【正文】 d、 若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要及時撥“110”電話報警。在中標(biāo)后進(jìn)入日常管理后，我公司將根據(jù)項目的實際情況，對項目進(jìn)行更為深入的診治，并不斷修改和完善制度，以及制定新的符合園區(qū)現(xiàn)狀的規(guī)章制度，緊緊圍繞軍區(qū)花園的具體情況，為住戶提供引導(dǎo)、服務(wù)、內(nèi)部員工的培訓(xùn)與考核等；并參照國家考核標(biāo)準(zhǔn)，做到量化、細(xì)化，從而使各項制度更具操作性及實用性。長期以來，沈陽物業(yè)管理有限公司致力于探求專業(yè)化、規(guī)范化的管理途徑，構(gòu)建出一套完善的、科學(xué)化的質(zhì)量保障體系。三）培訓(xùn)后的跟蹤或評核工作員工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行現(xiàn)場考查及評核，現(xiàn)場考查分為實際操作和書面考查兩種形式。（2）上崗前培訓(xùn)：由各部門負(fù)責(zé)對新到崗員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)。上崗前再培訓(xùn)辭退全崗位培訓(xùn)崗位再培訓(xùn)上崗考核崗位培訓(xùn)考核入職培訓(xùn)新員工入職 不合格 合格 不合格 合格優(yōu)秀 發(fā)展培訓(xùn)提升職位考核二、培訓(xùn)程序及內(nèi)容一）物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)程序入職培訓(xùn)A、目的：（1）使新員工對整個公司有一個完整的了解；（2）對整個工作環(huán)境有一個全面的了解，包括消防、設(shè)備維護(hù)等；（3）了解公司制度、了解服務(wù)業(yè)主規(guī)章；B 、內(nèi)容： （1）《公司員工手冊》 （2）《管理規(guī)章制度》、《人員組織結(jié)構(gòu)圖》（3）熟悉業(yè)主環(huán)境、了解業(yè)主，對消防、安全有深刻的認(rèn)識。計劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計劃進(jìn)行落實，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。我們確定了極具針對性的軍區(qū)花園物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員培訓(xùn)計劃。安全管理運(yùn)作流程定崗值勤 經(jīng)理、安全班長檢查、登記 安全 發(fā) 管理 現(xiàn) 及時處理 分類應(yīng)急分隊 問 作好記錄 存檔 題 視情況由流動 巡邏應(yīng)急分隊或 報告派出所緊急 記錄報 警 緊急情況通知治安隊 妥善處理。4）管理處部（隊）長和主任的每月（日）檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。三、管理工作相關(guān)流程（詳見標(biāo)書附件二《物業(yè)管理工作規(guī)劃》。同時通過反饋監(jiān)督的各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制來保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實現(xiàn)。三是依法管理管教結(jié)合，融情于管。一是實施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作性。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動員工積極性。二是競爭動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。 管理處經(jīng)理1人管理員3人收費(fèi)員1人工程師1人保安部隊長2人工程維修部主管1人保潔部主管1人財務(wù)主管1人軍區(qū)花園管理處政府管理部門 公司軍區(qū)花園業(yè)主委員會二、管理運(yùn)作機(jī)制1）全面質(zhì)量管理沈陽物業(yè)管理有限公司建立有一整套有特色的質(zhì)量管理體系、手段和方法，并根據(jù)ISO9000質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)成果，從調(diào)動員工積極性出發(fā)，實現(xiàn)全員性的質(zhì)量管理，其有效方法之一是“計劃—實施檢查—處理（PDCA）”的質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，提供住戶滿意的系統(tǒng)管理活動。構(gòu)想七 努力實現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已有多年，而真正較為科學(xué)徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素：　?。ㄒ唬﹪癍h(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；　　（二）生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；　?。ㄈ├厥障到y(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參與者的積極性。　　物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。在實踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡。構(gòu)想三 導(dǎo)入“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作體系“質(zhì)量、成本雙否決”，是把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為衡量管理處工作成績的兩項最重要的標(biāo)準(zhǔn)，且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。營建“和睦親善”的園區(qū)文化園區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有園區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，園區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。推廣“平等互動”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。在居住區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主多節(jié)約，讓業(yè)主多滿意”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與園區(qū)成員以及園區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)園區(qū)成員共同參與建設(shè)園區(qū)人文環(huán)境的積極性。構(gòu)想一、管理目標(biāo)－－構(gòu)建“文化園區(qū)”軍區(qū)花園文化居住區(qū)在人文環(huán)境上以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的高品位人文環(huán)境。提高物業(yè)管理水平的整體構(gòu)想軍區(qū)花園是沈陽市富有朝氣的時尚項目，園區(qū)集多層與高層于一體，在項目的管理上存在一定的難度，但在項目的創(chuàng)立品牌上又有著自身的優(yōu)勢，如何讓她保持旺盛的增值勢頭，并成為沈陽的知名物業(yè)小區(qū)，是擺在我們?nèi)w物業(yè)管理公司各位專家面前的一件大事。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。3） 車流控制—通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。這一階段的治安形勢為：1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2） 行政手段在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。（十）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負(fù)責(zé)的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場。4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。（三）崗位設(shè)置編號崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區(qū)花園驗收小組序號組員工作職責(zé)與范圍1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進(jìn)行檢驗3工程主管作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進(jìn)行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時間內(nèi)整改完畢。（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。⑵檢查、測試項目及基本要求。，動作100%成功視為有效。，應(yīng)試驗三次，100%動作有效。 。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時，應(yīng)能自動切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。 ⑵檢查、測試項目及基本要求，且此電源在斷電時能自動切換供電。⑸設(shè)備無震動，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 風(fēng)機(jī)房A、技術(shù)資料⑴系統(tǒng)設(shè)備清單⑵維護(hù)使用說明書⑶系統(tǒng)操作說明書⑷工程圖紙a．通風(fēng)系統(tǒng)圖b．風(fēng)道平面布置圖c．電氣控制原理圖d．設(shè)備電氣接線圖⑸運(yùn)行記錄B、設(shè)備運(yùn)行檢查⑴各項壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。⑹檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。⑵保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點壓力表）應(yīng)有效可靠。⑷運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書的要求。、各回路負(fù)荷測試結(jié)果符合要求。 ⑵電氣方面、指示準(zhǔn)確。、標(biāo)牌齊全。，無孔洞。J、整體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ24282的規(guī)定。C、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。H、消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。B、回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1MΩ/KV。G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，B、鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度C、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作、門鎖應(yīng)安裝牢固。A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GBJ1189）的有關(guān)規(guī)定。（二）質(zhì)量與使用功能檢驗標(biāo)準(zhǔn)A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GBJ7—89）的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。業(yè)主資料： ★貢電設(shè)備使用說明書；（要求中文） ★其他可能會影響將來管理的原始記錄。工程預(yù)決算報告書； ★地質(zhì)報告書； ★ ★公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； ★用地紅線圖 b)規(guī)劃許可證 ★通過設(shè)定科學(xué)的績效目標(biāo)，以及實行計劃、輔導(dǎo)、改進(jìn)、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個人及部門的工作績效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)及顧客滿意目標(biāo)的實現(xiàn)。（三）基層員工1） 日檢查；2） 月考核；3） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。（二）主管、職員層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則1） 管理處、職能部門將本部門的目標(biāo)、指標(biāo)向下屬部門分解；2） 根據(jù)分解的目標(biāo)指標(biāo)確定部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的考核要素及標(biāo)準(zhǔn)。五、公司考核體系及管理處各級人員考核表績效考核的宗旨和原則（一）以實現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營管理目標(biāo)為目