【正文】 對小區(qū)內(nèi)及樓宇的配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，我司的管理人員每天定期對樓宇及設(shè)備進(jìn)行巡查，確保設(shè)施處于良好的狀態(tài)，延長物業(yè)的使用壽命，為業(yè)/租戶提供基本的使用保證。 通過社區(qū)活動與宣傳，加強(qiáng)人與人之間的溝通，減少人與人之間的隔閡，不定期組織寵物飼養(yǎng)經(jīng)驗研討會，讓業(yè)主對寵物的飼養(yǎng)有更高的認(rèn)識，管理更加完美。（三） 物品進(jìn)出管理 為了確?！皬V地花園”的安全，我們將加強(qiáng)對進(jìn)出小區(qū)的物品和外來人員的監(jiān)控，擬采用我司現(xiàn)有的《物品出/入管理規(guī)定》——初步設(shè)想在晚上6：30分以后，小區(qū)內(nèi)的物品(大件的物品、電器等)不予放行——和實施業(yè)/租戶憑出入證管理以及對外來人員實施登記制度、盤查制度，營造小區(qū)的文明、舒適、安全的生活、工作環(huán)境。 明暗溝檢查1次/周，即壞即修，暢通、無積水、無塌陷、無鼠洞； 道路、停車場檢查1次/天，隨壞隨修，平整；無積水；無漏水，無缺損、完好率99%以上； 在雨季、臺風(fēng)到來前，按預(yù)定巡視路線進(jìn)行檢查，做好防水防漏工作。每月對主干道進(jìn)行二次路面清洗。在管轄區(qū)域的盲點設(shè)立巡邏登記表制度，巡邏人員每1小時簽到一次（深夜班在零時至七時實行每一小時報崗制度。具體概括為：目標(biāo)管理、總體物業(yè)管理設(shè)想、日常物業(yè)管理方式、四項基本管理工作的落實（保安管理、工程管理、清潔管理、園林綠化管理）和經(jīng)營宗旨。園藝員18保證質(zhì)量地搞好負(fù)責(zé)區(qū)域的園林綠化工作，不得擅自離崗，以保持區(qū)域內(nèi)的綠化。車管員2人指揮車輛進(jìn)出、停放，并做好登記，收費(fèi)工作，對違章停放車輛應(yīng)及時制止和糾正，搞好基地內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)車輛漏水、漏油，應(yīng)及時通知司機(jī)。保安部保安部主管1人制訂基地安全保衛(wèi)工作計劃，組織落實消防演習(xí)工作，合理、科學(xué)安排管理員的工作，落實做好基地的安全保衛(wèi)工作，及時處理大廈的突發(fā)事件。財務(wù)部出納和會計2人負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記賬、結(jié)算工作，對不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正，各種臺帳的建立，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、賬賬相符，賬款相符、日清月結(jié)，準(zhǔn)確無誤，定期分析資金往來及運(yùn)用情況、監(jiān)督合理使用資金。主管1人在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)職能，協(xié)助主任處理當(dāng)班的日常事務(wù)。全體員工既是服務(wù)員，又是安全員。我司設(shè)置專門監(jiān)督部門，通過日常抽檢、巡檢、月檢、內(nèi)部審核等方式對管理處的日常工作進(jìn)行監(jiān)督，確保管理工作的正常開展。每星期主動上門征詢意見，共同監(jiān)督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實施管理，保證小區(qū)的治安、消防安全。對于“廣地花園”住宅小區(qū)，我司將在借鑒其他管理處貫標(biāo)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，揚(yáng)長避短，以更加務(wù)實和更加靈活的工作方式，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)和ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)。（二）提高管理服務(wù)水平的設(shè)想根據(jù)“廣地花園”現(xiàn)有樓宇狀況、還是小區(qū)規(guī)模而言，都有自己獨特的地方，如何針對實際情況，開展高水平的管理服務(wù)，是管理工作的難點與重點所在。 以“程序、效率、溫暖、主動”的服務(wù)要求為宗旨，在以業(yè)/租戶滿意為前提下，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高管理水平，最終達(dá)到小區(qū)物業(yè)的保值、增值。 協(xié)助產(chǎn)權(quán)交易中心辦理廣地業(yè)戶的房產(chǎn)證。 由于前物業(yè)管理公司華隆物業(yè)，沒有將廣地花園的相關(guān)資料留下，對我處開展工作帶來不便，現(xiàn)我處正在收集和整理住戶的資料及工程資料。圍繞提供星級服務(wù)的宗旨，以一流服務(wù)營造舒適、和諧、安全的生活環(huán)境，孵化未來優(yōu)秀住宅小區(qū)，打造廣州市番禺地區(qū)優(yōu)秀小區(qū)。管理也是服務(wù)，管理的含意對物進(jìn)行管理，服務(wù)的含意對人進(jìn)行服務(wù)，全心全意為業(yè)主/租戶服務(wù)，用戶至上，想用戶之所想，急用戶之所急，把服務(wù)工作做到家；經(jīng)營，通過開展各類服務(wù)以及各種經(jīng)營來解決物業(yè)管理中的某些經(jīng)費(fèi)開支；效益，在開展有償服務(wù)時，不片面追求經(jīng)濟(jì)利益，而是要以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三者為最終目標(biāo)。具體體現(xiàn)以下兩個方面：（一）創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、幽雅的生活環(huán)境；（二）提高物業(yè)的價值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。（一） 短期目標(biāo)（三個月）： 由于現(xiàn)在廣地花園的公共設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重，我處將全面對其進(jìn)行檢查，并計劃維修。 在提供高質(zhì)量的物業(yè)管理的同時，組織豐富多彩的社區(qū)文化活動。 在05年下季用水、用電高峰期來臨前，著手解決臨水臨電的問題。 四、物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想（一）基礎(chǔ)管理設(shè)想我司介入“廣地花園物業(yè)管理服務(wù)項目”的物業(yè)管理后，將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系的要求，全面推行質(zhì)量管理，實踐我司“創(chuàng)造宜人的家居生活”這一管理核心理念。通過實地考察，同時結(jié)合我司的實際情況，我們提出以下設(shè)想。重點強(qiáng)化治安防衛(wèi)、工程管理和社區(qū)文化和環(huán)境管理，抽調(diào)業(yè)務(wù)素質(zhì)好、責(zé)任心強(qiáng)的骨干參與管理，營造舒適的生活環(huán)境。具體采取如下做法：② 意見調(diào)查：針對管理工作、服務(wù)質(zhì)量、集資維修等內(nèi)容，采取電話、上門、問卷等多種方式，定期對分管部門（業(yè)主）進(jìn)行意見調(diào)查。五、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案根據(jù)廣州“廣地花園”的實際情況，為實施全面的、更有效的物業(yè)管理服務(wù)，為此，我司將成立“廣地花園”管理處，開展日常管理服務(wù)，并且就“廣地花園”的實際情況設(shè)置管理人員及其架構(gòu)。全程：要求管理處全體員工確保所提供的每項服務(wù)有始有終，做到遇問題，必須有分析、有處理、有跟蹤、有結(jié)果。并負(fù)責(zé)小區(qū)供配電系統(tǒng)及各系統(tǒng)行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)職能和制定各種計劃及對計劃的執(zhí)行。工程部供配電系統(tǒng)值班電工3人在供配電領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對供配電系統(tǒng)實行監(jiān)管、監(jiān)理，確保系統(tǒng)的正常的運(yùn)行及對系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)。保安部組長7人協(xié)助管理處主管，切實做好大廈24小時的安全保衛(wèi)工作。清潔部主管1人對管理處主任負(fù)責(zé)，及時報告清潔檢查、工作進(jìn)度、員工行為紀(jì)律，經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)巡查，編制清潔用品的采購計劃和控制其合理使用。第二章“廣地花園”的日常管理管理處日常管理程序物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償服務(wù)，是一種服務(wù)性行業(yè)。 工作指令成果（使用）計劃（目標(biāo)）執(zhí)行（操作）接受建議決策（調(diào)整）反饋（參謀）監(jiān)督（檢查）措施信息 216。由各崗位利用對講機(jī)向主管匯報本崗位的崗位情況，實行主管定時巡崗、管理處主任不定期查崗），以便管理處隨時監(jiān)督檢查上崗情況。 不定期對管轄區(qū)域綠化進(jìn)行除草、修剪、殺蟲、施肥，保持綠化青綠。（二） “廣地花園”人員進(jìn)出管理 “廣地花園”住宅管理，是我處介入“廣地花園”開展物業(yè)管理工作的重點。（四） 寵物管理： 將廣州有關(guān)的飼養(yǎng)寵物的規(guī)定引入“廣地花園”。 推行寵物登記制度，定期邀請有關(guān)寵物防疫部門派員到“廣地花園”小區(qū)為有飼養(yǎng)寵物業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場咨詢飼養(yǎng)知識和注射防疫疫苗。 搞好樓宇內(nèi)及周圍環(huán)境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一個清潔衛(wèi)生的環(huán)境。因此我司作出如下設(shè)想： 商業(yè)街設(shè)置巡邏崗2人，在公共區(qū)域盤查可疑人員，檢查公共區(qū)域的消防設(shè)施。（七） “廣地花園”車場管理為了使小區(qū)內(nèi)的車輛停/放有序，要求所有管理員引導(dǎo)汽車到達(dá)安全及指定停車車位停放，擬定車輛進(jìn)出實行打卡制度。 車場管理人員要輔助引導(dǎo)客人安全泊車至指定車位，及時提醒客人關(guān)鎖好門窗，帶走貴重物品，認(rèn)真檢查車況，發(fā)現(xiàn)問題及時提示客人以策安全。將該小區(qū)建設(shè)成為我司旗下優(yōu)質(zhì)、高雅的典范小區(qū)，以體現(xiàn)我司的品牌形象?！?） 堅持保本微利的原則，制定各項活動的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以稱心的價格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主提供文娛康體服務(wù)。5） 保持會所、賓館空氣通暢，環(huán)境整潔，清新無異味，地面平整，無積水、無滲漏水、無雜物堆積。（九） 二次裝修管理 住宅房屋裝修1） 業(yè)主、住戶裝修應(yīng)提前向管理處申報，填寫《裝修申請表》，并遞交裝修圖紙、裝修方案，進(jìn)行審核批準(zhǔn)。3） 施工隊進(jìn)入小區(qū)裝修，一律要遞交有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入。例如：房屋天臺改變用途，房屋結(jié)構(gòu)受損，整體及環(huán)境就要受影響。發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電，亂拉亂接，特別是住宅天臺違章加建等問題，應(yīng)立即予以解決。二、 培訓(xùn)目標(biāo)1） 就“廣地花園”而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是提高管理人員的素質(zhì)及管理水平，我處將根據(jù)員工的工作量及實際需要來制定詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，目的是通過培訓(xùn)增強(qiáng)員工的基本技術(shù)及其它技能，使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平達(dá)到全國一級物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使之有效地服務(wù)于“廣地花園”業(yè)/租戶，努力為業(yè)/租戶提供盡善盡美的生活享受。全面注入CS（ 業(yè)/租戶滿意）思想，主動為業(yè)/租戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù)。（4） 崗位輪訓(xùn)：通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會，通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能、一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。 公司勞動、人事制度。在職培訓(xùn)日常工作培訓(xùn)普通員工每日兩次（每日早、晚集隊） 工作方式、方法、要求 注意事項 布置、檢查工作。全員培訓(xùn)全體員工每月一次（全員大會）具體按培訓(xùn)部計劃 公司規(guī)章制度 國家政策、法律法規(guī) 專業(yè)技能、行業(yè)信息理論進(jìn)行研究、學(xué)習(xí)專項培訓(xùn)由人事培訓(xùn)部確定按培訓(xùn)部計劃培訓(xùn)部根據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)課程。 案例分析。 如何管理培訓(xùn)屬下員工。中層管理人員晉升（十一） 所有后備晉升主任、經(jīng)理人員每季度一次，具體另定178。178。輪崗培訓(xùn)季度考核優(yōu)秀員工每季度一次其他崗位的崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、操作流程要求及其他相關(guān)知識。不能通過再培訓(xùn)考核者，不能上崗。軟件方面是建立在住戶卡或業(yè)主卡制度的基礎(chǔ)上。從而維護(hù)小區(qū)正常的交通秩序，制止外來人員的干擾、騷擾，確保小區(qū)附屬設(shè)備、公共場所等不受人為損壞、破壞，盡可能減少人為因素造成的損失。2） 巡邏崗：（1） 采取定點崗、巡邏崗相結(jié)合，實行大循環(huán)（整個小區(qū)）中有小循環(huán)（每一小片區(qū)）的連環(huán)巡視方案。在實際工作中，計劃在每個小區(qū)出入口處及臨近中心設(shè)置固定崗，在小區(qū)內(nèi)每一片區(qū)安排巡邏崗，實行24小時不間斷巡視。n 巡邏保安員要及時勸喻各種不當(dāng)行為，糾正亂停/放的車輛，保障消防通道的通暢，保持管理區(qū)范圍內(nèi)的秩序，如發(fā)現(xiàn)異常情況，還應(yīng)及時向監(jiān)控中心報告，由監(jiān)控中心協(xié)調(diào)處理。n 門崗職能：大門、中門、J1門崗控制人員出入，車輛管理工作，尤以大門為廣地形象崗位是小區(qū)內(nèi)業(yè)主，車輛出入主要路徑。（2） B區(qū)管轄范圍：整個二期工程n 沿江巡邏的路線庫為：由龍湖公園 花場 疊茵庭園。巡邏方式為往復(fù)式不間斷巡邏。 治安管理“分區(qū)管理”1） 重點監(jiān)控：據(jù)初步了解，暫時分為三個區(qū)域；在“廣地花園”內(nèi)，A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)各為一個獨立的區(qū)域，每一個獨立的區(qū)域都由一名組長負(fù)責(zé)，固定崗和巡邏崗組成，獨立工作，遙相呼應(yīng)。（2） 全天候監(jiān)控：保安實行24小時值班、24小時巡邏；3） 聯(lián)合監(jiān)控：設(shè)置熱線，一旦發(fā)生可疑人員，立即監(jiān)控；4） 建立小區(qū)安全防范快速反應(yīng)體系；采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，智能監(jiān)控與人員監(jiān)控相結(jié)合，連環(huán)巡視、做到一處有事，環(huán)環(huán)連動。但由于現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)所有的智能化系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)（如：攝像頭等）和門禁系統(tǒng)都損壞，我處已派工程人員進(jìn)行完全的修復(fù)，如不能修復(fù)的，我處將損壞程度、數(shù)量及所需費(fèi)用報產(chǎn)權(quán)交易中心，雙方協(xié)商后再作更換。廣地花園管理部崗位編排表區(qū)域崗位名稱對講配置白班人數(shù)夜班人數(shù)兩班人數(shù)總組長1112A區(qū)組長1112大門1448中門1112J1門崗1112商業(yè)區(qū)1112雅樂路巡112宿舍崗1112A區(qū)巡邏1224泳池崗112B區(qū)組長1112北門1112小學(xué)崗1122橋頭崗1112塘西門崗1224B區(qū)巡邏1224沿江巡邏1112C區(qū)組長1112公告欄崗1112別墅門崗1112外環(huán)崗1112東門1112帝景臺112網(wǎng)球場崗112C區(qū)巡邏1224后門1224頂休6612合計21404080治安管理檢查情況表檢查項目固定崗盤查程序巡查崗消防設(shè)施、設(shè)備消防監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行情況應(yīng)急處理培訓(xùn)抽查情況培訓(xùn)情況培訓(xùn)、學(xué)習(xí)實操情況備注禮儀、禮貌、儀表盤查程序衛(wèi)生情況衛(wèi)生情況禮儀禮貌、儀表儀容、儀表情況交接班情況交接班情況交接班情況工作標(biāo)準(zhǔn) 盤查時應(yīng)按文明用語要求進(jìn)行 對來人來訪人員應(yīng)盤查其身份、證件、來因及所找戶主的姓名、樓座、房號；必要時可通過防盜門對講機(jī)與戶主通話，確認(rèn)后登記放行。 若遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各界人士，應(yīng)立即起立敬禮。10固定崗固邊無垃圾、雜物，門窗干凈，無明顯灰塵。 有詳細(xì)地巡查記錄，時間發(fā)現(xiàn)的事項有登記，有簽名。按業(yè)戶維修流程處理每天班前班后主任或主管對當(dāng)天的工作有布置總結(jié)和分析 公司規(guī)章制度的學(xué)習(xí)有計劃，有落實； 崗位職責(zé)的培訓(xùn)落實，有記錄； 隊伍的實操按要求進(jìn)行； 禮儀、禮貌、儀容、儀表的培訓(xùn)