【正文】 5 書報(bào)資料費(fèi) 綜合測算 300 300 36006 辦公用品、低值易耗品攤銷綜合測算 500 500 60007 社區(qū)文化及宣傳費(fèi)綜合測算 1000 1000 120228 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 按稅法的有關(guān)規(guī)定估算 3600 元/年 300 36009 物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件費(fèi)按三年更換一次計(jì)算 20220/3/12 555 666010 第三者責(zé)任險(xiǎn) 綜合測算 500 500 6000小計(jì) 6489 77868三 公用水電費(fèi)1 電梯、公共照明、生活水泵、風(fēng)機(jī)等按 元/，建筑面積66000 平方米66000 13200 158400小計(jì) 13200 158400四 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)1 電梯維保 住宅客梯按 1200 元/，計(jì) 14 臺 120014 16800 2022002 消防系統(tǒng)維保 按 元/ 660003 供配電及照明系統(tǒng)維保高低壓柜、變壓器維?？?10000 元/年，發(fā)電機(jī)維?？?5000 元/年，電路及開關(guān)改造維護(hù)款 3000 元/年，照明燈具更換款 3000 元/年（10000+5000+3000+3000）/121750 210003 / 274 給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 綜合測算 500 元/月 500 60005 公共設(shè)施維護(hù)零星材料款綜合測算 1000 元/月 1000 120226 日常土建零星維修綜合測算 1000 元/月 1000 120227 水池清洗費(fèi) 一年兩次,每次 5000 元 50002/12 833 9996小計(jì) 22433 269196五 清潔綠化費(fèi)1 清潔費(fèi) 綜合測算 1000 元/月 1000 120222 化糞池清洗 按 200m3，15 元/m3 清洗費(fèi)，一年兩次200102/12 333 39963 外墻清洗費(fèi) 按建筑面積的一半估算外墻清潔面積，每年 1 次， 元/平方米。管理費(fèi)收支盈虧測算測算說明：管理費(fèi)收入（元） 管理費(fèi)支出（元） 盈虧（元）入住率 100% 1188000 1035000 168204入住率 90% 1069200 1035000 34200入住率 85% 1009800 1035000 25200入住率 80% 950400 1035000 846001．全年純管理費(fèi)收入 萬元，是按 100%的入住率測算，未考慮小區(qū)空置面積。潭龍空中花園物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元/平方米我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。通過綜合考評，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭取主動，贏得勝利。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例 7:3 的原則運(yùn)作。裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞燦擾諗魴莖。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷鴇竇鮒鑿。機(jī)電設(shè)備設(shè)運(yùn)行崗位 2 個(gè)（3 班） 、維修值班崗位 2 名，共 8 名水電工，工程班長 1 名。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲綜訴鮐巹。清潔衛(wèi)生；公共生活秩序；交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；社區(qū)文化活動；小區(qū)檔案資料管理；物業(yè)保險(xiǎn)事宜；法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。重視客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)的問題徹底跟蹤解決。監(jiān)督與自我約束機(jī)制： 監(jiān)督機(jī)制紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲僨鴛鋅鮚嗚。效益激勵。量化目標(biāo)激勵。事業(yè)激勵。激勵機(jī)制在潭龍空中花園管理處員工隊(duì)伍中，如何建立有效的激勵機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。AEA 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶服務(wù)需求。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧鰲鱺貼。否則，管理處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)管理程序處理。設(shè)立值班制度。重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保潭龍空中花園社會形象和經(jīng)濟(jì)效益。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。管理處接受潭龍空中花園業(yè)主委員會、發(fā)展商和 AEA 武漢公司的領(lǐng)導(dǎo)。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙蘇鯊運(yùn)。管理方式根據(jù) AEA 對潭龍空中花園物業(yè)管理工作的整體策劃，我們將潭龍空中花園物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營型。下面僅以AEA 全面接管武漢市物業(yè)的案例與潭龍空中花園作一簡要比較。AEA 注重環(huán)境優(yōu)化，包括在清潔過程中，重點(diǎn)要求的是保潔，把對裝飾面材料的保護(hù)和維護(hù)溶入日常的清潔工作中。AEA 技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)潭龍空中花園的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用。因此，有能力為潭龍空中花園的供配電設(shè)備、電機(jī)設(shè)備的正常運(yùn)行提供全面的技術(shù)保障。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣繢鯨鎦。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉匱鯔潰。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無貽鰓閎。 [經(jīng)營型] 物業(yè)管理模式在潭龍空中花園具有廣闊的施展空間。一種管理模式：酒店式、經(jīng)營型物業(yè)管理模式AEA 在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)[ 經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。專業(yè)保障 展示 AEA“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新 ”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮 ISO9000 質(zhì)量保證體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)經(jīng)營管理體系以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻曉養(yǎng)鰲頓。AEA 在設(shè)備管理、環(huán)境保護(hù)和形象塑造上有著十幾年的管理經(jīng)驗(yàn)，以深圳管理模式，按武漢實(shí)際操作，創(chuàng)雙方雙贏效果。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：依托中航企業(yè)集團(tuán)，長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保潭龍空中花園社會形象和物業(yè)的正常運(yùn)行。正是由于 AEA 建立了服務(wù)客戶的最高原則，近年來，在所管轄的百余萬平方米物業(yè)中，年有效投訴率均在千分之二以下。因此，AEA 將依靠自身的優(yōu)勢，投入十二分的精力，通過專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，確保潭龍空中花園的辦公和生活環(huán)境安全可靠。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀詢鱈驄。但是，我們有在武漢服務(wù) 3 年的經(jīng)歷，有豐富的物業(yè)地域概念和實(shí)際的本土工作經(jīng)驗(yàn)，而且我們有服務(wù)潭龍空中花園的真誠愿望，有信心為潭龍空中花園提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。小區(qū)規(guī)劃呈圍合式布局，小區(qū)內(nèi)建有中央大花園，居民通過獨(dú)立的小區(qū)內(nèi)步行綠地進(jìn)行休閑娛樂活動，從而得到綠化及環(huán)境的最大集約效應(yīng)。圍合式布局有利于人車分流，將車流限定在圍合外，為小區(qū)內(nèi)能有一個(gè)絕對獨(dú)立的步行系統(tǒng)創(chuàng)造了條件，也營造了一個(gè)安全、舒適的生活空間，使潭龍空中花園產(chǎn)生良好的自然通風(fēng)效果，同時(shí)也創(chuàng)造出疏密有致的室外空間景觀。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈禍測樅鋸鰻鯪。重點(diǎn)二：確保安全可靠潭龍空中花園是一棟高層住宅樓，設(shè)施設(shè)備、人員狀況和周邊環(huán)境比較復(fù)雜，保證物業(yè)的正常，首要任務(wù)就是消防治安的責(zé)任到位，設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行，一切隱患的預(yù)先防范。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚億鰾簡。員工觀念到位，服務(wù)貫徹始終是 AEA 做好潭龍空中花園物業(yè)經(jīng)營管理工作的重要保障。2 / 27深入武漢本土，熟識武漢商情，在管理了武漢市著名的信合大廈、長航小區(qū)、省中保大廈、祥和花園、惠譽(yù)花園等的基礎(chǔ)上，有能力為潭龍空中花園的繁榮盡責(zé)盡力，確保物業(yè)管理質(zhì)量和物業(yè)的社會形象。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞摟鰨饗。長遠(yuǎn)承擔(dān) 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對物業(yè)整體項(xiàng)目全面的策劃、服務(wù)和管理層面，服務(wù)概念從委托合同期擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。AEA 豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)可以幫助策劃、安排和適時(shí)調(diào)整經(jīng)營管理策略，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和使用效能；AEA 強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；AEA 的綜合服務(wù)能力在滿足潭龍空中花園的需求中具有明顯實(shí)力。管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾1．自接管之日起，二年內(nèi) 達(dá)到省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)，樹立潭龍空中花園 良好的社會形象。AEA 將客戶滿意作為工作業(yè)績評價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。技術(shù)優(yōu)勢：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持AEA 積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。AEA 所屬的中航電梯公司是深圳市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為潭龍空中花園的 12 部電梯安全運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻歿鯰錆。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針嚨鯤鏵。在護(hù)管工作中，我們不但注重治安問題，而且考慮形象工程，保持一種內(nèi)緊外松的護(hù)管局面。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯饃鯫缽。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩蠐鑭釃邊鯽釓。我們的管理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制四部分構(gòu)成。潭龍空中花園管理處作為 AEA 專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對獨(dú)立，在 AEA 的授權(quán)下，履行“潭龍空中花園物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。做好設(shè)備、檔案、管理處物品的交接驗(yàn)收工作，雙方共同試運(yùn)行 1530 天，為確保物業(yè)管理工作連續(xù)性。由管理處主任、事務(wù)管理員輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會，一般問題不過夜。信息系統(tǒng)碩 癘 鄴 頏 謅 攆 檸 攜 驤 蘞 鷥 膠 據(jù) 實(shí) 鰹 贏 。管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。管理機(jī)制實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組） 、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛鉤。AEA 深諳員工激勵的巨大推動力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機(jī)制，實(shí)踐效果極佳。用 AEA 確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是 AEA 推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。是優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一，根據(jù)物業(yè)收益分配。自我約束機(jī)制制定管理處廉潔自律基本要求。高度重視物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，時(shí)刻關(guān)注物業(yè)市場動態(tài)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，以確保物業(yè)的增值、保值?！鰝渥ⅲ阂陨系墓芾韰^(qū)域僅限于潭龍空中花園的住宅樓、地下停車場及小區(qū)外圍的物業(yè)范圍。在正式接管后，形成目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。保潔人員 8 名，綠化工 1 名，泳池救生員 1 名，保潔班長 1 名。 工程部分 9 人 班長 1 人 水電維修工 8 人 管理處主任 1 人 客戶服務(wù)中心 2 人 事務(wù)管理 2 人護(hù)管部分 15 人隊(duì)長 1 人 班長 2 人 護(hù)管員 12 人保潔綠化部分 11 人班長 1 人保潔綠化 8 人 綠化工 1 人 泳池救生員 1 人9 / 27員工管理人才是 AEA 最寶貴的財(cái)富。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適緄撾鲅傯。做事先做人，正人先正己。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。 驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻驃弒綈閶魎齠。幾年來，AEA 凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、