【正文】 水平更高、效果更好。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團藺締崳惲囂驁瘋。■第五章 提高物業(yè)管理服務水平新設(shè)想日常物業(yè)管理綜合服務中的提高日常物業(yè)管理的綜合服務是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理以外的各項服務與管理工作，包括事務管理、環(huán)境管理、護管及消防管理、及公共設(shè)施管理等。因此，我們的清潔作業(yè)在某種程度上更確切的含義是“保潔”。日常防火工作應注意如下幾個要點：首先要控制火源。人們對現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強。小區(qū)應急發(fā)電機將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵騮詡駐賭。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責。發(fā)電機系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動皮帶松緊度，檢查機組有否漏油、水情況和啟動蓄電池電壓、液位及比重，檢查機組外部螺絲有否松動現(xiàn)象。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則，這批進取型的從業(yè)骨干善于運用最新科技，經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好潭龍空中花園項目物業(yè)管理工作的根本保證。建立設(shè)備標示系統(tǒng)，完善機電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設(shè)備有責任人。欖閾團皺鵬緦壽驏頦蘊釙負壽虜餉駒。誦終決懷區(qū)馱倆側(cè)澩賾鱺罷礙鋮飴盜。潭龍空中花園對物業(yè)管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。根據(jù)以往經(jīng)驗，AEA 入駐之初的幾個月，在設(shè)備設(shè)施方面有可能會暴露一些問題和缺陷，小區(qū)用戶也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。針對小區(qū)辦公及居住功能比重較大的特點，AEA 無論在物業(yè)管理的整體形象定位，還是服務重點上，均圍繞如何建立一種親和的人文環(huán)境。烴斃潛籬賢擔視蠶賁粵貫飭驢噦餾艱。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗駑緩馬蝕。定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)廢擴駑彎。技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進行改善，確保安全運行。公共設(shè)施管理能源運行小區(qū)保證 24 小時的水電供應，以滿足小區(qū)用戶的工作和生活需要，也達到小區(qū)設(shè)備設(shè)施運作的需要。護管及消防管理建立消防責任制由于高層商廈火險因素多、火勢蔓延快、疏散困難、撲救難度大等特點，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠遠不夠的，需要在小區(qū)工作或生活的每一個人都來參與。環(huán)境管理環(huán)境管理清潔管理綠化管理消殺管理垃圾及污水管理污染控制標識管理事務管理業(yè)主的意見征詢?nèi)牖锛把b修管理 投訴處理及回訪保修及維修控制 社 區(qū) 文 化11 / 27環(huán)境管理目標21 世紀的環(huán)境管理不單單是清潔、綠化等簡單的概念，它已成為包括生態(tài)平衡、消除污染、節(jié)省能源、城市規(guī)劃等方面的系統(tǒng)工程。8 外圍廣場商鋪的管理 針對外圍廣場擁有不少簡易商鋪，除了經(jīng)常性清潔和巡視外，實行消防、清潔及次序的自我規(guī)范，并做好這類宣傳。在物業(yè)管理費預算中專項安排，提供每月不少于 2022 元的資金支持。社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。設(shè)立管理處主任制管理處主任、助理輪流當值，隨時為業(yè)主和租戶服務，督促管理服務工作，不斷改進服務質(zhì)量。1 / 27收支測算表表 管理費收支測算表序號項目 測算依據(jù) 年計（按 100%使用率）一 收入1 物業(yè)管理服務費 6600012 1188000 合計 1188000 二 支出1 工資福利 詳見《支出測算明細表》 389136 2 辦公費 詳見《支出測算明細表》 77868 3 公用水電 詳見《支出測算明細表》 158400 4 公共設(shè)施維護 詳見《支出測算明細表》 269196 5 清潔綠化費 詳見《支出測算明細表》 65196 6 護管費用 詳見《支出測算明細表》 6300 7 16 項合計 966096 9 營業(yè)稅及附加 按營業(yè)收入的 % 68904 合計 1035000 三 贏余 153000 支出測算明細表表 管理費支出測算表序號項目 測算依據(jù) 計算式（按月計）月支出（元）年支出（元）一 工資及福利1 管理處主任 1 人 12022 2022 240002 事務管理員 2 人 21000 2022 240003 工程班長 1 人 11000 900 108004 水電工 8 人 8800 6400 768005 護管隊長 1 人 1900 900 108006 護管班長 2 人 2800 1600 192007 護管員 12 人 12600 7200 864008 保潔班長 1 人 1700 700 84009 綠化保潔員 9 人 9500 4500 5400010 泳池救生員 1 人 1600 600 720011 工資總額 26800 3216002 / 2712 福利費 按工資總額的 21% 5628 67536小計 32428 389136二 辦公費1 培訓費 按每人 20 元/月 3720 740 88802 交通費 按每月 300 元計 1300 300 36003 通訊費 電話 2200 元/ 月，手機 1200 元/ 月，Call 機 650 元/月400+200+300 900 108004 服裝費 管理人員冬裝 1 套，每套 1000 元，管理員、工程人員夏、秋裝各 2 套，每套 80 元，另工程人員夾克 2 套，每套 200 元；護管員冬裝 2 套，每套 400 元，夏秋各 2 套，每套 250元、保潔員平均冬裝各 2 套，每套150 元，夏、秋裝各 2 套，每套 80元，服裝兩年更換一次（10003+80412+92002+400215+425015+150211+80114）/2/121394 167285 書報資料費 綜合測算 300 300 36006 辦公用品、低值易耗品攤銷綜合測算 500 500 60007 社區(qū)文化及宣傳費綜合測算 1000 1000 120228 業(yè)務招待費 按稅法的有關(guān)規(guī)定估算 3600 元/年 300 36009 物業(yè)管理軟件、財務軟件費按三年更換一次計算 20220/3/12 555 666010 第三者責任險 綜合測算 500 500 6000小計 6489 77868三 公用水電費1 電梯、公共照明、生活水泵、風機等按 元/，建筑面積66000 平方米66000 13200 158400小計 13200 158400四 公共設(shè)施維護費1 電梯維保 住宅客梯按 1200 元/，計 14 臺 120014 16800 2022002 消防系統(tǒng)維保 按 元/ 660003 供配電及照明系統(tǒng)維保高低壓柜、變壓器維?？?10000 元/年，發(fā)電機維?？?5000 元/年，電路及開關(guān)改造維護款 3000 元/年，照明燈具更換款 3000 元/年（10000+5000+3000+3000）/121750 210003 / 274 給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 綜合測算 500 元/月 500 60005 公共設(shè)施維護零星材料款綜合測算 1000 元/月 1000 120226 日常土建零星維修綜合測算 1000 元/月 1000 120227 水池清洗費 一年兩次,每次 5000 元 50002/12 833 9996小計 22433 269196五 清潔綠化費1 清潔費 綜合測算 1000 元/月 1000 120222 化糞池清洗 按 200m3，15 元/m3 清洗費，一年兩次200102/12 333 39963 外墻清洗費 按建筑面積的一半估算外墻清潔面積，每年 1 次， 元/平方米。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲綜訴鮐巹。效益激勵。AEA 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結(jié)、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。設(shè)立值班制度。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙蘇鯊運。AEA 技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)潭龍空中花園的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運行費用。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。專業(yè)保障 展示 AEA“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新 ”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮 ISO9000 質(zhì)量保證體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)經(jīng)營管理體系以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果籟叢媽羥為贍僨蟶練淨櫧撻曉養(yǎng)鰲頓。因此，AEA 將依靠自身的優(yōu)勢，投入十二分的精力，通過專業(yè)的物業(yè)管理服務，確保潭龍空中花園的辦公和生活環(huán)境安全可靠。圍合式布局有利于人車分流，將車流限定在圍合外，為小區(qū)內(nèi)能有一個絕對獨立的步行系統(tǒng)創(chuàng)造了條件，也營造了一個安全、舒適的生活空間，使潭龍空中花園產(chǎn)生良好的自然通風效果，同時也創(chuàng)造出疏密有致的室外空間景觀。員工觀念到位，服務貫徹始終是 AEA 做好潭龍空中花園物業(yè)經(jīng)營管理工作的重要保障。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。技術(shù)優(yōu)勢：強大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持AEA 積累十幾年樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗，集設(shè)計、安裝、維護、改造能力于一身，技術(shù)實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。在護管工作中，我們不但注重治安問題，而且考慮形象工程，保持一種內(nèi)緊外松的護管局面。潭龍空中花園管理處作為 AEA 專門機構(gòu)，財務相對獨立，在 AEA 的授權(quán)下，履行“潭龍空中花園物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務和責任。信息系統(tǒng)碩 癘 鄴 頏 謅 攆 檸 攜 驤 蘞 鷥 膠 據(jù) 實 鰹 贏 。AEA 深諳員工激勵的巨大推動力，強調(diào)在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎(chǔ)上融合激勵機制，實踐效果極佳。自我約束機制制定管理處廉潔自律基本要求。保潔人員 8 名，綠化工 1 名，泳池救生員 1 名，保潔班長 1 名。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。幾年來，AEA 凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 AEA 發(fā)展作出了重要的貢獻。物質(zhì)裝備計劃情況1．按武漢市物業(yè)管理有關(guān)文件規(guī)定，由潭龍空中花園的管委會免費提供 186 平方米的管理用房，按準成本租金提供 280 平方米的經(jīng)營用房，另外免費提供 110 平方米的護管住房；轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應頁諳絞綽髏鱉。無償服務項目商務信息服務：代訂機票、車船、代叫出租車； 代寄、代領(lǐng)郵件，代訂報刊、雜志、牛奶； 臨時代管小件物品； 代訂酒店客房，代請保姆家教等； 代辦銀行、電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等開戶服務。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動管理水平升級。共建新文明推崇關(guān)注社會、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；倡導社會公德，提高用戶及屬員的文明意識；緊貼時代脈搏，管理處與業(yè)委會聯(lián)系，舉辦社會精神文明展覽活動；組織“更高尚一些、更文明一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動。懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥鯊臘騖韋。風攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。在高層商廈，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。在設(shè)備管理中，AEA 注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。照明系統(tǒng)在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護。最迅速地恢復設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。紳藪瘡顴訝標販繯轅賽憮賄豎毆饉蒞。