【正文】 28,3003/66=5,8322.公共設施運行及保養(yǎng)費約占5%41,2005%=2,0603.綠化費約占10%11,16610%=1,1174.公共水電費%86,772%=2,1705.清潔衛(wèi)生消殺費約占5%48,2345%=2,4126.辦公費約占5%12,8755%=6447.折舊費約占5%3,3405%=1678.保險費（除開停車場保險）約占10%4,00010%=4009.其他8,9703%=26910.管理人酬金15,07110%=1,50711.營業(yè)稅金9,342%=47112.每月開支爲(1)+…(11)=17,04913.每月收入爲9,32414.管理處收支平衡情況7,725商場部分物業(yè)管理收支情況爲每月估算虧損約7,725萬元。5=3,340(H)保險公共財産險、第三者責任險等 4,000停車場保險 55930080%247。(1)電梯20kw2916h60%25%30=37,166(2) 公共照明(含庭院)2550%1230=4,010(3)閉路監(jiān)視、消防系統(tǒng)152430=9,600(4)給水系統(tǒng)33kw50%70%2470%60%30=3,110(5)管理處辦公室及設備間電器、照明等101230=3,200(6)停車場照明2050%1230=3,200(7)排水、排汙泵144130=3,845(8)消防泵及卷簾1501=134(9)設備房抽排風123060%=1,846(10)綠化用水22,530247。12=2,000(5)變配電設備(含發(fā)電機用油)36,000247。＊如現(xiàn)場派駐港職經(jīng)理則每月支出60,000元，其中40,000由發(fā)展商另外支付。管理費收取標準別墅 （㎡月計算）：　　 ＝41,小高層(多層)（㎡月計算）： 14,=14,高層 　?。īO月計算）： 70,=255,商場　　 （㎡月計算）： 1,5546元=9,324停車位管理費 （80元/月位）： 55980元＝44,720小計：　　364,電梯維護運行費小高層（多層）（㎡月計算）14,=28,管理費收入總計：392,779元(四)物業(yè)日常管理費支出項目包括：序號項目費用支出金額(人民幣 元/月)小區(qū)總管理處其中住宅商場停車場1.管理服務人員工資福利128,300103,0295,83219,4392.公共設施運行及保養(yǎng)費41,20035,0202,0604,1203.綠化費11,16610,0491,117－4.公共水電費86,77280,2642,1704,3395.清潔衛(wèi)生消殺費48,23440,9992,4124,8236.辦公費12,87510,3006441,9317.折舊費3,3402,6721675018.保險費15,1803,60040011,1809.其他6,5635,48726980610.管理人酬金35,36329,1421,5074,71411.營業(yè)稅金19,83517,1064712,25812.小計408,828337,66817,04954,11113.附：可銷售面積95,94,1,554(559車位)14.物業(yè)管理成本()15.預算收入392,779338,7359,32444,72016.管理處收支平衡情況16,0491,0677,7259,391注：（a）以上的預算中，有關備用金和管理人酬金的具體金額，可根據(jù)物業(yè)管理運作的實際盈虧情況，由發(fā)展商和物業(yè)管理公司為商定。(I) 管理收支預算（討論稿）(一) 小區(qū)總建築面積： 124, 其中占地面積： 55, m2停車場面積：23,㎡（559個）(二)小區(qū)可銷售面積： 95,第一組團別墅9,㎡第二組團小高層（多層）5,㎡高層17,㎡第三組團小高層（多層）5,㎡高層22,㎡第四組團小高層（多層）2,㎡高層31,㎡商業(yè)1,554㎡注：根據(jù)深圳市物業(yè)管理服務收費指導標準，九層以下界定爲小高層（多層），十層以上界定爲高層。(9) 小區(qū)有大量的水景，需做好周邊的安全防護，以便小孩等跌入水中而造成事故。(6) 建議在多、高層住宅部分每三層在水表井內設置一個取水點（水龍頭），該層地板要安裝地漏。目前建成的小區(qū)，其直飲水仍未為業(yè)主所接受，在都處于閑置或成為純凈水生產(chǎn)商生產(chǎn)純凈水處，若在售樓時未明確有直飲水設施，一般以不建為宜。由于小區(qū)定位較高，當小區(qū)環(huán)網(wǎng)發(fā)生故障或市政停水時則會對該部分住宅的生活有一定的影響。水池減少，加大了水的循環(huán)，提高了水的質量。3． 綠化合同建議訂立補充合同條款，主要有以下內容：（1） 竣工單位保證綠化的成活及生長狀態(tài)的良好，死苗或長勢不佳的苗木則需更換，定期修剪花草樹木，保持效果，若效果達不到要求，則需扣罰維護款。若不能通過年檢，則扣罰其相應的保修金額和賠償其損失。當報警時強切到緊急廣播，即通過增加音源設備和庭院廣播喇叭達到此功能無疑義8.物業(yè)管理軟件網(wǎng)絡版即需要求供貨商負責將停車收費與物業(yè)管理內部收費監(jiān)管調整安裝并能正常運行9.防雷與接地系統(tǒng)采用信息中心內接地、均壓匯集環(huán)等電位聯(lián)接無疑義10.小區(qū)燈光照明控制系統(tǒng)采用澳大利亞奇勝電器公司C－Bus系統(tǒng)，通過系統(tǒng)編程使控制開關與輸出回路建立邏輯對應關系無疑義11.弱電系統(tǒng)集成主要是對可視對講控制軟件、一卡通管理軟件、停車場管理軟件進行分析開發(fā)資料接口和通信協(xié)議業(yè)主門禁之IC卡應能應用于停車場收費系統(tǒng)而無需另外帶卡，一卡多用解決持卡過多問題。根據(jù)查閱相關資料，僅對項目方案特提出如下建議，以供參考。1． 豪華酒店式服務A. 每天家居清潔(包括每天更換床單，清理生活垃圾，清抹家具，清潔地板等服務)B. 地板打臘(按每次計費)C. 代送餐服務D. 衣物干洗服務E. 代訂國內、香港及外國部分報刊、雜志F. 代訂飛機票、火車票往國內各省市G. 室內一般維修 2． 標準公寓式服務A. 每天家居清潔(包括每星期三次更換床單，清理生活垃圾，清抹家具，清潔地板等服務)B. 地板打臘(按每次計費)C. 代送餐服務D. 衣物干洗服務E. 代訂國內、香港及外國部分報刊、雜志F. 代訂飛機票、火車票往國內各省市G.室內一般維修 3． 普通住宅式管理服務A. 每天家居清潔(包括每星期一次更換床單，清理生活垃圾，清抹家具，清潔地板等服務)B. 地板打臘(按每次計費)C. 代送餐服務D. 衣物干洗服務E. 代訂國內、香港及外國部分報刊、雜志F. 代訂飛機票、火車票往國內各省市G.室內一般維修4． 無償服務A. 住宅外出留言，鑰匙保管B. 早晨叫醒C. 失物待領D. 呼喚出租車服務E. 代為聯(lián)絡傭工、鐘點工F. 代訂新鮮奶類制品 注：上述各項服務，以入伙時管理公司公布為準。3. 對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、國際化的管理，不斷提高管理服務質量，維護和提高港中旅地產(chǎn)和港中旅物業(yè)的社會聲譽及品牌形象。 會所推廣服務 會所清潔服務為此，我司現(xiàn)擬定以下酒店式服務方案，主要分為有償服務及無償服務兩部分： 有償服務A. 每天家居清潔(包括每天更換床單，清理生活垃圾，清抹家具，清潔地板等服務)B. 地板打臘(按每次計算)C. 代送餐服務D. 衣物干洗服務 E. 代訂國內、香港及外國部分報刊、雜志F. 代訂飛機票、火車票往國內各省市G. 室內一般維修 無償服務A. 住宅外出留言，鑰匙保管B. 早晨叫醒C. 失物待領D. 呼喚出租車服務E. 代為聯(lián)絡傭工、鐘點工F. 代訂新鮮奶類制品(5)住客會所及娛樂中心的管理服務根據(jù)港中旅花園住客會所及娛樂中心的設施及規(guī)模，本公司會將以專業(yè)角度監(jiān)管會所管理公司的運作，并全力協(xié)助其日常管理。(1) 回訪用戶當住宅區(qū)正式入伙后，物業(yè)管理公司將定期進行問卷調查、回訪業(yè)戶等管理機制，并及時反饋業(yè)戶之需求及意見，以制定合適之管理方案。：旨在為用戶提供最出色的服務，戴德梁行物業(yè)管理有限公司將全力協(xié)助深圳港中旅花園物業(yè)管理公司組織專業(yè)的管理隊伍，通過優(yōu)質的客戶服務，爭取高水準的表現(xiàn)，讓港中旅花園的用戶獲取最大收益的同時，亦感受到管理公司高效率的運作方式。通過提供優(yōu)質服務來創(chuàng)造精品以樹立樓盤品牌；方能使港中旅花園真正做到物有所值。中國 深圳深圳港中旅花園物業(yè)管理方案戴德梁行物業(yè)管理有限公司二零零三年九月深圳港中旅花園（一期）物業(yè)管理初步規(guī)劃方案(修訂稿) 項目清單 頁碼一、物業(yè)管理整體設想1－6項目情況1物業(yè)管理檔次及目標1標準物業(yè)管理服務內容2－4管理目的4酒店式物業(yè)管理服務建議5－6二、配套設施及智能化管理建議7－14三、（一期）物業(yè)管理預算方案（初稿）15－29管理收支預算16－18管理成本分項核算19－25管理處人員架構方案27－29四、管理模式31－34工作流程31－32信息反饋渠道33控制方式34五、（一期）管理服務人員配備35－36各類人員數(shù)量及文化素質要求35人員來源及崗位配置35人員編制、職責一覽表36六、培訓37－38培訓計劃37培訓方式37培訓目標37－38七、前期管理物質裝備計劃39－44物業(yè)管理服務人員住房39管理用房39管理處配備需用品情況39－44八、工程管理及維修保養(yǎng)計劃方案45－64設備管理規(guī)定45－51一般管理措施52公用設施維修保養(yǎng)計劃53－57房屋本體維修保養(yǎng)計劃58－64工程管理值班制度65－72九、管理規(guī)章制度及服務程序72－142公眾制度及管理服務程序72－88A管理服務手冊及應急處理程序72－80B用戶守則81－88C裝修管理程序89－96D裝修管理規(guī)定96－103管理處內部崗位責任制103－10管理運作制度104－136A財務管理運作制度104－110B保安管理及停車場管理運作制度111－123C清潔管理運作制度124－128D綠化管理運作制度129－136考核制度137－142十、檔案的建立和管理143十一、社區(qū)文化活動144－146十二、客戶服務項目147－153無償服務147有償服務148－153十三、品質管理及服務質量的控制體系154－159總則154質量記錄控制155－156內部質量審核程序157－158質量標準實施措施158標準承諾159十四、提高管理服務水平新設想160－163十五、物業(yè)租賃服務管理規(guī)程164－173十六、“港中旅花園”(一期)入伙工作流程及計劃建議案(初稿)174－177十七、“港中旅花園”物業(yè)管理客戶服務中心工作規(guī)范及流程建議案(初稿)178－180一、物業(yè)管理整體設想深圳港中旅花園位于在深圳市農(nóng)科中心內，自然環(huán)境優(yōu)美，適合高尚住宅。深圳港中旅花園的投資商為港中旅（中國）投資有限公司，發(fā)展商為