某花園物業(yè)管理竟標答辯節(jié)選-全文預覽
【正文】 的愿望。 蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 答：我們公司自己也招聘過保安，培訓等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。 點評：拖欠物業(yè)管理費是一個非常普遍的現象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設房屋時遺留下的問題而產生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴謹一些才具有可操作性。 點評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費入不敷出時負有一定責任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 杜：關于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當中，根據國家標準要求，有如下幾點保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標準是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標的物業(yè)公司）均符合國家標準，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率夜娑ㄊ前俜種?，茰O骷葉際前俜種?，保利薁抗闹]?，业主满绎嵤这一项保利承诺薁抗０％，茰O骷一徑際前俜種伲虢饈鴕幌隆? 答：國家有關標準我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實際的承諾，我們從實際經驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負責任的態(tài)度。 徐：標書上已提出物業(yè)管理費的參考指導價為４元，你們做出元的標準，是基于什么樣的理由？ 答：關于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標準，與標書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當時從保利物業(yè)的指導思想上來講，我們認為，應該根據保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實際需要來測算，在標書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。 楊燕敏（北京市房地產管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進行解釋。 答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應該受到財務的監(jiān)督和控制，所以我認為８個人的編制并不大。 答：我們通過兩種途徑實現財務的公開化，一種是資產負債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認證標準制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。 季如進（清華大學房地產研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物業(yè)的保修應由發(fā)展商提供，但現在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉給物業(yè)管理公司承擔；固定資產都有一定折舊，維修費也應逐漸遞增，２０％是我們根據目前的實際情況提出的。以下是這次問答的精選。招標會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標單位都進行了“連珠炮”式的現場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。 點評：物業(yè)管理費及公共代辦性服務項目預付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據。 蔡鴻巖（精品家園房地產咨詢公司總經理，以下簡稱“蔡經理”）：物業(yè)管理必須要實行財務公開化，但你們公司的標書并未涉及，請解釋一下。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當中，你們提出的財務人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質詢，當然是在情理之中。 點評：物業(yè)管理要想競標成功、占領市場，必須按市場經濟法則行事，即應當優(yōu)化人員結構，科學合理地設置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。如果我們的預算或者說我們的標書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進一步的測算。 蔡耀忠（北京煒衡律師事務所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標書中提到對自主經營、自負盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費收入不夠支出，這準備怎么處理？ 答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應該是建設部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認可后，應由全體業(yè)主承擔；如果有盈利，也應由全體業(yè)主共享，轉入下一年度繼續(xù)使用，同時，管理公司每一年度應該向全體業(yè)主報告下一年度的收支管理預算，若不發(fā)生重大的資金支
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