【正文】 7疏通地漏、廁所管道27換門窗玻璃8上門收洗衣物品28木門維修9搬運(yùn)家具、大型家電29家用空調(diào)維修保養(yǎng)10清洗廚房用品30小型會(huì)務(wù)辦理11居室裝修咨詢31代理物業(yè)租售12代接代送客人32小規(guī)模聚會(huì)策劃13清洗私家車33邀請(qǐng)小型演出樂(lè)隊(duì)來(lái)小區(qū)演出14汽車打蠟34樓內(nèi)代購(gòu)、代送鮮花禮品15安裝燈具35家庭綠化、盆景租借16安裝用電明線36二手電腦器材租售17更換鎮(zhèn)流器37代擬文稿18更換燈管、燈泡38收發(fā)電子郵件19拆換業(yè)主入戶電源線39電腦培訓(xùn)20拆換業(yè)主插座線40家庭小藥箱十一、物業(yè)管理各類工作流程圖工程交驗(yàn)維修保養(yǎng)工作程序物業(yè)顧問(wèn)前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開(kāi)發(fā)成本、管理成本物業(yè)交付前三個(gè)月，首批維修人員進(jìn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試，并請(qǐng)供應(yīng)商培訓(xùn)制定工具材料采購(gòu)計(jì)劃，制定材料工具管理制度編制二次裝修手冊(cè)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行工程交接驗(yàn)收，列出所有問(wèn)題，做好備忘，請(qǐng)承包商逐項(xiàng)整改。誤報(bào)查明誤報(bào)原因向消控中心報(bào)告總值班、管理處負(fù)責(zé)人、班長(zhǎng)急赴現(xiàn)場(chǎng)指揮，呼叫機(jī)動(dòng)安保，值班電工急赴現(xiàn)場(chǎng)。消控中心消除報(bào)警信號(hào)，儀器復(fù)位。動(dòng)用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序清潔工作流程圖清潔主管 參與前期物業(yè)管理清潔操作程序制定各類制度制定整個(gè)物業(yè)清潔計(jì)劃制定物業(yè)前期清潔開(kāi)荒計(jì)劃制定清潔設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃制定設(shè)備管理制度組織清潔工崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)編制各崗位操作規(guī)程實(shí)施清潔工作實(shí)施物業(yè)前期清潔開(kāi)荒工作配合行政部購(gòu)買清潔設(shè)備、工具、物料編制崗位職責(zé)制定考核標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施制定中海物業(yè)公司管理業(yè)績(jī)一覽表 1996年3月27日，海華花園被上海市人民政府命名為一九九五年度上海市文明小區(qū)； 1997年1月7日，海華花園獲上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，名列上海市五個(gè)優(yōu)秀示范小區(qū)第一名； 1997年3月，海興廣場(chǎng)被上海市房地局、上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)評(píng)為一九九六年度上海市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈； 1998年6月，海華花園被評(píng)為一九九七年度上海市文明小區(qū)； 1999年2月，中海物業(yè)公司被評(píng)為一九九七——一九九八年度上海市綠化先進(jìn)集體； 2000年4月，海華花園被評(píng)為一九九九年度上海市文明小區(qū)； 2001年11月, 海興廣場(chǎng)被評(píng)為二00一年消防工作先進(jìn)集體。2001年12月, 中海物業(yè)公司被評(píng)為二000年環(huán)境統(tǒng)計(jì)先進(jìn)集體；2002年7月，上海廣場(chǎng)被評(píng)為上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈；2001年11月, 上海廣場(chǎng)被評(píng)為二00一年消防工作先進(jìn)集體。2000年8月，海天花園被評(píng)為一九九八——一九九九年度上海市安全小區(qū)； 1999年5月，海麗花園被評(píng)為一九九八年度上海市文明小區(qū)； 1998年12月，中海物業(yè)公司榮獲市房地局上海市二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)； 1997年，海興廣場(chǎng)被中華人民共和國(guó)建設(shè)部評(píng)為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈； 1997年1月，海華花園被上海市消防安全委員會(huì)授予一九九六年度上海市消防安全小區(qū)； 1996年5月31日，海華花園被上海市房地局授予上海市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)； 1995年12月，海華花園被上海市園林局授予上海市一九九五年度綠化優(yōu)勝獎(jiǎng)； 動(dòng)用大樓消防設(shè)施自救滅火，組織維持秩序，等待公安消防車到來(lái)。安排值班電工切斷失火房間電源。分析原因制訂糾正和預(yù)防措施消防應(yīng)急方案示意圖1. 消防中心報(bào)警2. 巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警向消防中心報(bào)警根據(jù)報(bào)警數(shù)據(jù)確定報(bào)警地址確定火災(zāi)情況，向消控中心、總值班或管理處報(bào)告火 災(zāi)值班人員呼叫班長(zhǎng)，巡邏人員到現(xiàn)場(chǎng)查看火警苗子確定情況，向消控中心、總值班或管理處報(bào)告總值班、管理處負(fù)責(zé)人、班長(zhǎng)急赴現(xiàn)場(chǎng)指揮，呼叫機(jī)動(dòng)安保員、電工急赴現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)外來(lái)文件的登記、傳閱、批復(fù)、催辦等作出規(guī)定。e）建立綜合設(shè)備臺(tái)制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運(yùn)行、日常維修、技術(shù)改造、報(bào)廢等工作建立完整的檔案庫(kù)。八、檔案的建立與管理設(shè)備檔案資料的管理a）設(shè)備設(shè)施檔案資料（竣工圖、說(shuō)明書(shū)、合格證、許可證、協(xié)議書(shū)、批復(fù)、執(zhí)照等）齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳、目錄清晰、項(xiàng)目齊全、管理完善、隨時(shí)查閱。發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)剪除調(diào)換；此外，如果有特殊活動(dòng)，如大型慶?；顒?dòng)、賓客的參觀訪問(wèn)，就要根據(jù)活動(dòng)和參觀者對(duì)象不同，適當(dāng)調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來(lái)點(diǎn)綴，以增加喜慶氣氛。大堂的綠化擺設(shè)大堂是大樓的門面。2）、大樓內(nèi)的綠化布置大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過(guò)道、走廊、等。修整樹(shù)木一般在冬季。除雜草、松土雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹(shù)木爭(zhēng)奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹(shù)木生長(zhǎng)，同時(shí)減少病蟲(chóng)害的發(fā)生；松土是使土壤表面松動(dòng)，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。D、綠化養(yǎng)護(hù)管理在宏潤(rùn)花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關(guān)重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時(shí)予以鎖好、搖上；接到治安、火警報(bào)警，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，了解情況，作出正確處理。巡視時(shí)還得注意消防設(shè)施及器材；巡視范圍包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域；做好交換崗和交接班的口頭與書(shū)面匯報(bào)；精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)；進(jìn)入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用電水壺及其它明火，設(shè)備與操作臺(tái)上不得堆物；如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置報(bào)警，應(yīng)立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)，查明情況。上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，做好上崗簽名；d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制。2）管理標(biāo)準(zhǔn)a、實(shí)行24小時(shí)全天候安全保衛(wèi)服務(wù)，制定一整套人防、物防、技防相結(jié)合、監(jiān)控巡視、值班相配合的工作流程。C、安保服務(wù)管理隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名保安人員，更應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控未及的死角、發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)處理等。玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗；垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲(chóng)、消毒藥水。洗前先把水池、箱水放空，確認(rèn)水池、箱中無(wú)遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應(yīng)定時(shí)調(diào)換；水箱、蓄水池清潔巡視清掃地面，清撿雜物，及時(shí)清除地面污跡、油跡、水跡；收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時(shí)清除垃圾造成的地面污跡；樓內(nèi)層面清潔擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔；清掃大堂雨篷平臺(tái)；地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時(shí)清除；—— 監(jiān)控系統(tǒng): 主機(jī)各監(jiān)控點(diǎn)報(bào)警點(diǎn)運(yùn)行顯示正常、圖像清晰，切換良好，24小時(shí)定點(diǎn)錄象，資料按規(guī)定保存，24小時(shí)值班?！?計(jì)算機(jī)系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò)PDS）：各主機(jī)、分機(jī)、節(jié)點(diǎn)、鏈路、模塊工作正常專人定期檢測(cè)。?給排水系統(tǒng)—— 給排水設(shè)備設(shè)施有管理制度、保養(yǎng)制度、檢查規(guī)定、相關(guān)記錄齊全、設(shè)施定期清洗，杜絕二次污染，管系保持暢通，系統(tǒng)泵系能隨時(shí)起動(dòng)，自控系統(tǒng)良好，電氣系統(tǒng)合格， 專人定期巡視?！?在市電停電情況下，實(shí)施應(yīng)急方案?！?完善的變配電管理制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程?！?機(jī)房設(shè)備整潔基本無(wú)污染。?空調(diào)系統(tǒng)管理—— 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，按時(shí)提供，安全操作、環(huán)保達(dá)標(biāo)，空調(diào)供應(yīng)保證率100%，設(shè)備完好率99%以上?！?管理期間設(shè)備及機(jī)房清潔、無(wú)雜物、灰塵、鼠蟲(chóng)害發(fā)生。—— 建立完整的設(shè)備設(shè)施維修、運(yùn)行、記錄管理制度和操作規(guī)程。（2）垃圾清運(yùn)費(fèi)根據(jù)上海市環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1）、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)的目標(biāo)是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達(dá)到勝任宏潤(rùn)花園物業(yè)管理的目標(biāo)，使之能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分為考核內(nèi)容。通過(guò)培訓(xùn)，員工綜合素質(zhì)全面提高。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。C．宏潤(rùn)花園管理處設(shè)主任一名，分屬管理層。 四、管理組織架構(gòu)及人員配備組織架構(gòu)1）、組織機(jī)構(gòu)A. 宏潤(rùn)花園管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則，采用直線——職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特點(diǎn)。針對(duì)宏潤(rùn)花園的布局和環(huán)保要求，我們除了對(duì)住宅內(nèi)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)外，全面加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。社區(qū)文化建設(shè)。隨著社會(huì)的發(fā)展的進(jìn)步，環(huán)保問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)關(guān)注，我公司計(jì)劃在接管宏潤(rùn)花園一期后在垃圾房的管理中實(shí)行垃圾的分類投放和處理，并在住戶手冊(cè)和各投放點(diǎn)標(biāo)明分類收集方法。只有不斷地創(chuàng)新，吸收國(guó)內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。改善居住條件。即將社會(huì)綜合信息，全面引入社區(qū)。由于我公司品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位明確，始終如一，更由于中海物業(yè)在多年經(jīng)營(yíng)中始終以高檔、精品物業(yè)為主要承接對(duì)象，公司發(fā)展的需求促使公司培養(yǎng)，儲(chǔ)備大批高素質(zhì)物業(yè)管理專業(yè)人才。先進(jìn)而成熟的管理體系是公司多年積累的結(jié)果，它不僅為我們管理各種現(xiàn)代化樓宇、小區(qū)提供了充分的“產(chǎn)品”（服務(wù)）質(zhì)量保障，也為業(yè)內(nèi)造就了大批優(yōu)秀的人才。整體構(gòu)想：豐富的經(jīng)驗(yàn)是管理的基礎(chǔ)我公司管理樓盤之中有不少都是高檔住宅小區(qū)，如海麗花園、海華花園、中海馨園、海天別墅等都曾多次榮獲上海市物業(yè)管理各類型評(píng)比大獎(jiǎng)。 1中海馨園位于徐匯區(qū)欽州路8號(hào)。為了保證大廈的一流管理，市電話發(fā)展公司決定請(qǐng)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出面組織，采用向社會(huì)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，結(jié)果公司從數(shù)拾家物業(yè)公司中脫穎而出，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成了國(guó)立大廈的管家。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，很快使中海大廈名聲雀起。這是公司第一個(gè)跨省市物業(yè)小區(qū)管理的顧問(wèn)合同。 海麗大廈與海麗花園同屬一個(gè)規(guī)劃小區(qū)，為外銷辦公樓，建筑面積為2萬(wàn)多平方米。60%的綠化率，7個(gè)足球場(chǎng)面積大小的中心花園，2000平方米的休閑會(huì)所，由于地處郊區(qū)對(duì)安全保衛(wèi)有很高要求。海興廣場(chǎng)的物業(yè)管理也多次獲市和部的榮譽(yù)稱號(hào)。中海物業(yè)公司管理樓盤簡(jiǎn)介海華花園位于打浦橋地區(qū)，是上海首塊批租土地，用以改造舊區(qū)建造的外銷商品房。中海物業(yè)不但為本地區(qū)的治安環(huán)境提供服務(wù)，還為楊浦區(qū)的衛(wèi)百辛集團(tuán)的全部安保人員提供了系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高了安保人員的素質(zhì)。中海物業(yè)還為上海珠江投資有限公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了安保服務(wù)，在服務(wù)過(guò)程中始終堅(jiān)持質(zhì)量體系的標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立了安保服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良形象的榜樣。物業(yè)維修保養(yǎng)工作的精細(xì)與否，直接關(guān)系到物業(yè)的使用，經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員能以豐富的經(jīng)驗(yàn)及敏銳的感覺(jué)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，將事故解決在萌芽狀態(tài)，而絲毫不使住戶受到影響。 公司共有在正式員工已超過(guò)850人，（2002年10月24日統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海物業(yè)）成立于一九九五年，是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第六工作委員會(huì)主任委員單位，上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。香港中海物業(yè)管