【正文】 7疏通地漏、廁所管道27換門窗玻璃8上門收洗衣物品28木門維修9搬運家具、大型家電29家用空調(diào)維修保養(yǎng)10清洗廚房用品30小型會務辦理11居室裝修咨詢31代理物業(yè)租售12代接代送客人32小規(guī)模聚會策劃13清洗私家車33邀請小型演出樂隊來小區(qū)演出14汽車打蠟34樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品15安裝燈具35家庭綠化、盆景租借16安裝用電明線36二手電腦器材租售17更換鎮(zhèn)流器37代擬文稿18更換燈管、燈泡38收發(fā)電子郵件19拆換業(yè)主入戶電源線39電腦培訓20拆換業(yè)主插座線40家庭小藥箱十一、物業(yè)管理各類工作流程圖工程交驗維修保養(yǎng)工作程序物業(yè)顧問前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開發(fā)成本、管理成本物業(yè)交付前三個月，首批維修人員進場，參與設備調(diào)試，并請供應商培訓制定工具材料采購計劃，制定材料工具管理制度編制二次裝修手冊同發(fā)展商、承包商進行工程交接驗收，列出所有問題，做好備忘，請承包商逐項整改。誤報查明誤報原因向消控中心報告總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。消控中心消除報警信號，儀器復位。動用大樓消防設施自救滅火，組織維持秩序清潔工作流程圖清潔主管 參與前期物業(yè)管理清潔操作程序制定各類制度制定整個物業(yè)清潔計劃制定物業(yè)前期清潔開荒計劃制定清潔設備采購計劃制定設備管理制度組織清潔工崗前業(yè)務培訓編制各崗位操作規(guī)程實施清潔工作實施物業(yè)前期清潔開荒工作配合行政部購買清潔設備、工具、物料編制崗位職責制定考核標準實施制定中海物業(yè)公司管理業(yè)績一覽表 1996年3月27日，海華花園被上海市人民政府命名為一九九五年度上海市文明小區(qū)； 1997年1月7日，海華花園獲上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，名列上海市五個優(yōu)秀示范小區(qū)第一名； 1997年3月，海興廣場被上海市房地局、上海物業(yè)管理協(xié)會評為一九九六年度上海市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈； 1998年6月，海華花園被評為一九九七年度上海市文明小區(qū)； 1999年2月，中海物業(yè)公司被評為一九九七——一九九八年度上海市綠化先進集體； 2000年4月，海華花園被評為一九九九年度上海市文明小區(qū)； 2001年11月, 海興廣場被評為二00一年消防工作先進集體。2001年12月, 中海物業(yè)公司被評為二000年環(huán)境統(tǒng)計先進集體；2002年7月，上海廣場被評為上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；2001年11月, 上海廣場被評為二00一年消防工作先進集體。2000年8月，海天花園被評為一九九八——一九九九年度上海市安全小區(qū)； 1999年5月，海麗花園被評為一九九八年度上海市文明小區(qū)； 1998年12月，中海物業(yè)公司榮獲市房地局上海市二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)； 1997年，海興廣場被中華人民共和國建設部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈； 1997年1月，海華花園被上海市消防安全委員會授予一九九六年度上海市消防安全小區(qū)； 1996年5月31日，海華花園被上海市房地局授予上海市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)； 1995年12月，海華花園被上海市園林局授予上海市一九九五年度綠化優(yōu)勝獎； 動用大樓消防設施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來。安排值班電工切斷失火房間電源。分析原因制訂糾正和預防措施消防應急方案示意圖1. 消防中心報警2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報警根據(jù)報警數(shù)據(jù)確定報警地址確定火災情況，向消控中心、總值班或管理處報告火 災值班人員呼叫班長，巡邏人員到現(xiàn)場查看火警苗子確定情況，向消控中心、總值班或管理處報告總值班、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保員、電工急赴現(xiàn)場。對外來文件的登記、傳閱、批復、催辦等作出規(guī)定。e）建立綜合設備臺制度，建立全壽命設備管理制度，把設備全壽命期內(nèi)的設備本體、日常運行、日常維修、技術改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。八、檔案的建立與管理設備檔案資料的管理a）設備設施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復、執(zhí)照等）齊全，建立設備臺帳、目錄清晰、項目齊全、管理完善、隨時查閱。發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應及時剪除調(diào)換；此外，如果有特殊活動，如大型慶?；顒?、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動和參觀者對象不同，適當調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點綴，以增加喜慶氣氛。大堂的綠化擺設大堂是大樓的門面。2）、大樓內(nèi)的綠化布置大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。修整樹木一般在冬季。除雜草、松土雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時減少病蟲害的發(fā)生；松土是使土壤表面松動，達到保水、透氣、增溫的目的。D、綠化養(yǎng)護管理在宏潤花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時予以鎖好、搖上；接到治安、火警報警，應及時趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確處理。巡視時還得注意消防設施及器材；巡視范圍包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域；做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報；精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)；進入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔，嚴禁吸煙，嚴禁使用電水壺及其它明火，設備與操作臺上不得堆物；如發(fā)現(xiàn)火災自動報警裝置報警，應立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報警現(xiàn)場，查明情況。上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，做好上崗簽名；d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機制。2）管理標準a、實行24小時全天候安全保衛(wèi)服務，制定一整套人防、物防、技防相結(jié)合、監(jiān)控巡視、值班相配合的工作流程。C、安保服務管理隨著科學技術的不斷進步，在現(xiàn)有技術范圍基礎上，作為一名保安人員，更應起到一種技防所不能達到的目的，如巡視監(jiān)控未及的死角、發(fā)現(xiàn)異常情況要及時處理等。玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗；垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標準》實行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水。洗前先把水池、箱水放空，確認水池、箱中無遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應定時調(diào)換；水箱、蓄水池清潔巡視清掃地面，清撿雜物，及時清除地面污跡、油跡、水跡；收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時清除垃圾造成的地面污跡；樓內(nèi)層面清潔擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔；清掃大堂雨篷平臺；地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時清除；—— 監(jiān)控系統(tǒng): 主機各監(jiān)控點報警點運行顯示正常、圖像清晰，切換良好，24小時定點錄象，資料按規(guī)定保存，24小時值班。—— 計算機系統(tǒng)（網(wǎng)絡PDS）：各主機、分機、節(jié)點、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測。?給排水系統(tǒng)—— 給排水設備設施有管理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關記錄齊全、設施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時起動，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格， 專人定期巡視?！?在市電停電情況下，實施應急方案。—— 完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程。—— 機房設備整潔基本無污染。?空調(diào)系統(tǒng)管理—— 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，按時提供，安全操作、環(huán)保達標，空調(diào)供應保證率100%，設備完好率99%以上?！?管理期間設備及機房清潔、無雜物、灰塵、鼠蟲害發(fā)生?！?建立完整的設備設施維修、運行、記錄管理制度和操作規(guī)程。（2）垃圾清運費根據(jù)上海市環(huán)境衛(wèi)生服務收費標準執(zhí)行。1）、培訓目標培訓的目標是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達到勝任宏潤花園物業(yè)管理的目標，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務。發(fā)展培訓要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對員工素質(zhì)、能力、知識的要求進行的，這類培訓更體現(xiàn)共性化的課程、個性化的選擇，以學分為考核內(nèi)容。通過培訓，員工綜合素質(zhì)全面提高。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時又是其他崗位的多面手。C．宏潤花園管理處設主任一名，分屬管理層。 四、管理組織架構(gòu)及人員配備組織架構(gòu)1）、組織機構(gòu)A. 宏潤花園管理處組織機構(gòu)以精簡、高效為原則，采用直線——職能制形式設置，具有縱向垂直領導，橫向協(xié)同運作的分級管理特點。針對宏潤花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進行監(jiān)測外，全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設。社區(qū)文化建設。隨著社會的發(fā)展的進步，環(huán)保問題越來越受到社會關注，我公司計劃在接管宏潤花園一期后在垃圾房的管理中實行垃圾的分類投放和處理，并在住戶手冊和各投放點標明分類收集方法。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領先地位。改善居住條件。即將社會綜合信息，全面引入社區(qū)。由于我公司品牌經(jīng)營戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營中始終以高檔、精品物業(yè)為主要承接對象，公司發(fā)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲備大批高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。先進而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。整體構(gòu)想：豐富的經(jīng)驗是管理的基礎我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評比大獎。 1中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請市物業(yè)管理協(xié)會出面組織，采用向社會邀請招標的方式聘請物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對優(yōu)勢成了國立大廈的管家。高標準、高起點、嚴要求，很快使中海大廈名聲雀起。這是公司第一個跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問合同。 海麗大廈與海麗花園同屬一個規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬多平方米。60%的綠化率，7個足球場面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會所，由于地處郊區(qū)對安全保衛(wèi)有很高要求。海興廣場的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽稱號。中海物業(yè)公司管理樓盤簡介海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓，提高了安保人員的素質(zhì)。中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開發(fā)項目提供了安保服務，在服務過程中始終堅持質(zhì)量體系的標準，樹立了安保服務質(zhì)量優(yōu)良形象的榜樣。物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細與否，直接關系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗豐富的工程技術人員能以豐富的經(jīng)驗及敏銳的感覺及時發(fā)現(xiàn)問題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。 公司共有在正式員工已超過850人，（2002年10月24日統(tǒng)計數(shù)字）。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會第六工作委員會主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。香港中海物業(yè)管