某花園物業(yè)管理竟標(biāo)答辯節(jié)選-全文預(yù)覽
【正文】 的愿望。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說(shuō)一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來(lái)做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長(zhǎng)了就容易發(fā)生一些問題。 點(diǎn)評(píng)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的問題而產(chǎn)生的，對(duì)此物業(yè)管理公司接管時(shí)，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時(shí)，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)入不敷出時(shí)負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費(fèi)收支平衡是物業(yè)公司一項(xiàng)重要義務(wù)，同時(shí)法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種伲淥骷葉際前俜種?，保利薁抗?dān)ィ壞謁?，业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗０％，茰O骷一徑際前俜種?，请金}鴕幌隆? 答：國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。 徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷售的面積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)計(jì)算出６元錢。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問題進(jìn)行解釋。 答：我們是將美林公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。 答：我們通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。 季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱“季”）：你們?cè)跇?biāo)書中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。以下是這次問答的精選。招標(biāo)會(huì)上，由多位專家和客戶代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請(qǐng)解釋一下。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡(jiǎn)稱“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。如果我們的預(yù)算或者說(shuō)我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進(jìn)一步的測(cè)算。 蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡(jiǎn)稱“蔡律師”）：你標(biāo)書中提到對(duì)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理？ 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會(huì)的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支
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