【正文】 2.室外照明道路燈第天檢查一遍，隨壞隨修。XVII． III、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃(A) 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1.紅線內(nèi)道路砼路面人行道每天檢查二遍，隨壞隨修。廢燈管，屬危險(xiǎn)廢棄物，由公司行政部統(tǒng)一處理。增加井蓋橡膠圈，防止汽車經(jīng)過井蓋噪音排放。廢消防系統(tǒng)電池，屬危險(xiǎn)廢棄物，由公司行政部統(tǒng)一處理。 維修電器懸掛標(biāo)識牌防止其他工友誤操作。 切換電時(shí)配備監(jiān)護(hù)人，實(shí)施操作票制度。 使用電焊操作按正確操作規(guī)程操作，配備防護(hù)用具，在管理人員許可後進(jìn)行操作。 水泵房內(nèi)的各設(shè)備須進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查，並做好維修保養(yǎng)的定期記錄。3) 缺乏切實(shí)有效的防範(fàn)措施不放過。2) 四不漏：不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣。2) 定人檢查修理。3) 嚴(yán)格履行交接班制度和操作規(guī)程。2) 嚴(yán)格：嚴(yán)格遵守交接班制度，嚴(yán)格執(zhí)行能耗物耗定額，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和崗位責(zé)任制。3) 會檢查：熟悉設(shè)備開機(jī)前後和運(yùn)行的檢查專案內(nèi)容，設(shè)備運(yùn)行中要隨時(shí)觀察有無異常情況。2) 用好：嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)格，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行，保持操作機(jī)構(gòu)靈敏可靠。如果適逢交接班時(shí)發(fā)生事故，則應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員全力協(xié)助，待恢復(fù)正常運(yùn)行，經(jīng)負(fù)責(zé)人同意方可進(jìn)行交接班。內(nèi)容1) 配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，設(shè)專職人員實(shí)行24小時(shí)值班，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，非工作人員不得入內(nèi)；2) 值班員持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)；3) 值班員要密切注意各儀錶情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行；4) 保持配電房地面及設(shè)備外表清潔；5) 倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤；6) 因故須停某部分負(fù)荷，應(yīng)提前通知，並做出相應(yīng)解釋；7) 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急照明能在停電狀態(tài)下正常使用；8) 做好防水、防潮工作，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入房內(nèi)；9) 值班員應(yīng)認(rèn)真做好值班記錄和巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度；10) 嚴(yán)禁值班時(shí)反鎖門，否則視爲(wèi)睡覺。臨時(shí)用電規(guī)定1) 凡施工所使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及線材，必須符合國家有關(guān)産品質(zhì)量規(guī)定和安全要求；2) 在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，並安裝所需保護(hù)裝置及電度錶；3) 電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)使用合格插頭插座；4) 由專業(yè)的持證人員上崗操作。 無關(guān)人員不得進(jìn)入設(shè)備房。 設(shè)備房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。 員工辭工或辭退離開公司時(shí)，應(yīng)如數(shù)交清工具，否則不予辦理有關(guān)手續(xù)。 工具使用達(dá)到工具發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的期限，可以舊換新，更新工具。內(nèi)容1) 發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由值班員管理，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)；2) 值班員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)作經(jīng)常性的巡視檢查；3) 經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)機(jī)油油位，冷卻水位是否合乎要求，燃油箱中儲油是否充足，蓄電池是否正常；4) 發(fā)電機(jī)每半個(gè)月至少空載試運(yùn)行一次，時(shí)間不超過15分鐘，平時(shí)將發(fā)電機(jī)置於自動(dòng)起動(dòng)狀態(tài)；5) 發(fā)電機(jī)啓動(dòng)運(yùn)行，值班員應(yīng)立即前往機(jī)房觀查，啓動(dòng)送風(fēng)機(jī)檢查發(fā)電機(jī)儀錶指示是否正常；6) 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄；7) 定期清掃機(jī)房，保持機(jī)房和設(shè)備整潔，發(fā)現(xiàn)漏水漏油應(yīng)及時(shí)處理；8) 加強(qiáng)防火和消防管理意識，確保機(jī)房消防設(shè)施完好齊備。 不允許裝運(yùn)易燃、易爆危險(xiǎn)品。 爲(wèi)了您和大家的健康，請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動(dòng)損壞轎箱內(nèi)裝飾物，有此行爲(wèi)者請到管理處繳納200～500元的罰款。嚴(yán)禁運(yùn)載單車、摩托車及整批貨品，凡擅自使用電梯運(yùn)載單車、摩托車及批量貨等非日常用品者，除沒收其車輛物品外，並視情節(jié)罰款500～3000元人民幣。如必須帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，採取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護(hù)等）；在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時(shí)，不準(zhǔn)用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備；在危險(xiǎn)的場所或者危險(xiǎn)的情況下，嚴(yán)禁帶電作業(yè)；嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。物業(yè)服務(wù)部依據(jù)規(guī)定受理業(yè)戶申請，經(jīng)核準(zhǔn)後通啓工程部予以停送電，財(cái)務(wù)部免計(jì)暫停期間的基本電費(fèi)。 變更用電的情況包括：1） 暫時(shí)停止全部受電設(shè)備的用電，簡稱暫停；2） 暫停後，用戶要求啓用已暫停的用電設(shè)備，簡稱恢復(fù)用電。4）私自啓用電錶、水錶、燃?xì)獗淼?，不管停用時(shí)間長短，除按用電容量和入住時(shí)間追計(jì)電、水、燃?xì)赓M(fèi)外，還將處以其10倍的罰款。每單元設(shè)計(jì)最大功率，標(biāo)準(zhǔn)房7KW，複式房10KW，請業(yè)主（住戶）累計(jì)電器功率，勿超過最大限量，否則，不可同時(shí)使用所有電器。每增容1KW（或1KVA、5A），收增容費(fèi)600元，凡不足1KW（或1KVA、5A）的，均按1KW（或1KVA、5A）計(jì)算，餘此類推。港中旅花園（一期）管理處辦公家私預(yù)算表附件4序號專案名稱單位需求數(shù)量單價(jià)金額備註1.接待臺個(gè)11,0001,0002.寫字臺個(gè)101,00010,0003.大班臺個(gè)12,0002,000*4.辦公椅個(gè)105005,0005.客椅個(gè)63001,8006.大班椅個(gè)15005007.立身移門櫃個(gè)21,5003,000物業(yè)、總辦8.資料、文件櫃個(gè)21,5003,000總辦、財(cái)務(wù)9.鑰匙櫃個(gè)240080010.鐵架床個(gè)13901,17011.折疊椅個(gè)252005,00012.電腦臺個(gè)26001,20013.飲水機(jī)個(gè)320060014.會議臺個(gè)12,0002,00015．更衣櫃個(gè)68004,80014．客椅個(gè)65003,000弓形腳15．折疊椅個(gè)20501,00016．微波爐個(gè)11,0001,000小計(jì)：46,060元港中旅花園（一期）物業(yè)管理處開辦之辦公用品預(yù)算表(附件5)序號專案單位數(shù)量單金額備註1複印紙箱63502,100A4二箱、A3一箱2文件架個(gè)10404003計(jì)算器個(gè)61509004保險(xiǎn)櫃個(gè)18008005驗(yàn)鈔機(jī)個(gè)13003006膠紙座個(gè)615907長尾夾盒20204008起釘器個(gè)56309拆紙刀個(gè)563010剪刀個(gè)563011橡皮檫個(gè)542012熒光筆支1066013海綿缸個(gè)251014筆筒個(gè)2102015打孔機(jī)個(gè)52010016釘書釘個(gè)52010017文件夾個(gè)40251,00018尺子個(gè)251019膠水瓶1055020透明文件夾個(gè)2024021便簽紙本20816022透明膠卷2012023雙面膠卷2036024塗改液支1055025大頭針盒1022026回形針盒1022027釘書針盒50210028筆記本本50525029鉛筆支5015030圓珠筆支50315031簽字筆支50315032過塑機(jī)個(gè)150050033膠片打孔器個(gè)110010034膠片盒202040035出入證膠牌盒50201,000小計(jì)：8,990III． 八、工程管理及維修保養(yǎng)計(jì)劃方案IV． I、工程設(shè)備管理規(guī)定（一） 安全用電、用水、管道燃?xì)夤芾硪?guī)定根據(jù)省、市安全用電、用水、用氣管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的具體情況，對小區(qū)供電、供水、供氣管理規(guī)定如下：凡屬管理處管轄範(fàn)圍內(nèi)的供電、供水系統(tǒng)（即供電局、自來水公司向本小區(qū)供電、供水總表以內(nèi)的）一律由管理處管理；由供電局、自來水公司直接抄表到戶的，由供電、供水部門管理；管道燃?xì)庀到y(tǒng)由市燃?xì)夤矩?fù)責(zé)管理，其他單位未經(jīng)許可不得介入。分為講課和訓(xùn)練二種入職培訓(xùn)均為講課在職培訓(xùn)為講課與訓(xùn)練相結(jié)合入職培訓(xùn)主要為：A. 管理處的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及領(lǐng)導(dǎo)B. 管理處質(zhì)素方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識C. 《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)素意識教育D. 對員工的期望及要求E. 本職位的基本情況(職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等)F. 職位工作操作流程，在異常情況下的特殊處理程序等在職培訓(xùn)主要為：A. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、消防安全知識B. 大廈設(shè)備、設(shè)施講座及操作演示C. 文明語言的訓(xùn)練及著裝要求D. 安管員的隊(duì)列訓(xùn)練、消防演習(xí)、緊急情況處理七、前期管理物質(zhì)裝備計(jì)劃:按物業(yè)管理公司慣例，除港中旅花園物業(yè)管理處在鄰近地域集中租房以解決安管和工程技術(shù)人員輪班及小區(qū)應(yīng)急需要處理問題外，其他人員均自行解決。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施、培訓(xùn)記錄由各部門主管交行政人事部歸檔。因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場驗(yàn)收接交時(shí)有個(gè)別臨時(shí)人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至港中旅花園，主要為管理處骨干，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財(cái)務(wù)及安管主任。 控制方式:物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制深圳港中旅花園的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的港中旅物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。主要通過問卷形式和交流形式來獲得。日檢是每日各有關(guān)部門對小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報(bào)告，并經(jīng)主管簽字確認(rèn)及處理后報(bào)管理處。4. 停車場部分1.管理服務(wù)人員工資福利約占10人128,30010/66=19,4392.公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)約占10%41,20010%=4,1203.綠化費(fèi)（可不計(jì)）4.公共水電費(fèi)約占5%86,7725%=4,3395.清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)約占10%48,23410%=4,8236.辦公費(fèi)約占15%12,87515%=1,9317.折舊費(fèi)約占15%3,34015%=5018.保險(xiǎn)費(fèi)11,1809.其他26,8943%=80610.管理人酬金47,13910%=4,71411.營業(yè)稅金44,720%=2,25812.每月開支爲(wèi)(1)+…(12)=54,11113.每月收入爲(wèi)44,72014.管理收支平衡情況9,391停車場部分管理費(fèi)收支情況爲(wèi)每月估算虧損約9,391萬元。12=11,180小計(jì)：15,180(I)其他(不可預(yù)計(jì)) 按上述B至H支出總額3%218,7673%=6,563(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 　　 353,63010%=35,363(K)營業(yè)稅金按可銷售面積及管理收入計(jì)算：392,779%=19,835AK項(xiàng)每月開支預(yù)算總額爲(wèi)：408,828元 I. 管理成本每月預(yù)算開支爲(wèi)：408,828元小區(qū)可銷售面積：95, m2每月管理費(fèi)平均成本爲(wèi)：408,828247。1000=10,385(11)清潔用水124,30247。12=3,000(6)照明燈具24,000247?？傆?jì)：128,300(B)公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)(1)電梯保養(yǎng)維護(hù)(共29臺)(全責(zé)保養(yǎng)或保養(yǎng)加材料費(fèi))29800=23,200(2)保安監(jiān)視系統(tǒng)及弱電36,000247。（b）首年因免保而節(jié)省的設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)與驗(yàn)收、移交、接管時(shí)增加之人工和新增添大廈之部分設(shè)施基本持平，故未單獨(dú)列出。(三)預(yù)算收入考慮到農(nóng)科中心片區(qū)的情況，管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低則會影響收支平衡，影響日常運(yùn)作和樓盤及公司形象；太高則會影響銷售及違反深圳市管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于大量的水景要保持良好的水質(zhì)，對今后的物管成本影響較大，需注意采取措施（如土質(zhì)