【正文】 重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 AEA 發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。月?？罩妹娣e的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行商定（按前期介入費(fèi)用實(shí)報(bào)實(shí)銷處理）。66000/2122200 264004 綠化費(fèi) 按綠化面積 1000 平方米， 元/平1000 400 48005 泳池消毒費(fèi) 按 100 元/天，夏季四個(gè)月 90 天 100120 120226 消殺費(fèi) 綜合測(cè)算 500 元/月 500 6000小計(jì) 4433 65196六 護(hù)管費(fèi)用1 護(hù)管器械維護(hù)更換費(fèi)按平均 20 元/ 2015 300 36002 對(duì)講機(jī)管理費(fèi) 按每部 20 元/月 205 100 12003 護(hù)管員人身保險(xiǎn) 按 100 元/ 10015/12 125 1500小計(jì) 525 63004 / 27前期管理人員費(fèi)用序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 月支出（元）年支出（元）1 前期管理人員工資 工程師 3 名，月工資 1500 元 4500 54000 2 保險(xiǎn)、福利費(fèi) 工資總額的 21% 945 11340 3 交通費(fèi) 市內(nèi)交通費(fèi)、汽車油費(fèi)等，按 100 元/人月，3 人300 3600 4 通訊費(fèi) 100 元/月/人 300 3600 5 稅金 費(fèi)用總額的 %計(jì) 17 209 6 年終獎(jiǎng)金 按人均 1500 元計(jì)算 4500 54000 7 合計(jì) 6045 72540 備注：在入住率達(dá)到 80%以前時(shí)，開發(fā)商應(yīng)支付前期介入人員的其他費(fèi)用，主要有：過(guò)節(jié)費(fèi)（五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)及中秋節(jié)）標(biāo)準(zhǔn)按每人 200 元。物質(zhì)裝備計(jì)劃情況1．按武漢市物業(yè)管理有關(guān)文件規(guī)定，由潭龍空中花園的管委會(huì)免費(fèi)提供 186 平方米的管理用房，按準(zhǔn)成本租金提供 280 平方米的經(jīng)營(yíng)用房，另外免費(fèi)提供 110 平方米的護(hù)管住房；轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁(yè)諳絞綽髏鱉。AEA 認(rèn)為，服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)， “勿以善小而不為”。便民服務(wù)制度設(shè)立客戶服務(wù)中心由管理處主任助理（事務(wù)管理員兼）直接分管該中心的工作，另配備 1 名事務(wù)管理員，24 小時(shí)為小區(qū)的業(yè)主和租戶提供咨詢服務(wù)，協(xié)調(diào)、解決便民服務(wù)一線問(wèn)題。在力所能及范圍內(nèi)，最大限度的滿足客戶合理要求。無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目商務(wù)信息服務(wù)：代訂機(jī)票、車船、代叫出租車； 代寄、代領(lǐng)郵件，代訂報(bào)刊、雜志、牛奶； 臨時(shí)代管小件物品； 代訂酒店客房，代請(qǐng)保姆家教等； 代辦銀行、電話、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等開戶服務(wù)。有償服務(wù)項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施安裝、維修及更換服務(wù)：檢修室內(nèi)電路，修理、更換室內(nèi)開關(guān)/插座/ 電話盒/門鈴，更換室內(nèi)燈泡/日光燈/燈罩；安裝、修理辦公家具及配件；疏通室內(nèi)下水管道（支管） ，修理、更換室內(nèi)水閥/水龍頭/ 軟管，修理室內(nèi)洗臉盆/馬桶浮球/浴缸等；安裝、修理、更換門鎖；修理、更換窗戶玻璃/窗簾/拉簾/墻上固定掛鉤；安裝各式空調(diào)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、洗衣機(jī)、熱水器；清洗抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、各式空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)、煤氣爐、熱水器；8 / 27維修常用辦公電器（電腦、打印機(jī)、電話、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等） ；維修家用電器（各式空調(diào)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、洗衣機(jī)、熱水器、煤氣爐、電視、電話、電腦等）；裝修、刷油漆、涂料，地墻面鋪地磚或水泥等。隨著時(shí)代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個(gè)更富有文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。物業(yè)管理公司只有同客戶充分溝通，啟發(fā)客戶自律和參與意識(shí)，相互配合，才能使物業(yè)管理從“一人管百人”向“ 千百人管自己 ”轉(zhuǎn)變，形成雙向共管的局面，使物業(yè)管理收到事半功倍的效果，而社區(qū)文化正是建立這種溝通的潤(rùn)滑劑。因此，社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理有所聯(lián)系，管理應(yīng)該有文化內(nèi)涵，而文化內(nèi)涵又反向推動(dòng)管理水平升級(jí)。白領(lǐng)階層文化欣賞品味較高，一般活動(dòng)很難引起他們的興趣，需要尋找一些格調(diào)和品味較高的項(xiàng)目；事業(yè)有成的居民，相對(duì)活動(dòng)時(shí)間較少，多年形成的封閉式住宅環(huán)境和個(gè)人隱私保護(hù)意識(shí)，需要合理的活動(dòng)時(shí)間和環(huán)境相配合；有些業(yè)主只要時(shí)間允許可能是社區(qū)文化活動(dòng)的踴躍參加者。保證社區(qū)文化總體效果的主要措施深刻理解社區(qū)文化對(duì)物業(yè)管理無(wú)形的推動(dòng)作用，高度重視社區(qū)文化活動(dòng)。根據(jù)潭龍空中花園的實(shí)際情況，安排社區(qū)文化相對(duì)穩(wěn)定的活動(dòng)場(chǎng)地。共建新文明推崇關(guān)注社會(huì)、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；倡導(dǎo)社會(huì)公德，提高用戶及屬員的文明意識(shí)；緊貼時(shí)代脈搏，管理處與業(yè)委會(huì)聯(lián)系，舉辦社會(huì)精神文明展覽活動(dòng)；組織“更高尚一些、更文明一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動(dòng)。2 給排水質(zhì)量控制 每半年對(duì)日常供水質(zhì)量進(jìn)行鑒定，每年對(duì)供水箱進(jìn)行兩次專業(yè)清洗。6 垃圾分類處理 垃圾投放袋裝化。9 節(jié)約能源、資源 對(duì)電梯、中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃。懨俠劑鈍觸樂(lè)鷴燼觶騮揚(yáng)銥鯊臘騖韋。咼鉉們歟謙鴣餃競(jìng)蕩賺趲為練濺騙閻。服務(wù)投訴處理及回訪AEA 提倡隱性物業(yè)管理服務(wù)，為減少用戶的投訴或不便，要求管理處有良好的服務(wù)意識(shí)，而且要有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力，加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作，使我們的服務(wù)超前于業(yè)主的感受，在業(yè)主尚未意識(shí)到不便之前解決問(wèn)題。AEA 有信心、有經(jīng)驗(yàn)、有能力，在潭龍空中花園全體用戶的配合及協(xié)助下，將小區(qū)管理成為清潔優(yōu)美無(wú)污染的高層商廈。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。因此，我們的綠化作業(yè)在某種程度上更確切的含義是“凈化”。其它還要注意餐廳排煙、發(fā)電機(jī)噪音及排煙、空調(diào)冷卻塔等機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃炫光等的處理。建立區(qū)域消防責(zé)任制，各集體法人或個(gè)人均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書，由此使小區(qū)消防管理全面展開，使火災(zāi)事故的隱患降低到最小程度。在高層商廈，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。要經(jīng)過(guò)特殊處理；其三監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。廣場(chǎng)客流車流的合理調(diào)配小區(qū)地面廣場(chǎng)不但客流車流集中，合理的調(diào)配客流車流，不但能夠整肅廣場(chǎng)的混亂環(huán)境，而且減少可能的危險(xiǎn)隱患。針對(duì)各種能源的停供，在第一時(shí)間知會(huì)用戶并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。在設(shè)備管理中，AEA 注重設(shè)備全過(guò)程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能。發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因及規(guī)律進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)控 24 小時(shí)密切監(jiān)控各小區(qū)停車場(chǎng)、重要出入口、機(jī)房等主要場(chǎng)所。照明系統(tǒng)在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護(hù)。設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案故障分類設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。除上述重大故障外，其它為一般故障。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理的應(yīng)盡快報(bào)告管理處主任。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施作好。維護(hù)保養(yǎng)工作方式14 / 27維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩部分內(nèi)容：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運(yùn)行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機(jī)器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性修理，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實(shí)施。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)供配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測(cè)和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測(cè)消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)各項(xiàng)控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報(bào)警信號(hào)裝置是否失效。紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮賄豎毆饉蒞。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥峽軋饈俠。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊(duì)，同時(shí)委派 10 名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。核心競(jìng)爭(zhēng)力。鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈賁膚饃麗。樹立高尚、安全、環(huán)保、親和的整體形象潭龍空中花園地處武漢最繁華的市區(qū)，獨(dú)特的樓宇造型和充滿現(xiàn)代化氣息的環(huán)境，是一個(gè)國(guó)際化、多功能、環(huán)保型的文化區(qū)域。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張?zhí)y搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；小區(qū)公共照明系統(tǒng)無(wú)故障。用整體形象和優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引和留住用戶，并根據(jù) AEA 中航苑和其它代管物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)為發(fā)展商出謀劃策。儔聹執(zhí)償閏號(hào)燴鈿膽賾勞覡祕(mì)繭餛綾?？b電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈惡層魎馀鯛。驥擯幟褸饜兗椏長(zhǎng)絳粵藎鍰館煒餓紓。AEA 將派熟練技工到現(xiàn)場(chǎng)支援，幫助整改，主動(dòng)介入，積極參與，為小區(qū)發(fā)展商和用戶排憂解難。有效的成本控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控制來(lái)保證管理酬金的獲取。執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。AEA 掌握了高層商廈財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)代物業(yè)管理已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛(ài)崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。服務(wù)創(chuàng)新措施。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營(yíng)型 ]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無(wú)止境的工作。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。幘覘匱駭儺紅鹵齡鐮瀉戲穎譎琿餌飫。遜輸吳貝義鰈國(guó)鳩猶騸繢樣餃鱉饒禿。引入 AEA 管理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。癱噴導(dǎo)閽騁艷搗靨驄鍵檜簍貢釵餑鬢。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行 AEA 員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000 質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來(lái)辦事人員的影響。首先，增加小區(qū)立體綠化和盆栽植物布置，形成花園式居住環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。設(shè)備管理形象規(guī)范。突出小區(qū)的親和氛圍。如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下五方面的工作：蹤飯夢(mèng)摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃釓嶇淶饋麩。AEA 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國(guó)航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營(yíng)理念；創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。實(shí)踐證明，委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。在大雷雨后，也要盡快對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點(diǎn)的松脫和斷開。齡踐硯語(yǔ)蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)減貽顏饌農(nóng)。中央監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號(hào)是否受到干擾，錄像機(jī)是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。嚌鯖級(jí)廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭嶁盧馭勞。對(duì)各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評(píng)議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績(jī)量化考核的依據(jù)。日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅(qū)訛。系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。不得違反安全規(guī)程。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶騍擯駟謔。