用了藝術(shù)瓷片，加上潔具檔次較高，廳、廊做了吊頂，裝有筒燈，給人感覺較好，但臥房天花的石膏線及普通的柜、臺及一些細部處理粗糙，又使人覺得美中不足。此次考察的樣板房基本上只裝修地面，而面墻、天花處理得相當簡單，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做頂，石膏線也很少做，窗簾盒和窗簾都未設(shè)；二是發(fā)展商在推出的樣板房中，地面基本上是以木地板為主，特別是廣州碧桂園，還按木材的質(zhì)地不同分為三等，即復合板、竹地板、柚木板。單從數(shù)字上看，以要求不裝修和普通裝修的人較多，各為6人，以要求簡單裝修的和豪華裝修的人較少，各為3人。（三） 各種交樓方案的優(yōu)劣比較１、 不裝修方式１） 優(yōu)點a、 交樓方式簡單，環(huán)節(jié)清晰，業(yè)主本身的投訴減少；b、 業(yè)主可完全按照自己的意愿設(shè)計裝修款式、風格；c、 在裝修價格方面因為自身參與，比較放心。３、 普通型裝修所謂普通型裝修，是將隔墻廚廁、陽臺等基礎(chǔ)性工作完成的一種裝修方式，它是想通過發(fā)展商來承擔其中工作量大、耗料大、有可能穿墻打洞的一些工作環(huán)節(jié)，一方面減少業(yè)主收樓后的裝修內(nèi)容和工作環(huán)節(jié)，方便物業(yè)管理另一方面也照顧一部分想錦上添花的業(yè)主進一步改進，其優(yōu)缺點是：１） 優(yōu)點a、 發(fā)展商投入資金少，風險減少；b、 室內(nèi)感覺，家的感覺增強，購樓即可入住，若要改進可慢慢實施，時間上從容得多；c、 留有進一步改進的空間，業(yè)主還可根據(jù)個人的喜好、習慣進行改進，花費不大，對環(huán)境的影響也不太大。天花：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房頂?shù)蹩郯逄旎?。水電：全部電線入墻安裝。（以上裝修標準及裝修價格未經(jīng)核實，只是假設(shè)）依據(jù)這一基本裝修標準，再依據(jù)主要裝修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米兩個檔次，每個檔次都附有A、B、C、D、E五個調(diào)整方案或菜單供業(yè)主選擇，這五個菜單分別只針對基本方案中的某一款項進行變動，如A菜單是將廳的木地板換成釉面磚，其余不變；B菜單是改動廳陽臺推拉門；C是天花全部吊頂；D是部分吊頂；E是取消浴缸，增加整體浴室等，調(diào)整一項，按每項的造價對整體價格進行調(diào)整和扣減，兩個檔次和每檔次的5個類型，任由業(yè)主自定，于一個月至二個月前將選定的款式及預定金交給公司，由公司統(tǒng)一安排組織實施。公司對裝飾隊的管理人員只發(fā)基本工資，其余從靠所完成的工程任務(wù)中提成，裝飾工程隊視工程質(zhì)量大小設(shè)若干個施工小組，各小組人員包括木工、泥瓦工、電工、油漆工、管道工等，按計時工處理，即有工作量有工作任務(wù)時，領(lǐng)取定額工資，無工程任務(wù)時，公司不負任何義務(wù)和責任，或者說，施工組只是掛靠在裝飾工程隊下的，由裝飾工程隊全過程監(jiān)理的乙方隊伍。通過建立嚴格的管理辦法和處罰制度來控制進度和裝修質(zhì)量。因為很多業(yè)主不及時裝修，主要是時間和精力顧不過來。要讓售樓員盡快熟悉裝修內(nèi)容、標準、價格，有意引導客戶接受普通裝修類型。天花：廳、房抹ICI；四周加石膏線；衛(wèi)生間、廚房吊塑料扣板天花。衛(wèi)生設(shè)施：采用高級浴缸、洗手盆、坐廁，并配備浴鏡、毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。外墻：亞光面磚與白色陶瓷馬賽克相結(jié)合。廚房：白色瓷磚灶臺、安全煤氣管道系統(tǒng)。配套設(shè)施：１） 共用電視天線；２） 每戶預埋電話線；３） 大型地面停車均方便住戶。電梯：天津奧的斯電梯。門：廳門：柚木雕花門；睡房：櫸木夾板門；衛(wèi)生間、廚房：櫸木夾板門（下截帶百葉）。公共衛(wèi)生間：COTTO連龍頭配件、連體坐廁、枧盅、紙巾盅。二、 云海苑別墅組團內(nèi)部功能和初步方案（一） 豪華別墅方案占地面積350~400M2，花園面積150M2上。（二） 占地300平方米的獨立別墅方案建筑占地面積：140平方米建筑面積：374平方米（不含陽臺、露臺）花園面積：160平方米別墅功能（面積單位：平方米）首層車庫客廳酒吧間飯廳廚房洗衣間衛(wèi)生間工人房共用間建筑面積2253151281020140二層套間房套間房套房活動室共用間露臺3535252025140三層主人套房睡房起居室浴室書房共用間空中花園露臺64其中16其中20其中8其中203094（三） 占地250平方米的獨立別墅建筑占地面積：120平方米建筑面積：334平方米花園占地面積：130平方米☆☆功能（面積單位：平方米）首層車庫客廳酒吧間飯廳廚房工人房衛(wèi)生間洗衣間建筑面積224212108620120二層套間房臥室臥室共用衛(wèi)生間活動室共用間露臺35121253026120三層主人套房睡房起居室書房浴室共用間空中花園露臺64其中16其中20其中20其中83094第二節(jié) 項目整體工程安排（表格）38 / 38序號項目內(nèi)容開 發(fā) 進 度1998年1999年2000年2001年1立項審批1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011122規(guī)劃確定3規(guī)劃報批4地質(zhì)勘探
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